财务数据和关键指标变化 - 2020年第二季度，公司归属于普通股股东的正常化FFO为每股0.24美元，高于市场普遍预期，但较上年同期减少0.10美元，主要受COVID - 19和与五星高级生活的重组交易影响 [13] - 截至第二季度末，公司手头现金约7850万美元，循环信贷额度可用容量为10亿美元，下一次债务到期时间为2021年12月 [40] 各条业务线数据和关键指标变化 办公物业组合 - 该组合约占2020年第二季度公司NOI的60%，总面积近1200万平方英尺，包括约710万平方英尺的医疗办公楼和450万平方英尺的生命科学物业，加权平均剩余租赁期限为6.1年，本季度同店物业入住率为93.8% [14][15] - 第二季度新签和续租面积为6万平方英尺，租金上涨5.2%，加权平均租赁期限为6年，每平方英尺每年的租赁成本约为2.02美元 [16] - 与去年同期相比，同店物业NOI下降1.1%，现金基础上下降2.3%，主要因停车收入减少约150万美元；排除停车收入下降影响，同店NOI同比增长1.2%，现金基础上增长10个基点 [21][22] - 截至8月3日，办公物业组合的租金递延总额略低于240万美元，占该业务年化收入的0.6% [24] 健康中心组合 - 该组合占第二季度NOI的3.3%，自疫情开始以来面临较大压力，公司为一名租户提供了一个季度的租金递延，另一名租户目前违约，公司正在评估相关资产的替代方案 [26][27] 高级生活社区组合 - 截至7月31日，公司管理和租赁的高级生活社区中约4.5%的居民COVID - 19检测呈阳性，约43%的阳性居民已康复 [29] - 2020年第二季度，该组合所有241个社区的总平均入住率为78.7%，较上一季度下降400个基点；截至7月31日，总入住率为76.1%，较6月30日下降130个基点 [30][31] - 同店高级生活社区平均入住率较上年同期下降610个基点，较上一季度下降约420个基点，每周损失约32个基点的入住率，略好于此前预期 [32] - 同店高级生活社区平均月租金较上年同期下降1.7%，同店收入较上年同期下降8.5% [33] - 同店高级生活社区EBITDARM较上年同期下降23.5%，公司收到的730万美元CARES法案资金未计入收入，其中约680万美元计入第二季度同店高级生活社区EBITDARM [34] - 同店高级生活社区工资和福利同比仅增长0.7%，维修保养、食品和合同劳动力成本分别下降22%、9.2%和17%，运营费用同比下降310万美元，即1.3% [35][36] 各个市场数据和关键指标变化 - 生命科学行业的风险投资资金在最近几个季度激增，2020年第二季度较上年同期增长53%，拥有生命科学资产的房地产所有者持续看到对其空间的强劲需求 [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司仍打算出售资产，目标是完成9亿美元的资产处置，待市场稳定后将恢复销售活动 [38][59] - 公司希望发展医疗办公和生命科学资产组合，但目前不处于收购市场，预计一段时间内也不会进入，当前主要关注现有投资组合，并希望以增值方式投入资金 [60][61] - 公司认为拥有医疗办公和生命科学资产的投资理由不变，从长期来看，美国老龄化人口的增长将推动医疗服务需求增加，技术和远程医疗的进步以及报销制度将促进医疗办公房地产价值增长 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - COVID - 19疫情给公司业务、租户、社区和员工带来了巨大影响，经营环境极具挑战性，但公司正利用整个平台优化资源和专业知识，以降低与病毒相关的风险，为所有利益相关者创造价值 [9][11] - 公司认为办公物业租赁放缓是暂时的，随着COVID - 19相关治疗和疫苗的进展、疫情的缓解以及经济的持续复苏，预计会出现交易积压 [17] - 高级生活社区的入住率下降情况取决于疫情在全国的发展情况，希望入住率下降趋势能继续减缓 [50] 其他重要信息 - 自资产出售计划开始以来，公司已完成总计3.34亿美元的资产出售，目前有协议待售的物业谈判收益约为2.32亿美元 [38] - RMR集团最近发布了首份可持续发展报告，公司鼓励投资者阅读该报告，以了解其如何为公司和其他管理的REIT降低成本以及通过对ESG倡议的承诺实现长期可持续业绩 [39] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：高级生活社区入住率下降好于预期的驱动因素，7月趋势及本季度剩余时间的预期 - 入住率下降低于预期且7月趋势类似甚至更低，这完全取决于疫情在全国的发展情况，公司50%的病例集中在七个州，希望随着疫情变化入住率下降能继续减缓 [48][49][50] 问题2：高级生活社区组合是否存在定价压力，在一些稳定的州运营商在定价上是否更有纪律性 - 五星高级生活在定价上更有纪律性，大部分入住是基于需求，公司通过收入管理尽量维持价格不降低，而其他一些运营商开始提供优惠来吸引居民 [50][51][52] 问题3：办公物业租赁回升的催化剂，以及停车收入和公用事业费用何时恢复正常 - 停车和公用事业收入将随着人们返回办公室而恢复正常，公司已经看到部分物业的停车收入开始增加；办公物业租赁方面，公司有大量交易管道，约150万平方英尺，且全国的参观活动开始增加，新交易和意向书、提案也在增多，租赁开始回升 [53][56] 问题4：待售的2.32亿美元资产包括哪些类型，当前的目标是什么 - 待售物业是多种类型的混合，包括医疗办公楼和高级生活社区等，具有代表性；公司的目标是完成9亿美元的资产处置，等待资本市场重新开放后再进入市场 [58][59] 问题5：公司投资组合中办公物业NOI占比60%，未来会如何变化 - 目前办公物业NOI占比60%是由于COVID - 19对高级生活社区组合的影响，随着高级生活社区业绩好转，该比例可能会上升；公司希望发展医疗办公和生命科学资产组合，但目前不进行收购，专注于现有投资组合 [60][61] 问题6：公司提到的成本控制措施有哪些，是否还有进一步空间 - 五星高级生活和RMR的物业管理团队都有强大的战略采购部门，通过该部门减轻费用增加；同时，入住率下降带来可变费用减少，高级生活社区中房间周转率下降也会节省费用 [62][63] 问题7：公司收到的700万美元CARES法案资金如何按物业分配，未来物业是否有获得援助的预期 - 资金基于2018年医疗保险建筑分配，按床位分配给有熟练护理床位的物业；未来政府是否会提供额外刺激资金难以确定，有很多团体在游说为高级生活社区提供更多资金，但结果难以预测 [65][66][67] 问题8：五星高级生活和其他运营商对于组织范围内的禁令有何计划，是全面禁令还是部分取决于地点 - 这取决于社区的活跃病例情况，目前高级生活社区组合中只有约1.5%的居民有活跃病例；运营商在引入新居民时会非常谨慎和有选择性，检测至关重要，希望高级生活社区能优先获得疫苗 [68][69][70] 问题9：高级生活社区组合的入住率下降是广泛发生的，还是与病例爆发或市场对COVID的担忧有关 - 入住率下降情况难以准确回答，因为大部分新入住是基于需求而非生活方式选择，且入住率下降取决于疫情在全国的发展情况，未来疫情发展难以预测 [71][72][73] 问题10：本季度部分高级住房资产处置的定价情况，市场现状以及买家群体是否变化 - 定价符合预期，整体资本化率约为7%，这些交易是在疫情爆发前签订的；目前公司不在市场中，难以确定买家群体情况，但现在的买家更多是区域性的，而非机构买家 [73][74]