财务数据和关键指标变化 - 公司投资组合包含4处物业 总面积150万平方英尺 第二季度末出租率为90.1% 较上一季度下降70个基点 [8] - 第二季度收取了99%的合同租金 其中5%来自保证金和信用证的应用 7月份收取了97%的合同租金 其中4%来自保证金和信用证 [8] - 同物业现金NOI同比增长1.5% 同物业NOI下降24%至270万美元 主要原因是2019年收到的租赁终止费以及停车场收入减少 [8] - 运营资金受到利率下降的显著影响 现金余额利率降低使FFO每股减少0.13美元 [9] - 完成乔治城Green和Harris大楼的出售 价格为8500万美元 该物业在季度末被列为待售资产 定价在7%资本化率范围内 [10] - 年初至今处置资产总收入7.57亿美元 产生应税收益约4.45亿美元 可能导致今年再次支付特别股息 [10] - 偿还奥斯汀Capitol Tower的2510万美元5.7%抵押贷款 此后公司无债务 仅有1.23亿美元可转换优先股 [11] - 资产负债表强劲 拥有34亿美元现金 相当于每股超过27.50美元 [11] 各条业务线数据和关键指标变化 - 办公室租赁活动在第二季度放缓 租赁和销售量反映市场基本冻结状态 [7] - 新供应交付和转租空间增加可能导致未来几个季度空置率上升 [7] - 租户目前主要关注近期员工安排 而非未来办公室规划 有一个租户重新考虑空间密度 一个零售租户重新考虑自助咖啡区等设施 [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采取保守的现金管理方法 正在讨论是否将一小部分现金投资于能够获得有吸引力风险调整回报的机会 [23] - 公司收到一些合作询问 表达有兴趣与EQC合作提供交易资金 公司对建立合作伙伴关系持开放态度 但需确保不影响自有资本部署 [25] - 对零售业持谨慎态度 几乎肯定不会进入该领域 但对办公楼业务长期前景持相对乐观态度 认为人们仍然需要办公空间进行协作和交流 [27] - 公司认为团队实力、企业文化和资产负债表优势将成为竞争优势 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 办公室市场活动缓慢 业主和贷款人正在努力理解市场动态 [7] - 危机的影响尚未完全显现 但必将产生深远影响 在这些动态和不确定的时期 公司将继续保持耐心并努力寻找跨行业的新机会 [11] - 评估投资机会的方法没有改变 但由于病毒的深远影响 公司重新审视所有过去的假设 以全新的方法对待一切 保持广泛的视野并研究各种机会 [13] - 认为病毒影响的后果需要时间才能体现在投资机会中 需要时间和耐心才能找到合适的机会 [14] - 公共市场存在分化 数据中心、蜂窝塔、工业和住宅等板块表现良好 而其他板块受到严重打击 办公楼价值受到重创 但由于私人市场交易活动极少 难以协调两者关系 [18] - 私人市场交易活动有限 许多交易是在COVID之前开始的 难以从私人市场看到任何关于未来走势的指示 正在等待租赁交易和销售交易的出现 [19] 其他重要信息 - 公司组建了跨职能团队 确保与租户保持沟通渠道畅通 物业已开放 并实施了预防措施以备租户返回 [6] - 目前没有物业在市场上出售 主要原因是希望暂停这四处资产 这些都是高质量资产 公司愿意持有 直到确定未来方向 [20] - 对公共市场投资持谨慎态度 考虑投资一小部分现金 如果价值具有足够吸引力且能获得有吸引力的风险调整回报 [23] - 没有战略投资的计划 只会在友好协商的基础上进行 可以在不持有股票的情况下与潜在感兴趣的公司开始对话 [23] 问答环节所有提问和回答 问题: 过去三个月是否改变了投资策略 - 评估机会的方法没有改变 但由于病毒的深远影响 公司重新审视所有过去的假设 以全新的方法对待一切 保持广泛的视野并研究各种机会 [13] - 认为现在判断是否更接近投资还为时过早 病毒影响的后果需要时间才能体现在投资机会中 需要时间和耐心才能找到合适的机会 [14] 问题: 与租户关于未来办公室的讨论 - 大多数租户目前主要关注近期员工安排 而非未来办公室规划 有一个租户重新考虑空间密度 一个零售租户重新考虑自助咖啡区等设施 但总体上没有听到租户的具体计划 [15] 问题: 公共市场与私人市场估值差异的影响 - 公共市场存在分化 数据中心、蜂窝塔、工业和住宅等板块表现良好 而其他板块受到严重打击 办公楼价值受到重创 但由于私人市场交易活动极少 难以协调两者关系 [18] - 私人市场交易活动有限 许多交易是在COVID之前开始的 难以从私人市场看到任何关于未来走势的指示 正在等待租赁交易和销售交易的出现 [19] - 一些办公公司的每股价格隐含价值相当吸引人 问题在于能以这种价格购买多少公司份额 [19] 问题: 目前没有物业出售的原因 - 希望暂停这四处资产 这些是高质量资产 位于传统流动性市场 是良好的机构资产 公司愿意持有 直到确定未来方向 是否继续从事办公楼业务或转型其他业务 [20] 问题: 是否考虑投资公共股票 - 采取保守的现金管理方法 正在讨论是否将一小部分现金投资于能够获得有吸引力风险调整回报的机会 [23] - 没有战略投资的计划 只会在友好协商的基础上进行 可以在不持有股票的情况下与潜在感兴趣的公司开始对话 [23] 问题: 是否收到合作邀请 - 收到一些合作询问 表达有兴趣与EQC合作提供交易资金 公司对建立合作伙伴关系持开放态度 但需确保不影响自有资本部署 [25] - 如果合作能带来单独无法实现的目标 公司愿意考虑 过去几年建立了一些机构关系 继续讨论是否合作解决一些问题 [25] 问题: 对办公楼与零售业的看法差异 - 对零售业持谨慎态度 几乎肯定不会进入该领域 但对办公楼业务长期前景持相对乐观态度 认为人们仍然需要办公空间进行协作和交流 [27] - 承认办公楼业务将面临困难时期 但在正确的风险承受能力和正确的承销条件下 愿意进行长期投资 [27]