财务数据和关键指标变化 - 2019年第二季度综合同店现金基础净营业收入（NOI）较去年同期下降11.1%，主要因4月交易中五星养老租金全季减少1940万美元 [15] - 剔除三净租赁老年生活社区后，同店现金基础NOI较去年同期增长50个基点 [16] - 2019年第二季度正常化运营资金（FFO）为8100万美元，即每股0.34美元，较去年同期每股减少0.10美元，其中0.09美元的减少来自三净租赁老年生活社区 [28] - 7月宣布2019年第三季度每股派息0.15美元，第二季度基于新股息的正常化FFO派息率约为44% [29] - 第二季度一般及行政费用较去年同期减少2020万美元，近70%，原因是股价降低，支付的基础业务管理费减少，且未计提2019年激励费用 [30] - 本季度经常性资本支出960万美元，再开发支出1910万美元 [32] - 截至第二季度末，手头现金4800万美元，循环信贷安排未偿还金额6.9亿美元，季度末后降至约5.5亿美元 [36] - 截至6月30日，报告的债务与调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）比率为69倍，债务与总资产比率略低于43%，预计2019年第三季度债务与调整后EBITDA比率达到峰值，计划年底前出售或达成出售协议的资产价值达9亿美元，使该比率降至约6倍或更低 [38] 各条业务线数据和关键指标变化 医疗办公（MOB）业务线 - 第二季度MOB业务线同店现金基础NOI较去年同期增长3.4%，主要因生命科学物业租金增长7%，波士顿海港区一处100万平方英尺物业的15年租约于2013年开始，每五年租金增长8%，今年1月1日其中一次增长生效 [16] - MOB同店入住率下降190个基点，原因是明尼阿波利斯市场一处14万平方英尺物业和加利福尼亚州弗里蒙特及旧金山湾区一处9.4万平方英尺建筑 [17] - MOB业务线约1240万平方英尺，包括760万平方英尺医疗办公楼和470万平方英尺生命科学资产，加权平均租期6.4年 [19] - 本季度租赁成果良好，执行新租约和续约租约超30万平方英尺，加权平均租期15.3年，租金上涨6.2%，平均租赁成本每年每平方英尺0.50美元 [19] 老年生活业务线 托管老年生活组合 - 同店入住率较去年同期下降40个基点，同店现金基础NOI下降，主要因工资和薪金增加140万美元 [23] 三净租赁老年生活组合 - 截至2019年3月31日的12个月租金覆盖率为1.52倍，其中五星养老租约覆盖率为1.55倍，包含4月交易协议导致的租金降低 [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 生命科学领域，托雷松被认为是美国顶级市场之一，排名仅次于波士顿和旧金山 [21] - 老年生活市场，建设开工量持续下降，但仍有库存增长 [40] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 与最大租户五星养老完成重组业务安排，预计2020年1月1日完成资产转换 [9][10] - 推进处置策略，计划年底前出售或达成出售协议的资产价值达9亿美元，以降低财务杠杆，优化投资组合 [11] - 处置组合主要包括老年生活社区、非核心物业和MOB业务 [12] - 计划对圣地亚哥托雷松约16万平方英尺的三栋生命科学园区进行重建，预计2020年末完成，建成后将提供灵活的实验室和办公空间及现代设施，已与潜在租户进行讨论，预计整体园区面积增加，租金大幅上涨 [20][21][22] - 老年生活行业面临工资压力和优质领导人才竞争激烈的挑战，五星养老增加对团队成员的投入，希望消除第三方劳动力，用高质量永久员工替代，公司支持这一举措，认为将提高服务质量和入住率 [24][25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为2019年是过渡年，有望改善收入可持续性，实现长期多元化增长，为股东提供可靠回报 [8] - 医疗办公和老年生活收购市场资金充裕，公司对资产处置的定价和时间目标有信心 [12] - 预计2019年NOI将出现两位数下降，2020年仍有压力，但公司对五星养老新管理团队的举措有信心，认为其能扭转业务局面 [41][42] - 公司重视评级，相信能够执行计划，预计不需要出售更多资产来降低杠杆，未来将有常规的资本循环计划，以支持外部增长 [57][58][59] 其他重要信息 - 7月1日出售RMR集团全部股权，净收益约9900万美元，增加了公司实现杠杆目标的灵活性，投资回报率达283%，出售所得用于偿还成本为3.6%的债务，而RMR股份股息收益率为3% [14][37] - 公司即将举办一系列投资者活动，包括在芝加哥、纽约和大西洋中部地区的非交易路演，以及参加NIC和BMO房地产会议 [69] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 9亿美元资产出售是否包括RMR股份 - 不包括，公司已确定12亿美元资产以实现9亿美元的处置目标，RMR集团股份出售增加了灵活性，但仍需出售9亿美元资产 [39] 问题2: 展望2020年和2021年老年住房供应情况 - 建设开工量持续下降，但仍有库存增长，希望这一趋势能持续 [40] 问题3: 2020年业务预期，建设开工量下降和劳动力成本上升如何平衡，对投资组合有何预期 - 预计2019年NOI将出现两位数下降，2020年仍有压力，公司对五星养老新管理团队的举措有信心，认为其能扭转业务局面 [41][42] 问题4: 9亿美元资产出售是否会有部分推迟到2020年 - 预计年底前会有大量资产达成出售协议，但由于老年生活领域的许可问题，部分交易可能在2020年年初完成 [44] 问题5: 除9亿美元外的1.2亿美元资产是否主要是技能护理设施，时间预期如何 - 技能护理设施大部分包含在9亿美元资产中，绝大多数已达成出售协议，预计今年剩余时间会有更多交易完成 [45] 问题6: 债务与EBITDA比率本季度达到峰值，是否意味着资产处置时间会提前 - 预计第三季度末会有大量资产达成出售协议，第四季度可能会有很多交易完成，若9月完成部分交易，杠杆率可能较低，若10月完成，杠杆率可能在930达到峰值 [46][47] 问题7: 公司拥有的老年生活资产的最佳入住率水平是多少 - 公司希望达到90%，目前辅助生活拉低了老年生活行业的入住率，独立生活入住率约为90% [50] 问题8: 物业在管理费率和入住率变量方面有多大灵活性 - 五星养老正在整个投资组合中开展收入管理工作，随着物业入住率提高，能够提高费率，收入管理还能根据不同类型单元动态定价，关注市场和社区内部市场有助于提高入住率和费率 [51] 问题9: 费率和入住率决策是在物业层面还是管理层级做出的 - 是地方和公司层面的结合 [52] 问题10: 五星养老过渡到2020年1月1日的主要障碍是什么，是否有无法按时完成的风险 - 主要障碍有两个，五星养老股东投票已完成，下一个是社区许可，公司有专业团队处理，有信心按时完成过渡 [53] 问题11: 出售和营销资产时遇到的主要买家是谁 - 买家范围广泛，包括许多私人运营商或有运营商支持的私人买家，也有私人股权，主要是私人买家和租赁方 [54] 问题12: 未来一年老年住房基本面不同情景的预测，9亿美元资产处置是否足以在基本面改善或接近平稳的情况下降低杠杆，若基本面同比下降个位数，是否需要出售更多资产来降低杠杆 - 公司进行了多种情景建模，公开表述较为保守，预计今年NOI两位数下降，明年趋于平稳，重视评级，相信能够执行计划，不需要出售更多资产来降低杠杆，未来将有常规的资本循环计划支持外部增长 [57][58][59] 问题13: 托雷松物业重新入住后的租金增长是基于GAAP基础还是现金基础，与之前租约相比，初始现金租金预期如何 - GAAP租金有大幅增长，现金租金可能持平，公司倾向于从GAAP租金角度看待，租金似乎每季度都在上涨 [61] 问题14: 参与RIDEA所需的州许可是否是逐州进行，是否不是全有或全无 - 是逐州进行，但公司努力确保全部完成，团队密切关注申请时间，有应急措施，有一定灵活性，计划年底前全部完成 [63][64] 问题15: 州许可进展会如何公布 - 可以报告进展，预计所有许可于2020年1月1日生效，若出现重大问题会进行说明，目前无法预见这种情况 [64] 问题16: 获得许可后是否会提前公布信息 - 申请的许可将于1月1日生效，目标是使许可时间与年底和2020年初相匹配 [66][67]