财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度，全面摊薄后每股净收益为0.08美元，每股FFO为0.33美元，调整后每股FFO为0.32美元，可分配现金为2630万美元 [17] - 2021年全年，全面摊薄后每股净收益为0.36美元，每股FFO为1.31美元，调整后每股FFO为1.24美元，可分配现金为1亿美元，每股FFO同比增长4% [18] - 截至2021年12月31日，公司总负债约12亿美元，净债务与总企业价值之比为34.1%，调整后净债务与年化季度备考EBITDA之比为6.7倍，加权平均债务期限为6.7年，97.5%的未偿债务为固定利率 [19][20] - 公司维持2022年全面摊薄后每股FFO在1.34 - 1.36美元的指引，该指引基于2 - 2.5亿美元的全资收购、按比例计算约1.45亿美元的VA投资组合物业收购以及最高1000万美元的开发相关投资 [26][27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2021年公司收购12处物业，出售2处，截至12月31日拥有89处运营物业，租赁面积约860万平方英尺，另有一个设计中的开发项目，面积约16.2万平方英尺 [17] - 2021年完成9次成功的续租，总面积约57.4万平方英尺，占年化租赁收入近7%，加权平均租赁期限为16.2年 [15] - 截至2021年12月31日，已完成12次续租，排除部分项目后，其余10次续租的平均租金差为10%，平均总续租期限为15年 [24][25] - 预计已续租但新租约未开始或TI未被政府接受的单租户旧物业平均续租租金差为10% - 15%，涉及7处物业，总面积约34.65万平方英尺，平均租赁期限为16.7年 [25] - 2021年还执行了71.325万平方英尺的续租选择权或长期延期，2022年底前约34.19万平方英尺和6份租约到期，公司正与GSA进行讨论 [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司认为GSA市场的续租率与所在市场的“办公市场租金”脱钩，更多是资产置换成本的考量 [30] - 目前市场上GSA资产的资本化率有下降趋势，公司购买的优质建筑组合资本化率为5.25%，市场交易更多趋向6.25%，私有市场通过杠杆对这些建筑进行估值 [50] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续严格保持投资纪律，购买处于生命周期早期的关键任务设施，专注于拥有主要由美国政府信用支持的资产 [5][16] - 2021年成立了与全球领先投资者的合资企业，目前合资企业限于收购10处VA物业，未来期待进一步合作 [11][23] - 公司的重新租赁和资产管理团队专注满足美国政府独特需求，以成为美国政府首选私人房东为目标，为股东创造长期价值 [6][7] - 行业内开发符合美国政府要求的项目有特定技能要求，竞争格局未因成本上升等因素改变，但投标和响应RFP时会更谨慎 [42] - 公司认为自身建筑的累计折旧是优势，随着建筑成本上升和不确定性增加，有利于公司在续租谈判中占据有利地位 [43][44] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2021年是公司强劲的一年，收购量创纪录，FFO每股指引提高，股息增加，资本市场执行良好，与主要租户美国联邦政府的续租工作成功 [5] - 公司现金可分配金额持续增长，派息率降低，预计2022年这一有利趋势将持续 [7] - 通胀环境下，政府理解其对资产价值的影响，在续租谈判中对公司有利，因为政府面临建筑成本上升和项目搬迁等挑战 [31][32] - 公司认为其建筑是关键任务设施，租户在疫情期间一直工作，随着政府推动员工返回办公室，公司建筑使用情况变好，未来有潜在扩张需求 [45] 其他重要信息 - 公司在电话会议中使用的前瞻性陈述受1995年《私人证券诉讼改革法案》安全港条款保护，实际结果可能与陈述有重大差异，受多种不可控风险因素影响 [2][3] - 公司可能提及非GAAP财务指标，可在公司网站投资者关系页面找到与最可比GAAP数据的表格对账 [4] - 公司新聘请了首席行政官、可持续发展主管以及人力资源和DEI倡议经理 [9] - 政府已确定FDA亚特兰大实验室开发项目的新计划要求，公司与FDA和GSA合作重新设计项目，预计2024年第二季度完成 [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司FFO指引不变但收购指引增加，是否有其他指引成分变化来抵消收购目标？ - 这表明一些原本预计去年完成的交易将在2022年完成，即交易从2021年推迟到了2022年 [29] 问题2: 公司提到的租赁价差与市场租金相比如何？如果签署非GSA租户，租赁价差是否会更高？ - GSA市场的续租率与所在市场的“办公市场租金”脱钩，更多是资产置换成本的考量，两者不可比 [30] 问题3: 当前通胀环境对今年到期租约的讨论有何影响？ - 通胀是续租过程中的有利背景，政府理解通胀对价值的影响，且面临建筑成本上升和项目搬迁等挑战，时间对公司有利 [31][32] 问题4: GSA是否愿意接受更高租赁价差的租约，即暗示年增长率超过1%？ - 无法确定GSA的想法，但当前通胀环境下的续租对话是建设性的，结果有待观察 [33] 问题5: 公司如何宣传其ESG倡议，是否计划每年发布正式报告？ - 公司一直关注能源之星框架并在该框架内报告，新聘请的可持续发展主管目前专注于公司内部的基准设定，预计最早明年发布正式可持续发展报告 [37] 问题6: 公司设定的可持续发展目标类型以及时间安排是怎样的？ - 设定可持续发展目标是2022年的优先事项，将在2023年的报告中体现 [38] 问题7: 公司从政府处获取环境相关信息（如能源使用等）是否有困难？ - 公司获取这些信息没有困难，有相关访问权限 [39] 问题8: FDA亚特兰大建筑项目的进展如何，何时能正式破土动工？ - 该项目受通胀影响，政府正在确定租户改进预算和支出，公司认为处于良好转折点，预计2024年年中开始动工，今年预算为1000万美元 [40] 问题9: 成本上升和谈判策略变化是否改变了竞争格局，其他开发商做交易是否更容易或更难？ - 开发符合美国政府要求项目的竞争格局未改变，但投标和响应RFP时会更谨慎，公司认为自身建筑的累计折旧是优势，建筑成本上升和不确定性增加有利于续租谈判 [42][43][44] 问题10: 政府推动员工返回办公室对公司建筑使用情况和续租对话有何影响？ - 公司建筑是关键任务设施，租户在疫情期间一直工作，目前建筑使用情况变好，未来有潜在扩张需求，政府也意识到一些任务在办公室执行更高效 [45] 问题11: 2022年增加的收购指引是否有其他抵消因素，不会影响FFO指引？ - 若没有意外，去年公司超出收购指引的金额会更大，合资企业外的预期没有变化 [49] 问题12: 今年目标收购的资本化率情况如何？ - 市场上GSA资产的资本化率有下降趋势，公司购买的优质建筑组合资本化率为5.25%，市场交易更多趋向6.25%，私有市场通过杠杆对这些建筑进行估值 [50] 问题13: 公司是否愿意将目标资产放在资产负债表上还是仅通过合资企业进行？ - 取决于交易是否增值，公司有能力在资产负债表上执行合适的交易，也会通过合资企业进行 [51]