财务数据和关键指标变化 - 第一季度，归一化FFO比指引高约120万美元，原因是核心和非核心物业运营收入表现超预期 [14] - 核心MH租金增长5%，其中包括4.4%的费率增长和约60个基点的入住率提升带来的增长 [14] - 第一季度会员会费收入和升级销售净贡献高于指引，会费收入增长6.9%，付费会员数量增加3% [15] - 第一季度核心物业运营收入增长4%，核心物业运营费用增长2.6%，核心NOI在物业管前增长4.9% [17] - 2019年归一化FFO指引为3.969亿美元，较之前指引高约300万美元，预计每股归一化FFO为4.15美元 [20] - 预计全年核心NOI在物业管理前增长4.6%，每股归一化FFO增长7.1% [20] - 预计第二季度归一化FFO约为8820万美元，每股在0.89 - 0.95美元之间，预计贡献全年归一化FFO的22% [22] - 预计全年核心社区基础租金收入增长4.8%，核心RV收入增长4.8% [28] - 预计第二和第三季度临时收入合计3610万美元，较2018年增长4.9%，预计第三季度贡献全年临时收入的42% [29] - 预计2019年会员会费和会员销售净贡献总收入为5240万美元，较2018年增长4% [29] - 预计全年核心物业运营收入增长3.7%，费用增长2.5%，核心物业NOI增长4.6% [32] - 预计全年非核心物业运营收入贡献近2100万美元 [32] - 全年物业管理和公司一般及行政费用指引为9030万美元 [33] - 预计全年其他收入和费用为1680万美元 [33] - 2019年利息和摊销费用预计约为1.061亿美元 [34] - 2019年每股归一化FFO估计中值为4.15美元，预计平均股数为9570万股 [34] 各条业务线数据和关键指标变化 MH业务 - MH组合入住率增加78个站点，房主增加64人，整体入住率达95%，超50%社区入住率达98%以上 [6] - 本季度新房屋销售91套，较去年下降，原因是社区趋于饱和 [7] - 新房屋和二手房屋转化率持续上升，本季度转化率为35% [7] RV业务 - RV年度和季节性收入符合预期，临时收入与去年持平，主要因部分物业受天气影响关闭 [7] - 第二季度预计核心度假村租赁收入5670万美元，占全年核心RV收入的23%，预计较去年增长5.1% [24] - 预计年度费率增长近4.8%，前期入住率提升推动年度收入增长5.8% [24] - 预计季节性收入增长3%，临时收入增长4% [25] 会员业务 - Thousand Trails组合会员基础持续增长 [8] - 本季度销售约36万张千径露营通行证，较2018年第一季度增长16% [15] - 本季度升级会员634人，较去年第一季度增长9% [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 目前MH和RV资产的有担保融资条款LTV在60% - 75%之间，10年期资金利率在3.75% - 4.5%之间 [35] - 高质量年龄合格的MH能从所有贷款来源获得优惠条款，高年度入住率的RV资产可从CMBS贷款人和某些寿险公司获得融资，寿险公司仍提供15 - 25年到期的交易 [35] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于改善客户体验，重视客户反馈和调查回复，利用在线评级工具收集反馈，过去三年反馈量增长86%，过去一年收到超14万份完整调查和评论 [9] - 客户越来越倾向于自助服务选项，本季度通过数字渠道的RV收入增长32%，活动通行证在线销售增长33% [10] - 公司去年大幅增加视频库，许多客户在在线参观社区和房屋后做出购买决策，全年移动设备收入增长68%，占临时收入的29% [10] - 自上次电话会议以来，公司以3500万美元购买三个RV公园，共1100个站点，将补充附近现有资产 [11] - 私募股权公司在收购方面的参与导致多年来出现了一些资本回报率压缩的情况 [61] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 零售市场持续强劲，体现在整个投资组合中房主的转移情况 [6] - 2018年是有保险损失以来第四昂贵的一年，全球估计损失790亿美元，公司在4月1日的财产和意外险续保谈判中面临挑战，保费在2019年九个月的保险期内增加约240万美元 [21] - 公司预计业务受天气影响的地区在天气事件过去后将恢复正常 [39] 其他重要信息 - 会议中讨论的某些事项可能包含符合联邦证券法含义的前瞻性陈述，前瞻性陈述受一定经济风险和不确定性影响，公司无义务更新或补充因后续事件而变得不真实的陈述 [4] - 会议将讨论美国证券交易委员会法规G定义的非GAAP财务指标，这些非GAAP财务指标与可比GAAP财务指标的对账包含在公司的收益报告、补充信息和历史SEC文件中 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 本季度临时RV收入的取消政策以及天气问题对物业的后续影响 - 取消政策通常允许将预订延期到其他时间段，以提供客户灵活性并维护良好客户关系 目前预计恶劣天气不会对业务产生后续影响，如威斯康星州洪水过后业务通常会恢复正常 [38][39] 问题2: 3月和4月收购的RV公园中年度、季节性和临时业务的占比以及收购的资本化率 - 年度业务占比约60% - 70%，资本化率为5.5%，每个站点约33000美元 [40] 问题3: 鉴于公司有机增长强劲且资本支出较低，对资本化率压缩至低于5%是否感到惊讶 - 此次收购能获得该资本化率是因为与卖家的长期关系以及物业位置，过去也有接近5%的回购情况 [42] 问题4: 从年度指导来看，Thousand Trails会员增长超过新会员注册量变化，是否预期未来会员保留率会提高 - 整体上，新会员注册量和客户保留率都在增加，公司通过在线销售会员模式取得成功，未来将投入更多时间和资源改善该渠道 [43][44] 问题5: 会员保留率提高和升级销售数量增加的原因是什么 - 升级销售增加部分归因于额外的销售渠道，如电话销售和网络推广 会员保留率高是因为客户在物业有积极体验，愿意继续续约 [45] 问题6: RV指导中同店收入增长率下调20个基点至4.8%，但称表现符合预期，如何解释这一情况 - 从整体来看，会员订阅模式收入在本季度有所增加，部分原本临时入住的客户选择购买会员，导致临时收入项目相对去年持平 [46] 问题7: 是否看到消费者对RV的需求减弱，除天气外是否有其他因素导致业务增长放缓 - 公司主要关注销售和出货量，但这些对公司影响不如天气大 公司业务主要由长期客户构成，除受天气影响地区外，未看到需求变化 如佛罗里达礁岛群的物业，尽管是非核心物业，但自2017年飓风后活动和收入显著增加 [49][50] 问题8: 全年同店NOI增长指导下调，是否仅因第一季度天气对收入和费用的影响 - 第一季度天气是影响因素之一，但全年还需考虑保险续保的影响 [51] 问题9: 本季度和第二季度收购的物业是否来自同一卖家，是否有税务优势的OP单位 - 均来自同一卖家，过去20年与该卖家有20 - 30笔物业收购交易 此次收购是现金交易，无税务优势的OP单位 [52][53][54] 问题10: 现有租金与市场租金情况，以及每季度资本化率的计算方式 - 现有租金基本与市场租金持平，物业有一定费用协同机会 资本化率是基于未来12个月预期计算 [55] 问题11: 收购社区周边可用土地情况及潜在增长机会 - 收购的物业周边无可用土地，物业内有小块可扩展区域 公司正在整个投资组合中处理与现有物业相邻土地的交易，并解决相关产权问题 [56] 问题12: 租户转化为房主的平均租赁时长以及35%转化率的构成 - 租户通常在租赁2 - 3年后转化为房主 35%的转化率中，25%是向现有ELS租户销售新房屋和二手房屋，如果包括整个投资组合的所有转化情况，如租户购买其他物业或房主换房等，转化率达到35% [57] 问题13: 收购的RV物业在二级市场的长期NOI增长预期与投资组合中最佳RV市场的增长预期差距 - 收购的物业位置增长适中，与佛罗里达、礁岛群、亚利桑那、加利福尼亚等地相比有差异，增长主要来自与周边现有物业协同运营 [60] 问题14: 适中增长的定义是否为通胀加1% - 适中增长略高于通胀 [61] 问题15: 2019年大型私募股权公司是否使公司在收购方面更困难 - 过去四五年私募股权公司参与度一直在增加，这导致了一些资本化率压缩情况 [61] 问题16: 今年年底或剩余时间物业税趋势是否符合年初预期，预期的2019年增长率是多少 - 物业税趋势符合预期，2019年预计为个位数中期增长率 [62]