财务数据和关键指标变化 - 2019年第一季度，公司综合同店现金基础净营业收入（NOI）同比下降8.6%，主要因2月和3月来自五星公司的租金减少1280万美元 [7] - 2019年第一季度，公司正常化运营资金（FFO）为8820万美元，合每股0.37美元，较去年同期每股减少0.08美元，其中0.07美元的减少来自三重净租赁老年生活社区，主要是由于第一季度五星公司租金减少 [19] - 2019年4月，公司宣布2019年第二季度每股股息为0.15美元，基于新股息的第一季度正常化FFO派息率约为40% [20] - 第一季度，公司一般及行政费用较去年同期减少约1530万美元，降幅近61%，原因是本季度公司股价和总股东回报低于医疗房地产投资信托指数 [20] - 第一季度，公司资本支出为2860万美元，其中1340万美元为经常性支出，1510万美元用于开发和再开发资本项目 [21] - 截至3月31日，公司报告的债务与调整后息税折旧摊销前租金（EBITDAR）比率为6.7倍，债务与总资产比率为43.3%，预计2019年年中债务与调整后EBITDAR比率将攀升至略高于7倍 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 医疗办公（MOB）业务 - 剔除三重净租赁老年生活社区后，同店现金基础NOI与去年同期持平，MOB业务板块同店现金基础NOI同比增长80个基点，主要受生命科学物业租金增长4.2%推动 [8] - MOB业务组合同店现金基础NOI下降2.7%，同店医疗办公入住率下降190个基点，原因是明尼阿波利斯市场一处14万平方英尺的租户于第四季度搬离 [9] - 本季度公司达成近50万平方英尺的新租约和续租约，加权平均租期为8.5年，每平方英尺每年的租户改进和租赁成本为3.40美元 [10] 老年生活业务 - 公司管理的老年生活组合同店入住率提高50个基点，居民费用和服务收入同比增加130万美元，增幅1.2%，但同店现金基础NOI下降，主要因运营费用增加，其中工资和薪金同比增长3.2% [13] - 截至2018年12月31日，公司三重净租赁老年生活组合的租金覆盖率为1.06倍，其中五星公司租约的覆盖率为0.99倍，根据4月宣布的交易协议，新的降低租金后的覆盖率为1.55倍，剔除五星公司后，租金覆盖率为1.42倍 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 生命科学市场方面，波士顿海港区一处100万平方英尺的三重净租赁物业租金于2019年1月1日起提高8%，推动生命科学物业租金增长4.2%；圣地亚哥托雷派恩斯子市场租金接近每月每平方英尺5美元 [8][26] - 老年生活市场方面，新建筑开工持续放缓，本季度老年生活的吸纳量达到2007年以来第一季度的最高水平，库存增长放缓，自2016年以来首次出现交付单元数量少于吸纳单元数量的情况 [30] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为2019年是过渡年，将执行处置策略，出售价值高达9亿美元的物业以降低财务杠杆，优化投资组合，重点处置表现不佳的老年生活社区和MOB业务板块的非核心物业 [6][17] - 公司支持五星公司对员工的投资，认为这将为居民提供更好的服务，最终提高入住率和租金增长 [15] - 行业竞争方面，老年生活行业面临工资压力和优质领导人才的激烈竞争 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为老年生活市场正在触底回升，随着新建筑开工放缓、吸纳量增加和库存增长放缓，市场情况开始好转 [30] - 对于圣地亚哥的生命科学物业再开发项目，管理层表示市场强劲，预计项目完成后现金回报率接近两位数 [26] - 管理层对五星公司2020年1月1日的转型交易表示有信心，认为虽然在此之前有很多许可工作要做，但预计交易将按计划进行 [31] 其他重要信息 - 公司计划出售位于马萨诸塞州中部租给Reliant Medical Group的13栋建筑，其中1栋已于3月出售，其余12栋已达成出售协议，将于租约到期后完成交易 [11] - 公司位于圣地亚哥托雷派恩斯子市场的16万平方英尺生命科学物业将于下个月底腾空，目前正在进行再开发的规划和许可工作，并积极进行招租 [12] - 第一季度公司出售了2处MOB物业，季度末有10处MOB物业和20处熟练护理设施达成出售协议，季度后又出售了3处熟练护理设施，并达成出售另外3处MOB物业的协议 [18] - 公司MOB再开发资本支出600万美元，涉及华盛顿特区中央商务区一处13万平方英尺医疗办公楼的重新定位和明尼阿波利斯一处建筑从单租户向多租户的转换；第一季度管理的老年生活再开发资本支出主要用于田纳西州劳登社区91套独立生活单元的扩建，目前团队已预租近80%的单元，预计夏季末完成建设 [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司在斯克里普斯基地的潜在再开发计划以及该市场的情况和预期回报 - 市场强劲，今日报告显示该市场租金接近每月每平方英尺5美元，公司正在完成规划和许可阶段并积极招租，计划将建筑重新开发为A级空间，预计现金回报率接近两位数 [26] 问题2: 宣布销售后剩余18处熟练护理设施是否都在进行销售以及如何估值 - 公司正在对所有独立熟练护理设施进行销售，市场上有大量资金，公司有信心快速完成处置，这些资产并非单纯的资本化率交易，部分是为了寻找买家进行再开发 [28] 问题3: 第一季度老年生活入住率上升的原因及是否会持续 - 市场出现转机，新建筑开工持续放缓，本季度老年生活吸纳量达到2007年以来第一季度的最高水平，库存增长放缓，预计市场情况将逐渐好转 [30] 问题4: 五星公司2020年1月1日的转型交易是否会延迟 - 公司有信心交易将按计划进行，虽然在此之前有很多许可工作要做，但预计不会出现问题 [31] 问题5: 已完成的熟练护理设施销售资产的EBITDAR情况 - 已出售的社区EBITDAR为负，目前达成协议的资产通常也有负的EBITDAR，但有一个正在营销的投资组合能产生一些EBITDA，公司希望未来定价符合整体指导，约为7%的资本化率或略低 [33][34] 问题6: 正在销售的资产中有多少是表现不佳的老年住房资产以及如何考虑其对稀释的影响 - 处置计划中约60%为老年生活资产，40%为非核心MOB资产，公司建议通过股息率和80%的CAD派息率来估算，在资产达成协议前无法提供更多指导 [36][37] 问题7: 购买这些资产的感兴趣方以及营销进展 - 公司已列出资产清单并获得经纪人估值意见，未来几天将进行经纪人面试，然后推向市场，目前尚未与买家进行讨论，但市场需求旺盛 [38] 问题8: 如何应对债务与EBITDA比率上升以及未来的债务偿还计划 - 公司已用循环信贷工具偿还本月到期的4亿美元债券，正在偿还4处老年生活社区的抵押贷款，未来将用处置资产的收益偿还循环信贷工具，如有额外收益，还可偿还现有定期贷款 [40] 问题9: 如何看待MOB同店组合NOI现金基础为负的情况 - 2018年第四季度有一些单租户建筑腾空，虽然租金在增长，但需要重新出租这些建筑，导致NOI下降 [41] 问题10: 第一季度生命科学业务租金增长的原因 - Vertex的租金于1月1日提高了8% [42] 问题11: MOB非核心资产的定义和定价情况 - 非核心资产主要是地理位置不符合公司投资组合的资产，整体投资组合预计资本化率约为7%，MOB可能略低 [44][45] 问题12: 对转换的预期以及如何考虑不同因素 - 主要关注费用，特别是工资压力，公司对五星公司对人力资本的投资表示满意，预计收入持平但希望表现更好，过去三个季度入住率有所增长，希望随着人口结构的变化市场能好转 [47] 问题13: 2020年初转换交易在何种情况下会延期 - 延期是作为最坏情况考虑，主要是出于税收原因，公司预计2020年1月1日能按计划完成转换 [48]