财务数据和关键指标变化 - 第二季度摊薄后每股净收益为0.10美元，摊薄后每股FFO为0.33美元，摊薄后每股调整后FFO为0.31美元，可分配现金为2320万美元 [28] - 截至6月30日，公司总负债约10亿美元，信贷额度有3.13亿美元可用于未来收购和开发相关费用 [28] - 截至6月30日，公司净债务与总企业价值之比为33.9%，调整后净债务与年化季度预估EBITDA之比为6.2倍 [29] - 预计完成私募配售、发行票据和执行修订信贷安排后，公司加权平均债务期限从5.8年延长至7.4年，加权平均利率为3.55% [35] - 公司将2021年摊薄后每股FFO指引提高至1.30 - 1.32美元，股息提高至每股0.265美元，产生5%的运行率股息收益率 [37] 各条业务线数据和关键指标变化 收购业务 - 第二季度收购国家气象局中部地区总部，9.4万平方英尺，租期15年，有5年固定续约率选项 [12] - 第二季度处置SSA - Mission Viejo，作为未来收购资金来源 [15] - 季度末后收购俄亥俄州克利夫兰约6.1万平方英尺A级设施，租给多个美国政府关键机构 [16] - 年初至今收购6处房产，总价1.34亿美元，将2021年收购目标从2亿美元提高到3亿美元，已完成45% [18][19] 开发业务 - 佐治亚州亚特兰大16.2万平方英尺FDA实验室预计2023年第三季度交付，团队还在寻找其他非投机性开发机会 [21] 租赁业务 - 第二季度DEA - Upper Marlboro续租15年，2022年3月生效，2037年到期 [22] - 2021年上半年续租5处资产，总面积超32万平方英尺，占年化租赁收入4.1%，加权平均租期17.6年 [23] - 截至目前，约51.5万平方英尺和9份租约将于2021年底到期，正与GSA积极协商 [38] 各个市场数据和关键指标变化 - 收购市场机会增多，近期四次收购平均资本化率在低6%左右，无新竞争对手，新建筑资本化率低于6% [40][42] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是收购关键资产、推进开发项目、续租重要租约，以实现增长和为股东带来回报 [7][24] - 收购倾向于使命关键、租期长的资产，如VA门诊设施和FDA实验室 [20][21] - 行业竞争方面，在收购市场有私募股权竞争对手，但公司资金成本更优 [41] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 本季度表现强劲，从疫情中恢复且更强，预计年底表现出色 [7] - 公司业务成熟，可分配现金流将超过FFO增长，看好下半年市场机会和投资组合现金流生成能力 [7][11] 其他重要信息 - 公司在财报电话会议中使用前瞻性陈述，受多种风险因素影响，不承担公开更新义务 [2][3][4] - 公司提及非GAAP财务指标，可在公司网站投资者关系页面找到与GAAP数据的表格对账 [4] - 公司执行两项重要债务资本市场活动，包括发行最多2.5亿美元固定利率高级无担保票据和扩大高级无担保信贷安排 [30][31] - 2021年第二季度未通过ATM计划发行普通股，约400万股待结算远期销售交易，预计净收益约9460万美元，新实施3亿美元ATM计划 [36] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 未来12个月收购市场是否有更多竞争或价格影响 - 收购机会比以往更多，近期四次收购平均资本化率在低6%左右，无新竞争对手，公司资金成本更优，新建筑资本化率低于6% [40][41][42] 问题2: 本季度SSA设施出售后，未来12个月是否会有类似出售 - 公司对83处房产组合满意，很少有不符合要求的，出售是因认为时机合适或作为资金来源，预计不会有持续出售 [43][44][45] 问题3: 目前最有机会拓展的机构类型，以及希望添加到投资组合的新机构 - 目前联邦政府新建项目主要在FDA实验室和VA领域，未来会有更多VA门诊诊所机会；新机构倾向非政治敏感、使命关键的，如执法机构和国家气象局 [48][49][50] 问题4: 国家气象局的增长机会，以及符合目标的建筑数量和收购可能性 - 符合目标的是堪萨斯城设施，全国共6处，其他规模较小，对公司吸引力不大 [51] 问题5: 与可持续性挂钩的信贷安排，公司需实现的目标及目前采取的措施 - 与ISS环境质量评分挂钩，评分提高10%可降低1个基点利差，公司正在投资组合中开展多个能效项目以实现该目标 [52]