财务数据和关键指标变化 - 第一季度完全稀释后每股净收益为0.02美元，完全稀释后每股FFO为0.30美元，完全稀释后每股调整后FFO为0.29美元，可分配现金为2180万美元 [31] - 截至3月31日，公司总负债约为9.43亿美元，信贷额度有4.14亿美元可用于未来收购和开发相关费用 [33] - 截至3月31日，公司净债务与总企业价值之比为30.6%，调整后净债务与年化季度预估EBITDA之比为6.3倍 [34] - 2020年第一季度，公司以每股24.17美元的净加权平均价格出售并发行20万股普通股，为公司筹集约480万美元净收益 [34] - 假设公司通过ATM计划进行的670万股远期销售交易全部实物结算，预计将以每股25.06美元的加权平均初始远期销售价格获得约1.66亿美元净收益 [36] - 公司维持2020年完全稀释后每股FFO为1.22 - 1.24美元的指引，该指引中点较2019年业绩增长约2.5% [37][38] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至3月31日，公司拥有72处运营物业，约680万平方英尺商业地产，另有两个项目约22.2万平方英尺正在开发或设计中，投资组合加权平均年龄为13.1年 [32] - 第一季度未收租金收入约为1300美元，预计第二季度及以后不会有重大租金收取问题 [30] 各个市场数据和关键指标变化 - 目前市场的资本化率与去年相似，第一季度大多处于6%的低至中区间，一些优质物业的资本化率可能低于6%，如全新的FBI物业或FDA实验室 [54] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司目标是在2020年完成2亿美元的收购和4000 - 5000万美元的总开发相关投资，以实现长期稳定增长 [37] - 公司将利用股权来降低资产负债表杠杆，同时实现盈利预期 [64] - 公司认为市场竞争格局变化不大，因处理联邦政府事务有难度，其他潜在进入者未进入政府物业市场，公司在收购方面进展顺利 [59][60] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为其防御性和差异化战略在本季度得到体现，由美国政府信用支持的收入流对投资者有利 [10] - 尽管处于全球大流行期间，但公司业务未受到重大干扰，因其收购管道、租赁期限、与联邦政府的续租业务和开发机会都需要较长时间才能有成果 [27] - 公司相信其商业模式能够承受并度过COVID - 19带来的风暴，2020年业绩有望实现长期目标 [38] 其他重要信息 - 公司于3月13日开始实施员工在家办公协议，过渡顺利，效率高且士气强 [14] - 公司资产组合中共有17例疑似和3例确诊COVID - 19病例，团队已与政府迅速合作处理 [17] - 公司收购团队在第一季度收购了位于科罗拉多州奥罗拉的10.1万平方英尺国防卫生局设施、位于得克萨斯州埃尔帕索的20.3万平方英尺FBI和DEA联合联邦司法中心，4月收购了位于阿拉巴马州莫比尔的7.9万平方英尺退伍军人事务部门诊设施，昨天宣布收购位于加利福尼亚州奇科的5.2万平方英尺VA门诊设施 [19][20][22][23] - FDA莱内克斯设施建设进展迅速，预计2020年第四季度交付；FDA亚特兰大实验室重建项目已提交最终设计意向图纸，预计2022年交付 [25][26] 问答环节所有提问和回答 问题1: 已完成交易的定价情况、与2亿美元年度指引的对比以及竞争格局变化 - 已完成的DHA - 奥罗拉项目1400万美元，FBI/DEA/埃尔帕索联合设施3870万美元，VA - 莫比尔项目3950万美元，VA - 奇科项目3310万美元，总计1.247亿美元，公司认为市场竞争格局基本不变，且有机会从一些区域开发商处获得更多收购机会 [40][41][42] 问题2: 关于投资组合出售情况以及单一资产管道规模 - 公司认为投资组合出售情况基本稳定，虽进展不如以往快，但公司对完成收购目标持积极态度；无法量化单一资产管道规模，但公司自2010年以来关注约7亿美元的项目，2亿美元的目标是基于可执行项目确定的，公司希望超越该目标 [44][45][46] 问题3: 近期到期租约是否有延迟或进入延长期的风险 - 总务管理局（GSA）在家办公效率高，租赁活动正常进行，未受影响 [49] 问题4: 如何考虑远期股权承诺的结算 - 远期股权承诺将用于交易完成时的即时资金支持 [51] 问题5: 在衰退环境下公司所处细分市场资本化率的潜在变化 - 公司认为由于物业稀缺，资本化率多年来变动不大，目前市场的资本化率与去年相似，公司将保持谨慎的收购策略，偶尔会收购优质物业以提升投资组合质量 [52][53][54] 问题6: 联邦支出优先级变化对投资组合中不同机构租户集中度的影响 - 公司认为联邦政府目前未削减支出，未来可能有更多机会，公司投资组合针对约三打机构，无论政治环境如何都能应对，且不认为联邦政府会削减对FDA实验室和VA门诊诊所等项目的投入 [56][57][58] 问题7: 收购竞争中买家群体是否有变化 - 公司认为难以确定买家群体具体变化，但今年想要收购的项目都已成功，未看到其他潜在进入者进入政府物业市场，公司在成本资本方面有优势，市场格局变化不大 [59][60][61] 问题8: 续租利差情况 - 续租动态和驱动续租利差的因素未受疫情影响，资产重置成本仍是续租谈判的上限，续租流程按预期进行 [62] 问题9: 鉴于当前资本成本，公司是否更倾向于股权融资 - 随着公司推进2亿美元以上的收购目标，将利用股权降低资产负债表杠杆，同时实现盈利预期 [64]