财务数据和关键指标变化 - 2023年全年同店收入增长4.4%，符合修订后的指引，比原指引中点高40个基点 [17] - 2023年核心每股FFO同比增长3.6%，超出原指引范围上限0.06美元 [18] - 2023年第一季度租金拖欠率超2%，年末降至1.4% [5] - 2024年预计同店NOI增长60个基点，核心每股FFO增长在中点持平 [26] - 2024年预计运营费用增长4.25%，主要因保险成本上升 [45] - 2024年预计可控费用增长3%，主要因工资上涨 [45] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2023年第四季度新租净有效租金率平均为 -1.7% [19] - 2024年1月新租净FX率提高150个基点，优惠使用率较第四季度减半，财务入住率达96.2% [20] - 2024年第四季度续约率增长4.9%，综合续约率为2.6% [6] 各个市场数据和关键指标变化 - 2024年预计西海岸市场平均租金增长1.25% [7] - 2024年预计南加州收入增长最高，达3%；北加州约1%；西雅图预计持平 [12] - 2024年市场租金增长方面，南加州领先，西雅图次之，北加州因奥克兰表现不佳拖累整体 [56] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 投资团队积极寻找收购机会，以实现最佳风险调整回报 [10] - 公司将赎回优先股所得资金重新投入新收购项目，虽短期FFO增长受限，但利于长期资本配置 [26] - 2023年交易成交量处于历史低位，因资本市场波动大；虽第四季度利率下降，但买卖双方收益率差距仍在25 - 50个基点，近期交易成交量预计不会大幅增加 [42] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 预计2024年美国经济和就业增长将正常化，符合经济学家软着陆预期 [7] - 就业增长集中在服务行业，预计2024年高技能工人招聘仍将低迷，但通胀下降、美联储政策转向等因素可能带来积极影响 [21] - 公司市场租房比买房更实惠，有利的租收比支持租金长期增长，尤其是北部地区 [9] - 尽管经济存在不确定性，但公司市场因住房供应低和可负担性好，有能力应对短期波动并长期表现出色 [198] 其他重要信息 - 2024年指导假设租金拖欠率为1.5%，较去年改善40个基点，预计全年拖欠率将逐步改善 [25] - 2024年保险成本预计上涨30%，增加1.4%的同店费用增长 [45] - 公司有超100万美元的可交易证券投资组合，用于应对重大保险损失 [79] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 2024年新租和续约租金增长假设及节奏 - 假设新租增长1.25%，续约略高于此，为1.75%；预计上半年续约增长超2%，下半年降至1.25% [28][49] 问题: 新租和续约租金率差距小的原因 - 1月续约率4.8%中有50%是优惠取消带来的，并非新的市场租金增长；公司续约定价合理，2023年新租和续约租金差距不大 [29] 问题: 入住率和优惠对指导的影响及净有效市场租金增长情况 - 预计优惠对预测有10个基点的不利影响，入住率有20个基点影响，预计入住率为96.2%，优惠对全年预测影响不大 [31] 问题: 1月拖欠率大幅上升的原因 - 1月是假期后，人们偿还信用卡等债务，导致拖欠率上升；今年上升幅度低于去年，公司密切关注 [32] 问题: 优先股投资约5亿美元的风险及未来减值情况 - 公司审慎评估，考虑投资在市场中的位置、到期情况、赞助商资金投入等因素；已在指导中考虑当前市场条件下的问题，大部分投资表现符合预期 [33][51] 问题: 1月新租租金率增长改善的主要市场及是否符合季节性 - 最大改善来自北加州和湾区，150个基点的改善中100个基点是优惠减少，50个基点是租金增长，符合历史季节性 [37][52] 问题: 如何将优先股赎回资金重新投入收购及合资伙伴的投资意向 - 北部地区供应低、可负担性好、租金待恢复，有投资机会；公司有多个合资伙伴，对西海岸投资有需求，预计未来一两年会有机会 [53][67] 问题: 续约优惠取消的时间及未来续约情况 - 目前续约优惠取消约占50%，第一季度后逐渐减少；2 - 3月续约率约3% - 3.5%，优惠占比约40%，后续会继续变化 [57] 问题: 优先股投资在资本结构中的位置及如何从资本化率角度考虑 - 公司有综合模型，每季度评估每个资产；第四季度将两个有近期到期且处于资本结构特定位置的投资列为非应计项目，与赞助商合作进行债务再融资；其他投资逐季评估，已在指导中预留 [59][60] 问题: 公司 captive 风险敞口占总负债的比例 - 难以量化，因各公司处理首次损失和第一层风险的方式不同，公司将研究提供更多背景信息 [102] 问题: 新租和续约租金率历史差距情况 - 续约和新租租金率关系取决于上一年新租租金率，无固定基准 [81][176] 问题: 是否会利用优先股赎回资金投资美国其他市场 - 公司评估市场有纪律，会研究美国主要大都市；目前西海岸市场基本面好，有复苏潜力、需求催化剂、低供应和良好的可负担性，近期投资更具吸引力，会持续关注其他市场 [83][108] 问题: 续约租金率从3% - 3.5%降至1.75%的节奏 - 第二季度优惠取消的影响减弱，续约率将向1.25%的市场租金率靠拢 [111] 问题: 同店收入范围高低端的假设因素 - 最大因素是拖欠率和市场租金增长 [111] 问题: 租金增长低是否主要受供应大的市场影响 - 租金指导受服务行业就业主导和公司重新评估等因素影响 [115] 问题: 优先股投资中两个非应计项目的余额及2000万美元非核心G&A费用情况 - 两个非应计项目余额共2500万美元，2000万美元主要用于政治捐款，应对投票措施 [87] 问题: 就业结构是否对2024年预测有重大影响 - 通常希望约30%的就业来自高工资岗位；目前就业结构以服务行业为主，预计短期内不会改变，若改变将是预测的上行因素 [88][89] 问题: 能否收回租户拖欠租金及收回情况 - 公司通过多种方式追讨，每月能收回一点；因有超1.3亿美元未收回租金，预计未来会持续有少量收回，但金额不稳定 [93][137] 问题: 收回拖欠单元的时间决定因素及如何预测 - 单元进入驱逐程序后，多数租户会离开；正常情况下可提前预租，但目前因法院延迟，收回时间延长，增加定价压力且难以预测 [131][157] 问题: 市场租金预测低于去年但裁员减少，是否今年因失业导致的搬出更多 - 未观察到因失业导致的搬出增加，市场展望取决于经济状况和公司相对表现 [139] 问题: 市场需求趋势及西雅图供应增加和返岗对郊区房产的影响 - 需求增长符合预期，与租金增长相关；北加州和西雅图因优惠取消有增长，是季节性市场，整体表现符合预期 [142] 问题: 租金管制环境变化及选举年的影响 - 有提案试图废除Costa - Hawkins法案，但前两次均被压倒性否决，缺乏治理和政治支持，被视为反增长提案，公司认为该提案无影响力，会密切关注 [125][144] 问题: 投资机会及资本在城市核心和郊区资产间的分配 - 关注所有市场投资机会，主要关注郊区市场，因其资产多且生活质量问题少；收购时会考虑靠近现有资产，以发挥独特运营模式优势 [159][160] 问题: 是否看到租户申请欺诈增加 - 欺诈情况未增加，若有建筑特定问题会立即解决，财务影响主要由核心处理时间决定 [169][185] 问题: 1.34亿美元应收账款的收回方式 - 公司通过多种方式追讨，如小额索赔法庭、影响租户信用等，但收回情况取决于租户对信用的需求 [166] 问题: 加利福尼亚和西雅图的供应情况及影响 - 加利福尼亚供应仅0.5%，西雅图接近1%且高于去年，主要集中在市中心，公司部分资产会受影响，短期内优惠会增加 [190] 问题: 优先股投资减值资产的情况及是否会追加投资或接管资产 - 仍持有该资产，因贷款10月到期且市场低迷，按GAAP规则减值；长期看好该资产和市场，需等待供应减少，预计2025 - 2026年租金上涨；是否追加投资或接管资产需在再融资过程中确定 [192][181] 问题: 银行业问题对多户住宅的影响及公司是否有机会 - 银行业问题主要影响租金管制区域，公司未看到明显机会，会关注未来可能出现的困境资产和到期债务情况 [195]