财务数据和关键指标变化 - 2020年第四季度公司总营收1600万美元，较2019年第四季度增长超33%；全年总营收5640万美元，同比增长25% [21][22] - 2020年第四季度租金平均收缴率达99%，1月收缴率同样为99% [21][23] - 2020年第四季度资金运营（FFO）为1010万美元，摊薄后每股2.11美元，同比增长174%；调整后资金运营（AFFO）为1060万美元，摊薄后每股2.20美元，同比增长210% [24] - 2020年全年FFO为2750万美元，摊薄后每股5.84美元，同比增长105%；AFFO为2620万美元，摊薄后每股5.57美元，同比增长87% [26] - 2020年第四季度公司支付常规现金股息每股1美元，派息率为FFO每股的47%和AFFO每股的45% [28] - 2020年公司支付全年常规现金股息每股1.90美元，含特别分配的总股息为每股13.88美元 [30] - 董事会已批准2021年第一季度常规现金股息每股1美元，将于3月31日支付，同比增长400%，年化收益率近8% [31] - 预计股息支付率相对于AFFO每年在90% - 100%之间 [33] - 截至12月31日，长期债务总额为2.805亿美元，季度末净债务与企业总价值之比约为50% [34] - 2021年预计处置资产规模7500 - 1.25亿美元，退出资本化率在6.35% - 6.75%之间；预计收购规模与之相近，目标投资收益率在6.75% - 7.25%之间 [37] - 2021年FFO每股预计在3.80 - 4.10美元之间，AFFO每股预计在3.90 - 4.20美元之间 [38] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2020年收购4处房产，总价1.851亿美元，加权平均资本化率7.8%；出售8650万美元房产，加权平均资本化率5.2%，投资净利差约260个基点，新增年化净营业收入约225万美元 [7][9] - 2020年第四季度出售4处资产，总处置额近3500万美元，加权平均资本化率6.1% [8] - 2020年土地合资企业第四季度出售86英亩土地，收入1150万美元，累计土地销售收入约8000万美元，2020年向合资伙伴分配收益后其资本账户约3240万美元 [10] - 2021年出售8个广告牌位，收入150万美元；2020年出售345英亩地下权益，收入60万美元；2021年1月出售2.5万英亩地下权益，收入190万美元 [11] - 近期收回对前高尔夫业务买家的200万美元贷款，基本退出商业贷款组合 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至年底，公司投资组合包含27处房产，可出租面积250万平方英尺，位于10个州，出租率93% [13] - 近90%的投资组合租金来自人口超百万的大都市统计区，约84%的租金来自城市土地研究所排名前30的市场 [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司实施多元化房地产投资战略，重点投资于有积极商业趋势、人口和就业增长高于平均水平的州和市场 [6] - 未来计划将约1.5亿美元的现有单租户资产资金循环利用，重新投入到多租户零售和办公资产，以获取更有吸引力的风险调整后回报 [19] - 公司正在对Ashford lane进行重新品牌化，并进行战略资本投资和空间保留，以提高收益率 [16] - 预计对位于罗利的富国银行物业进行建筑升级以提高租金，推进代托纳海滩Crabby's的扩张租赁，对沃思堡Westcliffe购物中心的租赁工作感到鼓舞 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年是公司发展的里程碑，虽面临新冠疫情挑战，但实施多元化投资战略、进行大量收购和处置、租金收缴情况良好，并成功转型为房地产投资信托基金 [4] - 转型为REIT对股东有诸多好处，包括定期季度现金股息、更合适的估值比较和改进的财务报告 [5] - 对2021年的物业层面举措和租赁活动的早期迹象感到兴奋，但现有和潜在租户的运营表现仍存在不确定性 [16][18] - 认为公司有能力执行投资战略，投资组合的房地产基本面强劲，团队执行能力强，将推动公司前进 [19] 其他重要信息 - 公司土地合资企业目前剩余1600英亩土地，估计价值在7000 - 9500万美元之间，是公司的长期流动性来源 [11] - 公司超过10%的租金与地面租赁或主租赁物业相关，租户对物业的改善投资增加了长期入住的保障 [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 目前收购管道情况及资产类型，以及上半年现金使用思路 - 公司银行有2800万美元现金，近60天积极寻找收购机会，目前有一些多租户零售物业的候选项目，均位于优质市场 [40] 问题: 公司业务重点是否会涉及Carpenter或办公项目 - 公司正在积极寻找混合用途机会，这类收购的资金有所减少，存在一些机会，但需要合适的价格 [41] 问题: 2021年指导是否包括第一季度180万美元的土地销售收益 - 包括该收益，指导中包含大量交易活动，假设了再投资的拖累以及对续租和租赁的保守预期 [42] 问题: 处置资产数字是否包括土地销售或地下销售，2021年指导中是否有其他非核心项目 - 处置资产仅指现有创收资产；地下销售方面，公司预计今年会有更多活动；土地合资企业方面，还需时间才能为公司带来经济效益 [43][44][45] 问题: 2021年指导数字中除第一季度180万美元收益外是否还有其他隐含收益 - 没有其他隐含收益 [46] 问题: 第四季度剔除土地销售和其他干扰因素后的经常性FFO每股是多少 - 现有收入组合的净营业收入略超3500万美元，建议关注AFFO数字，因为非核心资产在某些交易中的处理方式会产生干扰 [48] 问题: 2021年指导中的资本化率预期与去年不同的原因 - 收购方面，初始资本化率假设考虑了物业可能存在的空置情况，较为保守；处置方面，同样采取保守态度 [50][51] 问题: 土地合资企业的减值是否针对代托纳海滩的特定地块 - 减值是因为购买了一小块用于阻止竞争对手的地块，将出售该资产；同时，土地合资企业的减值部分是由于销售时间与预期不符，优先回报的累积导致 [53][54] 问题: 未来杠杆率是否会保持相对稳定 - 随着地下权益、土地合资企业和土地的股权释放并重新投入创收资产，杠杆率将自然降低；总债务方面，预计会因收购和处置的时间而有所波动，但不会大幅提高 [55] 问题: 2021年约5%的租金到期，目前相关讨论情况及是否有已知的租户迁出 - 已知有一个约2万平方英尺的租户可能迁出；在Perimeter项目中，公司希望一些租户迁出，以便用更高租金的租户填补 [56][57] 问题: 罗利富国银行物业的抵押贷款即将到期，融资预期如何 - 公司将对部分循环信贷进行期限延长，以释放容量将该抵押贷款再融资到循环信贷上 [58] 问题: 2020年递延租金对AFFO影响100万美元，2021年回收预期如何 - 2021年预计回收40万美元，全年较为平稳，递延租金回收将持续到2023年 [59]