财务数据和关键指标变化 - 2019年第三季度，公司综合同店现金基础净营业收入（NOI）同比下降14.9%，主要因五星养老重新部署导致租金减少 [15] - 第三季度，净运营收入（NOI）同比下降4.4%，主要是由于管理型养老社区组合中，同店NOI下降390万美元，降幅17.5% [16] - 2019年第三季度，正常化运营资金（FFO）为7010万美元，合每股0.29美元，较去年同期每股减少0.13美元 [33] - 10月，公司宣布2019年第四季度每股股息为0.15美元，第三季度基于该股息的正常化FFO派息率约为52% [34] - 第三季度，一般及行政费用较去年减少2140万美元，降幅近70%，主要因业务管理费降低 [35] - 第三季度，公司经常性资本支出为1530万美元，再开发支出为1570万美元 [37] - 截至9月30日，公司债务与调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）之比为7.4倍，债务与增长资产之比为42.4% [41] 各条业务线数据和关键指标变化 养老社区业务 - 第三季度，三重净租赁养老社区同店现金基础NOI同比下降4.4%，主要受管理型养老社区组合中同店NOI下降390万美元（17.5%）影响 [16] - 管理型养老社区入住率下降10 - 140个基点，主要因佐治亚州和南卡罗来纳州市场供应增加、领导层过渡以及一些一次性费用 [17] 医疗办公（MOB）业务 - 公司MOB投资组合包括740万平方英尺的医疗办公楼和470万平方英尺的生命科学资产，加权平均租赁期限为6.4年 [22] - 本季度，公司完成31.4万平方英尺的新租约和续约，加权平均租赁期限为6.1年，租金上涨5.1%，每平方英尺每年的租赁成本仅为3.97美元 [23] - 医疗办公楼和物业现金基础NOI下降6.3%，但生命科学投资组合增长6.1%，MOB业务同店现金基础NOI较去年同期仅下降30个基点 [29] 各个市场数据和关键指标变化 - 佐治亚州和南卡罗来纳州养老市场供应相对吸收量增加，公司社区因领导层过渡面临额外干扰 [21] - 截至第三季度，建筑施工占库存的比例为6.3%，接近2015年第二季度以来的最低水平；公司物业所在市场的在建单元比例为7.2%，为2016年第一季度以来的最低比例，较第二季度低30个基点 [75] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划在2020年1月1日将三重净租赁转换为管理合同，与五星养老的重组按计划进行，目前正在等待相关州的许可证 [10][11] - 公司继续推进资产处置战略，预计到2019年底出售或达成出售协议的资产价值约9亿美元，目前已完成或达成协议的资产价值超过7.4亿美元，剩余超过2.4亿美元的资产正在积极营销 [12][13] - 公司将继续专注于租赁、租户保留和运营卓越，利用RMR的资产和物业管理团队，RMR在全美拥有30多个办事处，具有跟踪当地市场趋势和需求驱动因素的竞争优势 [24] - 公司计划投资约1亿美元开发位于圣地亚哥托雷松的生命科学园区，预计2020年底完工，完工后将成为甲级园区，提供灵活的实验室和办公空间 [31][32] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 劳动力市场竞争激烈，工资压力和高素质领导人才竞争是养老行业面临的重大挑战，五星养老增加对员工的投入，公司支持这一举措，认为将提高服务质量，最终增加入住率和租金增长 [18][20] - 公司预计短期内入住率将稳定，目前有大量新租约和续约正在洽谈中，整体情况良好 [68][69] - 公司认为目前的经营环境极具竞争力，但预计不会变得更具挑战性 [55] - 公司预计到明年年中杠杆率将降至约6倍，到明年年底降至6%以下，对杠杆率的下降感到乐观 [66] 其他重要信息 - 7月1日，公司出售了在RMR的全部股权，获得约9900万美元的收益 [14] - RMR集团因员工和领导力发展项目获得IREM颁发的房地产管理卓越奖，公司认为这些项目对SNH有益 [25][26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 五星养老目前的劳动力举措如何，运营费用增长的时间框架是怎样的 - 五星养老专注于通过团队成员参与来实施劳动力举措，旨在打造更高标准的文化 工资压力短期内不会缓解，市场竞争激烈，五星养老此前面临一些劳动力挑战，如员工不确定性和领导层更换等 目前一些干扰因素已减少，但预计对高素质劳动力的关注将持续到2020年 [43][49] 问题2: 本季度入住率和租金趋势较弱的原因是什么，管理型投资组合与租赁型投资组合表现不同的原因是什么，这种趋势是否会持续 - 南卡罗来纳州和亚特兰大市场的领导层变更导致了干扰，这并非整个社区的问题 目前已为这些市场聘请了新的领导层，预计情况将有所改善 [50][51] 问题3: 市场上是否有竞争对手降低价格或提供大幅优惠以提高入住率，经营环境是否比12个月前更具竞争力 - 市场上确实存在为吸引居民而提供大量优惠的情况，但公司和五星养老通过收入管理来设定特定单元的正确价格，不会提供大量优惠 经营环境一直极具竞争力，预计不会变得更具挑战性 [52][55] 问题4: 第四季度待售资产的类型有哪些，预期的资本化率是多少 - 待售资产类型多样，包括医疗办公楼和生命科学资产，也有养老设施 医疗办公楼和生命科学资产出售相对简单，可能导致前期此类资产出售较多 预期资本化率为7%或更低 [57][59] 问题5: 托雷松项目是否适合公司当前的投资组合调整和稳定战略，是否会出售该项目 - 该项目对公司来说是一个很好的项目，位于圣地亚哥极具市场潜力的子市场，目前已有大量兴趣，公司有专门的开发团队负责该项目，不会出售 [61][62] 问题6: 公司债务与EBITDA比率达到峰值后，1月到期的定期贷款能否展期，杠杆率是否会大幅下降 - 公司有能力对部分贷款进行再融资，与银行关系良好 目前认为循环信贷额度和资产出售所得足以偿还即将到期的债务 预计到明年年中杠杆率将降至约6倍，到明年年底降至6%以下 [63][66] 问题7: 同店NOI增长持续为负，考虑到未来几年大量租约到期，入住率何时能稳定或改善，以实现NOI正增长 - 短期内入住率将稳定 明尼阿波利斯的一栋建筑已有大量租赁活动，约60%的面积接近达成协议 南卡罗来纳州的物业也在与租户积极洽谈 整个投资组合有约60万平方英尺的新租约和近70万平方英尺的续约正在洽谈中 [68][70] 问题8: 布鲁克代尔的EBITDA覆盖率呈下降趋势，公司对这些资产未来几年的稳定性有何信心，对其当前表现是否满意 - 公司的养老社区一直表现良好，覆盖率超过1.9倍 覆盖率下降主要是由于整个行业面临的工资和供应压力 公司对这些资产的未来表现不担忧，预计将继续良好表现 [71][72] 问题9: 目标出售的9亿美元资产是否包括约1亿美元的RMR股份 - 不包括 [72] 问题10: 出售的资产主要有哪些买家类型 - 养老业务中，约45%的买家是地区或全国运营商，30%是私募股权，其他买家类型占比较小 医疗办公楼业务中，主要买家是私募股权，其余买家包括租赁公司、家族办公室和养老基金等 [73][74] 问题11: 进入2020年和2021年，公司所在市场的养老供应情况是否有所改善 - 所有市场的养老供应情况都在改善 第三季度建筑施工占库存的比例为6.3%，接近2015年第二季度以来的最低水平 公司物业所在市场的在建单元比例为7.2%，为2016年第一季度以来的最低比例，较第二季度低30个基点 [75][76] 问题12: 五星养老的员工保留举措及其成本是否改变了公司的承保思路 - 没有改变，这是公司和五星养老长期讨论的结果，符合公司预期，公司鼓励这些员工举措 [77] 问题13: 公司是否处于转型痛苦的中后期，到2020年年中情况是否会好转 - 同意这一观点 [78] 问题14: 公司是否会在2019年第四季度业绩公布时提供2020年的业绩指引，管理型养老投资组合将占总投资组合的比例是多少 - 可能不会正式提供指引 公司政策是不提供指引，但在转型过程中一直保持透明 公司将继续与五星养老合作，微调明年的预算，可提供一些大致方向 [79][80] 问题15: 2020年公司一般及行政费用（G&A）的趋势如何，五星养老转型后是否会有重大变化 - 预计不会有重大变化 G&A主要是支付给RMR经理的费用，由于股价下跌，目前费用较去年下降约70% 随着资产处置计划完成和投资组合重新定位，预计股价将上涨，费用可能会回升，但这与股东回报目标一致 [81][82] 问题16: 如果RMR不再担任公司的经理，需支付给RMR的分手费是多少 - 不清楚具体金额，相关信息可在公司的SEC文件中查询 目前公司专注于执行资产处置计划、降低杠杆率和改善投资组合，这不是当前关注的重点 [83][84] 问题17: RMR董事会在考虑公司出售约9亿美元资产的交易时，是否考虑了公司的整体估值差距 - 在4月宣布的交易中，独立委员会考虑了各种情景，最终选择的方案对双方都有意义，预计RMR董事会支持该方案 [85][86]