财务数据和关键指标变化 - 截至3月31日，公司拥有89处运营物业，租赁面积约860万平方英尺，另有一个设计中的开发项目，面积约16.2万平方英尺，通过收购较新设施，投资组合加权平均房龄为13.9年 [26] - 成功续约使加权平均剩余租期增至创纪录的9.8年，较去年同期延长1.2年 [27] - 第一季度摊薄后每股净收益8美分，每股FFO为33美分，调整后每股FFO为31美分，可分配现金为2880万美元 [28] - 季度末公司总负债约12亿美元，信贷额度约4.15亿美元，净债务与总企业价值比率为35.9%，调整后净债务与年化季度EBITDA比率为6.7倍，加权平均债务期限为6.5年，加权平均利率为3.5%，96%的未偿债务利率固定 [29] - 第一季度公司按远期基准出售约43.5万股普通股，平均净价为每股21.63美元，获得净收益约940万美元 [30] - 公司预计通过出售约430万股普通股获得净收益约9250万美元，假设交易按每股21.72美元的净加权平均初始远期销售价格全额实物结算 [31] - 公司维持摊薄后每股FFO在1.34 - 1.36美元的指引，基于2 - 2.5亿美元的全资收购、VA投资组合约1450万美元的物业交割以及2022年高达1000万美元的增长开发相关投资 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度续约两份重要租约，EPA堪萨斯城和FBI伯明翰的租约，均为20年不可撤销租期，占年化租赁收入的2.7% [22] - FDA亚特兰大实验室项目处于设计图纸的最后阶段，预计2024年第二季度交付 [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 自去年夏天签署VA投资组合PSA以来，10年期国债收益率上涨超100个基点 [18] - 目前市场上，剩余租期8年以上、使命相似且近期翻新或定制建造的资产，一般资本化率为5.25%；剩余租期15 - 20年的FBI外地办事处、实验室和新门诊设施，资本化率接近5% [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为随着债券市场利率重新调整，债务资本成本上升，收购竞争对手获取廉价杠杆的机会减少，开发竞争对手因预期资本化率压缩不再参与市场，购买力下降将推高资本化率，为公司在政府租赁领域创造价值 [8] - 公司将继续执行收购租给联邦政府的重要资产的策略，与GSA和租户机构合作进行续约，并关注非投机性开发机会 [24] - 公司认为通胀环境对其有利，由于资产定制建造的性质，政府在租约到期后建造新设施的成本增加，现有资产成为GSA和租户机构经济有效的续约选择，且租约中的运营费用条款可保护公司免受通胀导致的NOI下降影响 [32] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对现有投资组合感到满意，认为建筑质量高且持久，资产价值受重置成本支撑，随着建筑成本上升，资产净值增加，有利于同店NOI增长 [9] - 尽管债务市场向新稳态过渡会有波折，但公司乐观认为这将为其在政府租赁领域创造价值，为股东带来现金流 [12] - 公司基本面强劲，创造价值的前景良好，租户信用质量高，当前股息收益率约为5.5% [15] - 公司认为随着美联储继续加息，资本化率迟早会出现转变，将继续关注潜在的增值交易 [21] 其他重要信息 - 季度末后，公司董事会批准了一项高达公司已发行股份5%（约450万股）的股票回购计划 [34] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 如何平衡收购资本与股票回购计划？ - 股票回购计划是应对2022年剩余时间各种情况的有效工具，能提供公司所需的灵活性，无论是回收资本还是加强资产负债表 [36] 问题: 未来收购更倾向全资还是合资？ - 这取决于具体资产，长期资产（如15 - 20年租期的新诊所、FBI设施）吸引了国际和私募股权的关注，价格较高，适合合资；其他资产可能由公司单独收购，两者并不冲突 [37] 问题: 如何协调私人市场估值上升与预期资本化率上升的关系？ - 市场处于过渡阶段，公司资产需求旺盛，但工业等领域开始因应对美联储政策而转变，公司会谨慎行事，专注于增值和获取优质资产 [40] - 大量资本涌入房地产市场，导致各类资产资本化率压缩，未来不同机构和地段的GSA租约将出现差异，为公司创造价值提供机会 [42] 问题: 目标资产的当前资本化率是多少，是否已开始上升？ - 目前为5.25%，公司整个投资组合的交易价格可能低于此水平 [43] 问题: 股票回购计划的激进程度如何，是否会增加杠杆进行回购？ - 股票回购计划旨在应对多种情况，目前6.7倍的杠杆率不会影响现金流表现，评级机构认为公司资产负债表为投资级，有较大灵活性 [44][45] 问题: 是否会进行资产出售以回购股票？ - 资产出售是公司的工具之一，公司会谨慎考虑，一切以股东利益为重，会评估投资组合中的所有建筑，包括早期收购且回报高的建筑以及服务难度较大的地区 [46]