财务数据和关键指标变化 - 第二季度摊薄后每股净收益为0.05美元，摊薄后每股FFO为0.32美元，摊薄后每股调整后FFO为0.31美元，可分配现金为2340万美元，业绩好于预期是因投资组合的公用事业费用低于预期 [20] - 截至6月30日，公司总负债约9亿美元，信贷额度有4.5亿美元可用于未来收购和开发相关费用，净债务与总企业价值之比为30.1%，调整后净债务与年化季度预估EBITDA之比为5.7倍 [23] - 2020年第二季度，公司通过ATM计划发行约450万股普通股，净加权平均价格为每股23.12美元，净收益约1.034亿美元，目前约390万股待结算远期销售交易，预计净收益约9890万美元 [24] - 因公司年初至今表现强劲，将2020年摊薄后每股FFO指引提高至1.23 - 1.25美元，中点基于公司完成2亿美元收购和4000 - 5000万美元增长开发相关投资，同比增长率超3% [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 收购业务方面，收购团队本季度完成两笔收购，分别是阿拉巴马州莫比尔市7.9万平方英尺的退伍军人事务部门诊设施和加利福尼亚州奇科市5.1647万平方英尺的VA门诊设施，公司有信心完成2020年2亿美元的收购目标 [15][16] - 开发业务方面，FDA莱内克斯系统项目处于交付最新先进实验室设施的最后阶段，预计2020年第四季度交付，亚特兰大实验室重建项目与政府就施工图纸合作，同时进行拆除和外壳建设，预计2022年交付 [17] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司以政府为租户，租户信用质量高，业务与经济板块不相关，在当前环境下有通过收购实现增长的优势，正评估多个高质量长期资产组合，发展工作也在按计划进行 [7][8] - 公司致力于保持投资组合的质量和专注度，不追求低质量、无增值或高风险资产，注重成本、市场知识和审慎选择性增长 [16] - 与其他REITs相比，公司资金状况良好，面临的是保持投资纪律的挑战，而非寻找资金 [30] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管整体经济活动不确定，但公司业务不受影响，因政府租户需求稳定，且团队在延长投资组合平均期限方面表现出色，未来有机会实现稳定增长和意外的上行惊喜 [7][9] - 公司在疫情中不仅经受住考验，还蓬勃发展，团队表现良好，与政府租户合作确保办公环境安全，获得高度赞扬 [11][12] - 公司对未来增长机会持乐观态度，认为在当前美国经济负面趋势和收缩的情况下，能为股东提供持续增长和可靠性 [26] 其他重要信息 - 公司在电话会议中使用的前瞻性陈述受1995年《私人证券诉讼改革法案》安全港条款保护，实际结果可能与陈述有重大差异，受多种不可控风险因素影响，包括COVID - 19的不利影响 [2][3] - 公司可能提及某些非GAAP财务指标，可在公司网站投资者关系页面的收益报告和单独补充信息包中找到这些指标与最可比当前GAAP数字的表格对账 [4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 能否讨论一下潜在使用处置或合资企业作为替代资本来源的想法 - 公司目前投资组合较年轻，此时出售物业不明智，但会评估物业，非GSA物业未来可作为资金来源，不过处置不是未来融资计划的一部分 [28][29] - 公司公开股权成本高效，有多种资本来源，有信心完成交易并为股东创造价值 [29] 问题2: 在获得合适资本成本的情况下，收购指导或开发计划有多大的上行空间 - 开发方面，公司有能力扩展，但取决于联邦政府发布的RFP，目前在FDA实验室和FBI领域有机会，收购方面，市场有很多非公开机会，若有增值且符合目标的建筑，公司会积极行动 [31] - 公司正在增强资产负债表实力，为未来机会做准备，预计能为投资者提供稳定股息和1.5% - 2%的增长率 [32] 问题3: 市场上混合资产质量的投资组合交易情况如何，卖家是否会拆分这些组合 - 有一笔交易失败，市场有些泡沫，但非公开市场上符合公司目标的机会有所增加，若卖家将优质资产和不良资产分开，公司会考虑 [34] - 拆分组合对小玩家可能是明智选择，公司对特定类型的建筑感兴趣 [35] 问题4: 能否谈谈DEA的杠杆目标 - 公司可持续的净债务目标范围是6 - 7，目前处于优势地位，不介意在杠杆方面保留一些资金，长期仍对6 - 7的范围感到舒适 [37][39] 问题5: 市场租金在续约谈判市场的变动情况以及环境对租金的潜在影响 - 物业的替代成本和相关对话未发生变化，基础建筑成本仍支持续约谈判，未出现影响续约的变化 [41] 问题6: 指导上调是否保守，本季度是否有一次性费用推动业绩 - 本季度公用事业费用节省约0.01美元，且建筑物入住率在提高，公司认为这是本季度的特定情况 [42] 问题7: 长期盈利增长目标是否会因收购或开发项目的潜在上行惊喜而重新评估 - 公司仍对1.5% - 2%的增长率感到满意，虽市场有机会实现超预期增长，但长期规划仍基于此增长率 [44]