财务数据和关键指标变化 - 2020年第三季度，公司归属于普通股股东的正常化运营资金（FFO）为1320万美元，即每股0.06美元，较第二季度每股减少0.18美元，主要受新冠疫情对SHOP板块业绩的显著影响 [8] - 第三季度确认约6400万美元的减值费用，主要与10个确定关闭和/或出售的高级生活社区有关 [23] - 第三季度因医疗保险计费问题导致净营业收入（NOI）减少620万美元，其中居民费用和服务收入减少400万美元，物业运营费用增加220万美元 [24] - 2020年第三季度利息支出为5810万美元，同比增加1330万美元，较第二季度增加1410万美元，主要因2020年6月发行10亿美元优先票据，部分被循环信贷和定期贷款利息降低所抵消 [25] - 第三季度资本支出为4510万美元，较第二季度增加750万美元，其中约2540万美元为经常性支出，其余用于再开发资本项目 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 SHOP板块 - 第三季度，与新冠相关的医疗用品费用较第二季度增加约300万美元，社区级员工医疗保健成本增加约870万美元，第二季度确认的730万美元《关怀法案》相关收益在第三季度未再确认，这三项新冠相关项目使SHOP板块正常化FFO较第二季度减少约1900万美元，即每股0.08美元 [11] - 同店SHOP投资组合收入较第二季度下降1300万美元，正常化FFO约每股减少0.05美元；同店收入较上年下降11.6%，平均入住率降至76.3%，部分被租金率20个基点的增长所抵消；同店SHOP平均入住率较上一季度下降355个基点，约每周下降27个基点 [13] - 第三季度潜在客户线索增加35%，转化率与疫情前一致；入住人数较第二季度增加31%，但迁出人数超过入住人数 [13] 办公投资组合板块 - 截至第三季度，办公投资组合板块约1160万平方英尺，包括700多万平方英尺的医疗办公楼和460万平方英尺的生命科学物业，加权平均剩余租赁期限为6年，本季度同店入住率为93.3% [15] - 第三季度租赁活动增加，签订了20.2万平方英尺的新租约和续租约，租金上涨4.1%，加权平均租赁期限为7年，租赁成本约为每平方英尺每年3.51美元；第三季度在托里松再开发项目签订了约2.3万平方英尺的首份租约，租金较之前上涨近20% [16] - 同店现金基础净营业收入（NOI）较第二季度减少210万美元，即3.8%，主要与新冠疫情相关，其中60万美元为坏账，150万美元与公用事业有关，部分被停车收入增加70万美元所抵消 [17][18] - 截至11月2日，办公投资组合板块的租金延期支付金额降至180万美元，占年收入的0.5%，较8月3日减少近60万美元 [19] 健康中心投资组合 - 健康中心投资组合占第三季度NOI的3.8%，第二季度初有一个租户违约，公司继续与该租户就欠款问题进行合作，该租户计划按时支付租金 [20] 三重净租赁高级生活投资组合 - 三重净租赁高级生活投资组合占第三季度NOI的9%，继续表现良好，除第一季度宣布的对一个租户的部分租金延期支付外，没有新的租金延期情况；截至2020年第二季度，这些物业的租金覆盖率总计为1.63倍，而第一季度为1.66倍 [21] 各个市场数据和关键指标变化 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司支持五星继续致力于优化收入而非管理入住率，认为牺牲租金率提高入住率会导致长期收入下降，五星正与更多推荐来源合作，在不降低租金率的情况下吸引新居民提高入住率 [12] - 公司不打算从五星多元化出去，而是继续向医疗办公和生命科学领域发展以实现投资组合多元化 [35] - 公司认为一些竞争对手为提高入住率大幅降低租金的做法不可取，公司将提供诸如免首月租金等优惠，而非降低基本租金 [38][41] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为新冠疫情对高级生活运营投资组合产生重大影响，预计运营逆风将持续，短期内费用压力将持续，随着疫情缓解将消散 [7][11][13] - 公司预计入住率将继续下降，但降幅将有所放缓，约每周下降24 - 25个基点，有效疫苗的批准、供应、分发和公众接受将推动入住率停止下降 [29] - 公司认为五星的合规计划有效，能够及时识别和解决潜在问题，对未来避免类似医疗保险计费问题有信心 [31][33] 其他重要信息 - 自第三季度初以来，公司完成了6140万美元的资产出售，自处置计划开始以来，处置总额约为3.9亿美元，目前有协议待售的物业谈判收益总计约1.67亿美元 [22] - 公司下一次债务到期时间为2021年12月，第三季度末手头现金约8200万美元，循环信贷额度有10亿美元可用 [25] - 办公投资组合在本季度和10月收取了超过99%的合同租金 [27] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第四季度SHOP板块入住率和每间可出租客房收入（RevPAR）的关系，以及若新冠病例增加和流感季到来的影响 - 公司预计入住率将继续下降，但降幅会放缓至每周24 - 25个基点，有效疫苗的相关情况将推动入住率停止下降 [29][30] 问题2: 医疗保险计费处罚的发现过程、后续补救措施以及运营商多元化问题 - 公司认为五星的合规计划有效，能及时识别和解决问题，此次是合规计划检测到问题并按相关程序处理；公司对五星及其管理团队有信心，不打算从五星多元化，而是向医疗办公和生命科学领域发展实现投资组合多元化 [31][33][35] 问题3: 疫苗推出后，如何平衡入住率和租金，以及如何填补失去的入住率 - 五星将继续与推荐来源合作吸引潜在居民，聘请营销总监协助，注重居民安全和体验，会提供免首月租金等优惠而非降低租金 [37][38] 问题4: 疫苗推出后入住率回升的速度 - 难以确定具体速度，但公司看到入住人数已增加，随着五星对潜在客户线索的关注和与推荐来源的合作，入住率有望良好增长 [40] 问题5: 竞争对手降低租金的幅度 - 竞争对手降低租金的幅度不一，公司认为这种做法不可取，不会采取类似策略 [41] 问题6: 托里松项目的租金增长与开发前预期的比较 - 该项目租金较之前上涨近20%，开发前预期租金增长为5% - 7%，市场情况改善，租赁管道强劲，有望继续实现高租金增长 [42] 问题7: 公司获取大量高利率债务是否过多，以及如何处理流动性 - 公司于6月发行的10亿美元优先票据为5年期不可赎回工具，2年后可赎回，发行是为了增加灵活性；目前公司认为保持额外流动性更安全，会继续投资物业，也会考虑在合适时机赎回债务以降低利息支出 [44][45][46] 问题8: SHOP板块目前使用的推荐服务、成本及开始使用的原因 - 公司使用如A Place for Mom等推荐服务，费用约为一个月租金；疫情初期入住者多为刚需，不需要推荐来源，现在推荐线索增加，且线索质量较以往更好 [48][49][50] 问题9: 投资组合内不同类型产品提供的优惠情况 - 记忆护理和辅助生活入住者多为刚需，所需优惠较少；独立生活和活跃成人产品提供免首月租金优惠 [51] 问题10: 提供免租金的时长及与竞争对手的比较 - 免租金时长因投资组合和市场而异，公司提供1 - 2个月免租金，部分竞争对手提供较低租金和较短免租期；公司认为较长的入住时长使降低基本租金不可行，更倾向于免首月租金后提高基本租金 [52] 问题11: 入住率趋势是否在10月持续缓和，以及10月入住率下降情况 - 预计入住率下降趋势将继续缓和，约每周下降24个基点；公司未提供10月具体入住率下降数据 [53] 问题12: 费用趋势是否会在第四季度正常化 - 疫情期间费用压力将持续，至少在第四季度如此，随着疫情缓解有望缓和，但除已记录的医疗保险处罚等情况外，费用可能保持相对稳定 [55][57] 问题13: 6100多万美元的9项资产处置和1.65亿多美元的21项待售物业的构成及预计完成时间 - 资产处置涵盖办公投资组合和高级生活板块，预计大部分在年底完成，部分可能推迟到第一季度 [59] 问题14: 资产处置的总体目标 - 公司资产处置总目标为9亿美元，等待疫苗广泛可用和被接受后再积极营销，预计可能在明年第二季度初 [60][61] 问题15: 生命科学租户的需求情况及托里松项目的额外兴趣 - 生命科学投资组合表现强劲，同店入住率约97%，托里松项目租赁管道强大，全国生命科学市场在波士顿、剑桥、旧金山、圣地亚哥等市场表现突出 [62][63] 问题16: 高级住房迁出人数增加的主要驱动因素 - 疫情期间，迁出主要是因为需要更高水平的护理或居民去世 [66] 问题17: 公司如何看待杠杆率，资产出售对杠杆率的影响 - 公司将偿还债务，随着高级生活行业复苏，收入回升，杠杆率将自然下降，资产出售也有助于降低杠杆率 [67][68] 问题18: 7月1日以来完成资产出售的资本化率与疫情前的比较及未来资本化率情况 - 公司预计整个投资组合处置的资本化率约为7%，近期销售情况接近该水平，部分销售按每单位出售，综合来看仍接近7% [70]