财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度，公司报告归属于普通股股东的净收入为2.404亿美元，即每股1.1美元，其中包括上一次财报电话会议中讨论的10项办公物业组合资产合资企业出售带来的3.275亿美元收益 [29] - 公司合并的同店现金基础净营业收入（NOI）较上一季度增长10.3%，主要得益于同店SHOP NOI增加660万美元 [31] - 公司一般及行政费用较上一季度减少约15%，降至730万美元，主要是由于支付给RMR的业务管理费降低；利息费用较第四季度减少约640万美元，主要是由于12月完成合资企业交易后，波士顿海港资产担保的6.2亿美元债务不再合并计算 [31] - 公司报告的正常化资金从运营（FFO）为负2190万美元，较上一季度约低500万美元，主要是由于第四季度确认了约200万美元的百分比租金以及合资企业出售的影响 [32] - 公司本季度末拥有约15亿美元现金可用于偿还债务和投资组合，总未偿债务为36亿美元，净债务仅占总资产的25%，下一个重大债务到期日为2024年1月 [32][33] - 第一季度，公司在投资组合中资本支出为6040万美元，其中SHOP部门约3600万美元，办公物业组合约2400万美元 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 办公物业组合 - 第一季度租赁速度与三年季度平均水平大致持平，表明对优质医疗办公和生命科学空间的需求持续存在 [10] - 第一季度执行了27份新租约和续约租约，总面积超过20万平方英尺，平均租金上涨8.2%，加权平均租约期限为7.4年；同店物业入住率较上一季度提高10个基点 [11] - 2022年剩余时间内，该部门约76万平方英尺（占年化租金收入的8.7%）的租约将到期 [11] - 租赁管道约为90万平方英尺，与2021年第四季度基本持平；按平方英尺计算，约40%的管道是为新租户准备的，可吸纳超过40万平方英尺的空置空间 [12] SHOP部门 - 本季度该部门入住率较上一季度提高约100个基点，10家新运营商中有8家报告入住率上升；7家新运营商本季度提高了费率，与第四季度相比，非同店物业收入增长450万美元，即5.8% [20] - 由Five Star管理的120个社区组成的同店SHOP部门，第四季度入住率持平，但同店物业收入环比增长4.3%，主要是由于本季度费率上调和优惠开始减少 [21] - 同店物业工资和福利较第四季度减少约80万美元，即1%，主要是由于代理成本降低 [23] 公司战略和发展方向和行业竞争 办公物业组合 - 公司对保持该投资组合的高入住率充满信心，并对近期的重建交付成果感到满意，还宣布了该投资组合中的其他重建机会 [13] - 正在进行亚特兰大郊区一处医疗办公资产的重建，预计今年晚些时候交付；正在将德克萨斯州欧文市的一处9.4万平方英尺的医疗办公楼从单租户改为多租户建筑；处于华盛顿特区一处医疗办公楼改建为混合用途物业的早期阶段，预计2022年进行设计授权和许可，明年开始施工；计划将波士顿郊区一处空置建筑改建为LEED认证的GMP实验室准备空间，预计今年进行设计和许可，明年年初交付 [14][15][16][17] SHOP部门 - 公司认为已拥有合适的运营商组合，并开始看到资本支出和运营商投资带来的好处 [21] - 鼓励运营商进行全面的护理水平评估，并在必要时进行市场价格调整；RMR集团继续对其高级生活资产管理团队进行重大投资，以改善表现不佳资产的运营并优化其他地方的业绩 [25] - 目前有58个重大资本项目，RMR集团的项目和资产管理团队正在与AlerisLife合作完成或启动，2022年同一物业投资组合的预算支出约为1.1亿美元；团队还在与新运营商合作，对去年过渡到新运营商的107个社区进行资本改善项目 [26][27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 由于COVID - 19大流行对高级生活社区的影响，公司的NOI仍过度偏向办公物业组合；预计未来几个季度高级生活部门的NOI将增加，同时公司希望减少债务并加速盈利增长 [9] - 公司对SHOP部门本季度取得的进展感到满意，并对运营商在行业基本面复苏时继续执行计划持乐观态度；公司的财务状况使其有灵活性减少债务和降低利息费用，并继续投资于投资组合，预计这将加速SHOP部门的稳定，并使办公物业组合部门的价值最大化 [35] 其他重要信息 - 2022年3月，公司欢迎David Pierce成为董事会的最新成员，他拥有超过30年的医疗行业经验 [28] - AlerisLife Inc.（管理公司SHOP部门120个社区）本周宣布更换高级管理层，并任命Jeff Leer为临时总裁兼首席执行官；同时聘请了Alvarez & Marsal内的医疗咨询集团对公司进行运营审查，预计在第二季度末向AlerisLife董事会提出建议 [18] 问答环节所有提问和回答 问题1：目前完成的两笔合资企业出售交易是否结束，今年剩余时间是否还会有更多此类交易？ - 公司不打算将现有物业加入合资企业，目前尚未组建任何额外的投资组合 [37] 问题2：关于15亿美元现金和6月可赎回的10亿美元债券，管理层的想法是什么，是全部偿还、偿还一半并再融资一半，还是其他方式？ - 公司肯定会提前偿还部分9.75%的债券，但需要谨慎考虑并继续评估投资和流动性；关键是确保投资于投资组合并定位自身以实现盈利增长，从而恢复更正常的股息 [38] 问题3：去年第一季度发行的债务利率约为4%多，鉴于目前的利率情况，如果需要再融资部分债务，利率可能会高出多少？ - 公司上一次发行债务的利率低于4.5%，目前利率有所上升，但公司目前坐拥15亿美元现金，净债务与总资产之比仅为25%，因此目前不打算发行更多债务，关键是关注投资组合的表现并提高EBITDA [39] 问题4：SHOP部门入住率在过去几个月的恢复速度似乎不如预期，第一季度是受奥密克戎影响，还是费率上调和一些阻力导致的？对今年剩余时间的情况有何看法？ - 高级生活的复苏更侧重于需求驱动型，公司的同店投资组合更侧重于独立生活，这是部分问题所在；公司看到潜在客户、合格潜在客户、参观人数较第四季度有所增加，关键是让运营商将参观转化为入住；第一季度AlerisLife的自愿迁出率为2020年第一季度以来最低，主要问题是将参观转化为入住 [40] 问题5：能否提供2022年的总资本支出细分，包括医疗办公楼（MOB）全年、SHOP全年（包括新运营商）的情况？ - 公司预计今年的资本支出接近之前提到的4亿美元；其中约1.25亿美元用于办公物业组合，其余用于SHOP部门；在4亿美元中，经常性资本支出可能略超过1亿美元，重建和重新定位资本支出略低于3亿美元 [41] 问题6：4亿美元的资本支出是否会在2022年完成，还是会有部分溢出到2023年和2024年？ - 2023年仍会有资本支出，但不会像2022年那么高 [44] 问题7：能否按SHOP和MOB细分费用方面的最大担忧以及SHOP的趋势，对于MOB，是否是税收和公用事业费用会推动成本上升？ - 劳动力显然是一个大问题，本季度办公物业组合部门的工资和福利有所增加，高级生活部门的公用事业费用也在上升；高级生活部门还存在食品成本的讨论，第一季度的除雪费用增加是季节性因素，主要还是公用事业、工资和福利会带来压力 [45]