财务数据和关键指标变化 - 第三季度摊薄后每股净收益为0.09美元，摊薄后每股FFO为0.33美元，摊薄后每股调整后FFO为0.31美元，可分配现金为2610万美元 [34] - 截至9月30日，公司拥有83处运营物业，约750万平方英尺商业地产，另有一个约16.2万平方英尺的开发项目处于设计阶段 [34] - 截至9月30日，投资组合加权平均年龄为13.8年，加权平均剩余租赁期限为8.9年，与近7年的加权平均债务到期期限相匹配 [35] - 截至季度末，公司总负债约10亿美元，信贷额度充足，净债务与总企业价值之比为33.2%，调整后净债务与年化季度预估EBITDA之比为6.1倍 [37] - 公司维持2021年摊薄后每股FFO在1.30 - 1.32美元的指引，预计在指引中点实现过去三年3.8%的复合年增长率；发布2022年摊薄后每股FFO在1.34 - 1.36美元的指引 [48][50] 各条业务线数据和关键指标变化 收购业务 - 第三季度收购位于俄亥俄州克利夫兰约6.1万平方英尺的A级设施；季末后通过合资企业协议收购120万平方英尺的VA组合中的2处资产；收购位于密苏里州堪萨斯城大都市区近50万平方英尺的设施；今日宣布收购位于美国中西部8万平方英尺的VA门诊诊所 [18][19][22][24] - 年初至今，公司直接或通过合资企业收购10处房产，总按比例合同购买价格约3.213亿美元，超过2021年3亿美元的收购目标；预计收购完成后，公司直接或通过合资企业拥有87处房产，总面积达830万平方英尺 [25] - 公司将2021年收购指引提高至3.5亿美元，较一年前的原始目标增长75%；预计2022年收购目标为2 - 3亿美元 [8] 开发业务 - 政府已确定未来FDA亚特兰大实验室开发项目的新计划要求，公司将与政府合作进行重新设计 [28] 租赁业务 - 第三季度，DEA Vista续租15年，GSA Buffalo的部分关键租约也成功续租，包括约5万平方英尺的IRS租约续租10年和约11.1万平方英尺的VA租约续租15年；年初至今共完成8次成功的续租，总面积超53万平方英尺，占年化租赁收入的7%，加权平均租赁期限为16.1年 [30] - 截至目前，约24.3万平方英尺和5份租约将于2021年底到期，公司正与GSA积极协商 [47] 各个市场数据和关键指标变化 - 全球投资者认为公司资产在低于5%的资本化率下具有价值 [15] - 公司在非合资企业的2.5亿美元收购中，看到大量资本化率在5 - 6%甚至更高的机会；而一些全新的15 - 20年设施的资本化率在5.25 - 5.40%，甚至更低 [70][71] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于开发收购管道各阶段，扩大投资组合，提高竞争力，专注于由美国政府全额信用支持的资产 [8][31] - 与全球领先投资者成立合资企业，以获取更大规模、更高质量的资产，提升在政府租赁市场的竞争优势 [19][46] - 持续优化投资组合，处置非核心资产，将资金用于未来收购 [21] - 加强与政府合作，推进开发项目，确保满足政府需求 [28] - 资产团队继续确保有意义的续租，延长现金流持续时间 [30] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对第三季度业务进展满意，有信心实现2022年收购目标，为股东带来持续增长 [8][33] - 合资企业合作展示了全球对美国政府现金流支撑的公司信用质量的兴趣，有望实现互利共赢 [46] - 公司通过收购和续租改善核心指标，有能力在未来多年持续产生现金流 [36] - 尽管面临一些不确定性，但公司对未来续租情况持乐观态度 [47] 其他重要信息 - 公司在电话会议中使用的前瞻性陈述受1995年《私人证券诉讼改革法案》安全港条款保护，实际结果可能与陈述存在重大差异，受多种风险因素影响 [5] - 电话会议中提及的非GAAP财务指标可在公司网站投资者关系页面的收益报告和补充信息包中找到与最可比GAAP数据的表格对账 [6] - 第三季度，公司扩大现有高级无担保信贷安排，包括4.5亿美元循环信贷和2亿美元定期贷款安排，循环信贷可额外申请最高2.5亿美元的贷款承诺，总信贷额度可达9亿美元；借款利率根据杠杆比率而定，初始利差分别为循环信贷125个基点和定期贷款120个基点；信贷安排还设有可持续发展挂钩定价组件 [38][39][40][41] - 第三季度，公司进行630万股普通股的包销公开发行，净价为每股21.64美元；通过ATM计划发行约210万股普通股，净加权平均价格为每股23.65美元，筹集净收益约5000万美元 [42][43] - 目前公司约有820万股待结算的远期销售交易，预计按加权平均初始远期销售价格每股21.71美元结算后，将获得净收益约1.78亿美元 [44] - 季末后，公司发行2.5亿美元本金的固定利率高级无担保票据，分为5000万美元的A系列7年期票据和2亿美元的B系列9年期票据，加权平均到期期限为8.6年，加权平均利率为2.84% [45] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：2022年收购指引中，有多少是合资企业的合同或计划收购，多少是新的目标收购？ - 公司预计合资企业中有5000万美元的按比例收购量将计入明年，剩余2 - 2.5亿美元为新的收购目标 [52][53] 问题2：合资企业剩余部分何时完成收购？ - 预计除总价1亿美元的最后一笔交易外，其余将在明年第二季度末完成，但公司强调重点是2.5亿美元的额外收购目标，这些将是FFO增长的主要驱动力 [54][57] 问题3：已确定的收购管道中，单资产交易和投资组合交易的比例如何？ - 公司正在关注一些有趣的投资组合，但单资产的“靶心”物业是提供明年收购指引信心的基础，投资组合交易可能在此基础上进行 [55] 问题4：合资企业未来如何发展？ - 未来有数十亿规模的大型投资组合交易可能会通过合资企业进行，但公司的稳态业务仍将是每年2 - 3亿美元的收购量，合资企业将根据具体情况适当使用 [60][61] 问题5：公司是否有出售其他私人租赁物业的计划？ - 非政府核心资产一直可用于出售，此次出售是合适时机的交易，其他物业也将作为新机会的资金来源，若能为股东带来增值，将考虑出售 [62] 问题6：租赁续约情况如何，续约的租赁价差是多少？ - 第三季度续约的IRS、VA租约和DEA Vista租约均为2021年到期；公司将按年度讨论租赁价差，下季度电话会议将继续汇报 [66][67] 问题7：本季度运营费用环比增长6%，高于收入增长，这是否是未来的合理增长率，通胀对这些项目有何影响？ - 运营费用中包含租户报销项目，剔除该部分后，NOI利润率同比保持一致；公司租赁中的运营费用基础将随CPI增长，预计今年增长5 - 6%，因此公司认为有较好的抗通胀能力 [68] 问题8：租户报销和运营费用之间是否存在滞后？ - 不存在滞后，是按年度结算 [69] 问题9：2022年的资本化率预计如何？ - 非合资企业的2.5亿美元收购中，资本化率将与今年一致，在5 - 6%甚至更高；而一些全新的15 - 20年设施的资本化率在5.25 - 5.40%，甚至更低 [70][71] 问题10：合资企业剩余的2 - 2.25亿美元收购应在何时计入模型？ - 公司以5000万美元的按比例购买价格为基础进行指引，剩余部分可能在今年或明年完成，具体时间将根据开发项目的完成情况通知，但从盈利角度看，资产的增值与指引一致 [73][74][75] 问题11：管理费用是针对这组资产还是合资企业本身，如果与同一合作伙伴进行另一笔交易，费用是否会重新协商？ - 此次交易各方都很满意，可作为未来合作的蓝图 [76] 问题12：堪萨斯城物业中，政府租赁占比约67%，其余租户的影子评级和私人租赁特点如何？ - 其余租户主要是当地医院和医疗保健组织，租赁到期时间较晚，与GSA租赁无直接关联，私人租户可能带来租金增长，公司对该物业整体满意 [78][79] 问题13：合资企业交易对CAD的增值大于FFO的原因是什么？ - 主要是因为合资企业的资产较新，资本支出要求极低，虽然FFO的增值较少，但对整体平均CAD收益率有增值作用 [80]