财务数据和关键指标变化 - 第二季度完全摊薄后每股净收益为0.08美元，每股运营资金（FFO）为0.33美元，调整后每股运营资金为0.33美元，可分配现金为2950万美元 [31] - 截至季度末，公司总负债约13亿美元，信贷额度约3.07亿美元可用于未来收购和开发相关费用 [31] - 截至6月30日，净债务与总企业价值比率为40.5%，调整后净债务与年化季度预估息税折旧及摊销前利润（EBITDA）比率为7.2倍，加权平均债务期限为6年，超88%未偿债务以有吸引力的水平固定 [32] - 公司维持完全摊薄后每股运营资金指引在1.34 - 1.36美元，基于2 - 2.5亿美元全资收购、按比例计算约1.45亿美元VA投资组合物业的完成以及2022年高达1000万美元的总开发相关投资 [39] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至6月30日，公司拥有93处运营物业，约900万租赁平方英尺，另有1个设计中的开发项目，约16.2万平方英尺 [28] - 投资组合加权平均房龄为13.9年，加权平均剩余租赁期限为9.9年 [29] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司认为市场进入资产价格发现阶段，资本成本变化使资本化率从底部回升约25个基点 [21][41] - 截至2022年6月30日，相关城市消费者物价指数（CPI）较一年前上涨9.8% [38] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注收购租给联邦政府的关键资产，与美国总务管理局（GSA）和租户机构合作进行续约，并寻求非投机性开发机会 [26][27] - 公司认为当前市场动态有利于在未来24个月获得优质资产，部分开发商可能过度扩张，边际买家退出市场 [9][10] - 私募股权对GSA租赁结构感兴趣，增加了公司投资组合价值 [22] - 公司考虑资本循环，出售非核心资产，若价格和市场条件合适会进行操作 [55][56] - 董事会批准了高达5%（约450万股）的首次股票回购计划 [35] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对市场动态对业务的影响持乐观态度，特别是中长期，认为公司战略能在不确定时期为投资者带来可预测结果 [8][9][10] - 通胀对公司投资组合有积极影响，租赁条款可保护投资者免受运营成本上升影响，也有利于续约活动的价值创造 [12][37][38] - 公司认为自身资产在困难时期更具相关性和价值，设施能有效服务租户 [11] - 公司有信心应对下半年及未来市场，凭借合适工具实现资本有效配置，为股东创造最大价值 [35][36] 其他重要信息 - 第二季度通过合资企业收购阿拉巴马州伯明翰和佐治亚州玛丽埃塔的第5和第6个全新VA设施，季度末后又增加佐治亚州哥伦布的第7个VA设施，预计合资企业2022年完成约1.45亿美元该投资组合的收购 [15][16] - 第二季度有2项全资收购，分别是科罗拉多州布鲁姆菲尔德的国家档案和记录管理局仓库和佛罗里达州坦帕的联邦调查局（FBI）外地办事处，收购后公司拥有全国56个FBI外地办事处中的13个 [17][20][21] - 第二季度续签肯塔基州路易斯维尔的移民和海关执法局（ICE）设施15年不可撤销租约，2022年剩余待续签的有达拉斯的缉毒局（DEA）实验室和小石城的FBI外地办事处，谈判进展顺利 [24][25] - FDA实验室处于设计图纸最后阶段，预计2025年第二季度交付 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 能否详细说明资本化率的变化情况及近期预期 - 公司看到资本化率有25个基点的变动，当前市场不确定，买卖价差较大，公司在等待市场平衡以确定实际价格 [41][42] 问题2: 能否量化受联邦政府延迟返回办公室影响的投资组合比例 - 约85%的建筑是定制设施，疫情期间一直正常使用，其余15%普通任务建筑也已被占用，且大部分在过去几年续签了15年租约，公司受影响较小 [45][46][47] 问题3: 第三季度投资活动是否会放缓，第四季度能否达到指导目标 - 不确定投资活动何时恢复，公司会谨慎行事，确保交易至少对运营资金中性或积极、对可分配现金有增值作用，市场有很多机会，但需市场明确后再大规模行动 [49][50] 问题4: 投资指导目标是否有风险，是否会将未完成部分推迟到2023年 - 无法评论明年情况，目前市场机会多，公司会按计划行事，市场不确定因素多，但公司对当前情况有一定把握 [51] 问题5: 公司考虑出售哪些类型资产及估值情况 - 公司可能出售非核心资产，如普通任务或地理位置对公司不利的建筑，会在价格和市场条件合适时进行，有进展会告知市场 [55][56][57] 问题6: 亚特兰大项目能否尽快开工 - 该项目是FDA实验室，因疫情搁置，现在团队努力使其重回正轨，预计近期开工 [59][60][62] 问题7: 公司收购意愿更受国债收益率还是资金成本影响 - 与国债收益率有相关性，市场参与者也关注基准利率利差，随着资本化率开始正常化，大家都在关注这些因素 [64][65] 问题8: 价格发现和收购机会增加是否会降低股票回购意愿 - 不会，股票回购是公司工具箱中的工具，会结合潜在处置和市场环境，利用所有企业融资工具为股东最大化回报 [68] 问题9: 资本循环是否仅为第三方销售，有无机会出售资产给合资企业 - 目前考虑第三方销售，合资伙伴有继续投资意愿，但不在此次资本循环范围内 [69] 问题10: 出售资产是否因“靶心”目标改变 - 否，公司坚持目标，市场竞争环境变化，一些新参与者因融资问题退出，有利于公司更有效管理市场 [70][71] 问题11: 收购市场有无投资组合交易，与单一资产定价有何差异 - 市场有较大投资组合，但目前此类交易不多，投资组合收购通常有溢价 [73][74] 问题12: 开发业务未来一年有哪些机会 - 小型区域开发商融资困难，政府意识到通胀使价格上涨，会加快开发项目进度，为大型开发商提供机会，公司会把握机遇 [76][78][79] 问题13: 过去几个季度现金流增长强劲，资本支出却下降，原因是什么，未来现金流增长是否会优于运营资金增长 - 现金流增长得益于续约使免租期租金负担减轻约200万美元，高于和低于市场租赁的摊销继续减少约100万美元，资本支出会在中期维持在每平方英尺1 - 1.5美元，未来2 - 5年预计现金流增长优于运营资金增长 [82][83][85] 问题14: 费用报销如何与CPI挂钩 - 租金中包含商定的运营费用基数，每年该基数按城市CPI复利增长，年底进行指数比较并增加到下一年运营费用空间，虽不与实际运营费用直接挂钩，但能使公司免受净营业收入下降影响 [87][88][89] 问题15: 鉴于市场竞争和价格发现，公司是否应进一步长期回撤以推动收购收益率上升 - 公司不会盲目抬高市场价格，会谨慎行事，等待合适收购机会 [91][92][93] 问题16: 远期股权出售何时完成 - 公司有12个月时间从季度末结算远期股权 [95] 问题17: 公司之前是否考虑过资本循环作为融资方式 - 公司一直有考虑，市场低迷期是梳理核心和非核心业务的好机会，公司正在进行相关工作 [97]