财务数据和关键指标变化 - 第二季度，公司报告的正常化每股运营资金（FFO）为负0.04美元，较第一季度每股改善0.05美元 [21] - 第二季度调整后EBITDA为4800万美元，较第一季度增长23%，即增加910万美元 [21] - 综合同店现金基础净营业收入（NOI）较第一季度增长8.8%，主要得益于高级生活板块的持续复苏，综合高级生活现金基础NOI增加630万美元，较2021年第四季度的低谷增加约1300万美元 [21] - 利息支出为5600万美元，较第一季度减少约120万美元，6月赎回5亿美元9.75%的优先票据后，年度利息支出减少约4900万美元 [22] - 由于本季度的财务表现和赎回优先票据，净债务与调整后EBITDA的比率为11.6倍，较上季度降低近两个百分点 [22] - 季度末，公司出售波士顿海港地区一处生命科学综合体10%的股权，获得1.08亿美元。若包含此次再融资所得，季度末公司可用于投资和偿还债务的现金接近10亿美元。季度末，公司总未偿债务为31亿美元，净债务仅占总资产的28% [23] - 第二季度，公司在投资组合中支出6490万美元用于资本支出，其中高级生活板块约3930万美元，办公投资组合2550万美元 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 高级生活板块 - 综合高级生活入住率较上一季度提高60个基点，由Alerus Life和其他运营商管理的物业同店NOI均有改善，收入增加，费用减少 [7] - 同店板块平均入住率与上一季度持平，为74.1%，但6月底该组合的入住率增至75.4%，7月又增加40个基点 [8] - 本季度费率略有上升，同店收入较第一季度增长1.6%，预计2021年底该组合大量使用的优惠政策将在下半年消散，从而继续提高收入 [9] - 第二季度同店费用较上一季度略有下降，主要是由于Alerus Life的劳动力举措减少了代理人员的使用，整体劳动力趋于稳定，人员流动率、平均填补职位时间和空缺职位数量均有所下降 [10] - 过渡到新运营商的物业入住率较第一季度提高约210个基点，收入较第一季度增长240万美元，即3% [11] - Stellar Senior Living管理的10个社区入住率在过去两个季度提高了650个基点，第二季度代理费用减少190万美元 [12][13] 办公投资组合板块 - 第二季度末，综合办公投资组合约有870万平方英尺的优质医疗办公和生命科学物业，同店现金基础NOI较第一季度增长2.4%，超过90%的租约有费用回收结构，可将大部分运营费用增加转嫁给租户 [15] - 第二季度租赁速度较上一季度有所提高，与三年季度平均水平基本一致，期间执行了超过26.3万平方英尺的新租约和续租约，平均租金上调9.1%，加权平均租约期限为5.5年 [16] - 同店入住率在第二季度略有下降，主要是由于凤凰城一处约10万平方英尺的租户搬离 [16] - 租赁管道包含超过85万平方英尺的潜在租赁面积，约45%为可吸收空置空间的新租赁活动 [17] - 上周，公司以8200万美元的价格收购旧金山湾区一处生命科学资产，资本化率为6.5%，该资产面积8.9万平方英尺，已全面翻新，拥有一流的实验室设施，租户将其用作总部和关键实验室，租约至2034年1月 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 高级生活行业正在复苏，根据国家老年住房与护理投资中心（NIC）的最新数据，高级生活的供需基本面持续向好，建设管道处于2015年以来的最低水平，新供应有限，库存同比增长放缓至1.5% [6] - 本季度行业入住率上升，平均要价租金增长，辅助生活的要价租金自NIC 2005年开始报告数据以来增长最快 [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于实现所有战略目标，继续增加EBITDA，并为公司实现长期可持续增长做好准备 [5] - 公司认为高级生活资产正朝着稳定的方向发展，将继续确定优先事项并部署提高收入的资本，目前有77个项目正在进行或处于规划设计阶段 [8][14] - 公司对医疗办公和生命科学市场的持续强劲充满信心，认为强大的租赁管道将使其能够在租户搬离时填补空间 [17] - 公司计划通过平衡的方式部署资本，既偿还债务，又投资于能够增加EBITDA的项目，如收购旧金山湾区的生命科学资产 [27] - 高级生活行业面临的最大挑战是劳动力获取和工资通胀，预计工资和福利将继续增加，但公司相信可以通过提高社区费率来收回大部分额外成本 [10][11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为高级生活行业的复苏正在顺利进行，供需基本面有利于公司，预计高级生活板块将继续改善 [6][7] - 尽管当前处于通胀环境，但医疗办公和生命科学市场需求持续，公司对其投资组合的长期增长充满信心 [15][17] - 公司正在努力提高高级生活板块的运营效率，降低劳动力成本，扩大利润率，预计未来几个季度将取得进展 [10][13] - 公司相信通过持续投资于投资组合，将有助于加速业绩改善，实现投资组合表现提升、盈利增长和股东回报最大化 [48] 其他重要信息 - RMR集团发布了年度可持续发展报告，提供了关于公司管理层对长期环境目标的承诺、对平台员工的投资以及社会和治理绩效的见解、成就和数据，今年的报告还新增了针对公司医疗办公、生命科学和高级生活资产的特定补充内容 [19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司为何花费8200万美元购买弗里蒙特的房产，而不是偿还债务或回购股票？ - 公司表示回购股票存在限制，公司采取平衡的资本部署方式，既偿还了债务，又希望通过投资来增加EBITDA。当前市场上有机会以较低价格购买优质资产，该资产位于美国第二大生命科学市场旧金山湾区，以6.5%的资本化率购买具有较高性价比 [27] 问题2: 关于出售合资企业股权获得的近10亿美元现金，是在季度后获得的吗？未来12 - 24个月将如何使用这笔资金？ - 出售10%股权的1.08亿美元收益于7月初到账，但6月30日已将1.09亿美元的应收款计入资产负债表。截至6月30日，公司有8.68亿美元现金和受限现金，加上应收款共计约9.76亿美元，接近10亿美元。公司计划将资金用于稳定高级生活投资组合，并在医疗办公和生命科学资产的再开发项目中获取低两位数的回报 [29][30] 问题3: 公司在增加EBITDA时需要克服哪些限制障碍，克服后能做什么？ - 公司在循环信贷安排下有固定费用覆盖率要求，该要求在年底前豁免，需在明年1月恢复合规。此外，在债券和信贷协议下，有综合可用于偿债的收入与偿债比率要求，需达到1.5倍的覆盖率才能产生新债务。公司预计在2023年年中恢复合规，赎回5亿美元9.75%的债券有助于满足这些要求 [31][32] 问题4: 医疗办公（MOB）投资组合中是否还有其他重大已知空置情况？ - 公司在波士顿郊区有一处12.5万平方英尺的建筑租户将缩小规模，该建筑将从同店组合中剔除，公司计划将其改造成GMP实验室设施 [35] 问题5: 7月底高级住房的情况如何？ - 公司表示看到积极变化，运营商采用更强大和有针对性的营销和销售策略，带来了更多潜在客户、参观量，参观到入住的转化率也有所提高，6月和7月两个投资组合的入住率均有所上升 [37] 问题6: 高级生活板块需要达到多少NOI才能满足固定费用覆盖率要求，基准是多少？ - 公司认为从目前情况看，要达到理想状态，高级生活板块NOI约需达到1亿美元。目前该板块NOI较上一季度有所增长，预计将继续增长。达到这一水平时，利润率仍将远低于长期预期，行业独立生活通常有较高利润率，辅助生活和记忆护理的利润率应能轻松达到20% - 25%，公司需达到10% - 11%才能满足相关测试要求，以恢复正常运营 [40] 问题7: 本季度NOI数据是否干净，是否有CARES法案资金的影响？ - 本季度NOI数据相对干净，CARES法案资金较上一季度增加约56.1万美元，公司已在补充资料中进行了区分。部分州项目的相关资金可能会继续，公司仅在收到现金且无附加条件时才确认收入 [41] 问题8: 公司进行更多合资企业交易的意愿如何，资本市场的变化是否影响了对这类投资的看法？ - 公司的合资伙伴希望继续扩大合作，公司也在寻找适合合作的房产，但目前尚未找到符合所有条件的项目 [42] 问题9: 合资企业（Vertex和10个办公MOB）的房产与其余MOB生命科学房产的每平方英尺租金是否有重大差异？ - 合资企业投资组合在租户组合、租金加权平均租约期限等指标上与其余投资组合非常相似 [44] 问题10: 托雷派恩斯（Torrey Pines）房产的情况如何，是否已全部出租？ - 该房产已全部出租，公司正在与租户进行租户改进项目，这些项目将持续到今年年底 [45]