财务数据和关键指标变化 - 2020年第一季度，公司归属于普通股股东的正常化FFO为每股0.29美元，较上一季度下降0.01美元，较上年同期下降0.08美元，主要由于与五星高级生活的重组交易以及一定程度上受COVID - 19影响 [12] - 截至3月31日，公司债务与调整后EBITDA之比为7.4倍，与上一季度大致持平 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 医疗办公和生命科学物业（办公投资组合板块） - 该板块占2020年第一季度公司NOI的约53%，包含近1200万平方英尺，其中约720万平方英尺为医疗办公楼，450万平方英尺为生命科学物业，加权平均剩余租赁期限为6.2年 [13] - 第一季度执行了超过30.2万平方英尺的新租约和续租约，租金上涨16%，加权平均租赁期限为7.7年，租赁成本约为每平方英尺每年3.07美元；过去12个月执行了超过130万平方英尺的新租约和续租约，租金上涨10%，加权平均租赁期限为10.5年，租赁成本为每平方英尺每年2.18美元 [14] - 与去年同期相比，同物业现金租金NOI增长2.6% [16] - 截至5月前3个工作日，收取了办公投资组合5月到期租金的约86%，与4月同期水平一致；4月收取了办公投资组合到期租金的约99% [17] - 收到184份租金减免申请，仅少数来自生命科学租户，约70%来自面积小于5000平方英尺的租户，约55%的延期支付租金给予了洛杉矶的雪松 - 西奈和华盛顿特区的1145 19th Street这两处医疗办公楼的租户 [20] - 截至周一，已在办公投资组合板块批准了170万美元的租金延期支付，占延期期间预计收取的经常性月现金收入的1.4%，占办公投资组合板块年化收入的0.4% [22] 健康中心 - 所有健康中心均因政府强制或自愿关闭，截至目前已延期支付275万美元租金，并与租户持续讨论 [24] 三重净租赁高级生活物业 - 已同意延期支付约36万美元租金 [25] 同物业自营板块 - 2020年第一季度同物业自营板块收入下降140个基点，EBITDA较上年同期下降14.4% [27] - 平均费率下降80个基点，本季度入住率为83.3% [28] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司医疗办公和生命科学投资策略有效，不仅加强了投资组合，且在当前经济衰退中展现出韧性 [15] - 公司致力于资产处置计划，目标是完成9亿美元的物业销售，自上次财报电话会议以来已完成5600万美元的资产销售，使2020年物业处置总额达到6460万美元，目前约有1.64亿美元资产已达成出售协议 [30] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度全球卫生危机对全球经济产生直接影响，给行业带来新的不可预见的挑战，公司优先监测COVID - 19大流行的发展及其对业务、租户、社区和家庭的影响 [8] - 公司认为自身有能力应对疫情带来的近期挑战，预计能满足所有即将到来的资本义务，包括债务到期和一些改善投资组合的资本项目 [32] - 若业务状况恶化超出预期，公司还有额外手段确保充足的流动性，如为2.5亿美元无担保定期贷款增加延期选项、修改信贷协议条款、对高级生活物业组合进行有担保债务融资等 [37][38] 其他重要信息 - 截至4月30日，公司自营和三重净租赁高级生活社区中有46个社区出现350例确诊居民病例，占总居民人口的不到1.5%，受影响社区占自营和三重净租赁高级生活社区总数的约17% [26] - 公司在第一季度继续对员工进行有意义的投资，预计第二季度劳动力成本将因五星高级生活的举措和疫情而上升 [29] - 公司推迟了自营和办公投资组合中1.5亿美元的先前预算资本支出，预计今年剩余时间仍将在物业上花费约1.6亿美元，其中约三分之一用于完成托里松生命科学资产的再开发 [35][36] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：从增加监管、探视、社交距离等角度看，2 - 3个季度后老年住房行业到2020年底会是什么样子 - 社交距离在老年生活领域会持续一段时间，无论各州是否重新开放，由于老年人群体的高风险特性，运营商会继续实施社交距离和居民居家隔离措施；监管方面难以预测，政府机构在讨论加强辅助生活的监管，但独立生活情况不同；目前运营商专注于当下防控疫情，未来2 - 3个季度的情况难以确定 [40] 问题2：能否分享4月的入住率情况，以及未来几个季度入住率的走向 - 目前预计入住率每周可能下降40 - 50个基点，持续时间取决于COVID - 19在国内的持续情况 [41] 问题3：在什么情况下公司需要获取远超目前约5亿美元的流动性 - 疫情存在很多不确定性，如果有明确的发展趋势就无需担忧；投资者关系团队收到很多关于流动性的咨询，部分可能与4月中旬偿还2亿美元高级票据有关；公司结束第一季度时循环信贷额度有4.15亿美元可用，但最初用了2亿美元偿还票据；公司对有限的即将到期债务有足够的偿还能力，且已缩减了资本支出假设，目前仍感觉很安心，但为回应疑问进行说明 [44]