财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO每股3.69美元，超出指引中点0.04美元，全年核心FFO中点上调0.02美元至14.47美元，同比增长约16% [32] - 同物业组合总拖欠率从二季度的4.5%降至三季度约3.5%，10月进一步降至约2% [33] - 净债务与EBITDA比率为5.8倍，随着EBITDA增长有望进一步改善 [37] 各条业务线数据和关键指标变化 - 三季度新租费率同比增长10.3%，较二季度20%的增长有所放缓 [20] - 10月新租费率为2.8%，其中太平洋西北为 - 0.9%，北加州为4.5%，南加州接近2% [55] - 三季度末转向以入住率为重点的策略，预计入住率略低于历史水平 [21] - 10月组合的租约损失率为2.5%，低于9月的6.7% [41] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至2022年9月，南加州就业增长4.3%，北加州和西雅图科技市场更高 [7] - 除洛杉矶外，各市场失业率低于4%，洛杉矶为4.5%，预计2023年2月结束驱逐禁令 [8] - 大型科技公司职位空缺约2万个，与2016 - 2020年初水平相当 [9] - 2023年住房供应预计增长0.6%，西雅图增幅最大为1.1%，北加州预计减少45% [12] - 2023年就业预计增长0.4%，旧金山预计超过1% [12] - 预计2023年净有效新租租金增长2%，加州市场略好于西雅图 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 采用第三方经济学家的宏观情景进行市场租金预测，虽认为情景严峻，但保持一致性 [45] - 完成物业集合运营模式第一阶段推广，下一步将应用于维护功能 [27] - 实施Funnel软件套件，预计2023年底全面部署 [30] - 投资自身投资组合和精选优先股投资，三季度回购9700万美元普通股 [35] - 关注市场机会，平衡表状况良好，有能力进行创造性投资 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经济衰退时，西雅图表现最弱，北加州次之，南加州表现最佳 [14] - 西海岸仍处于2020年衰退后的早期复苏阶段，住房供应未完全恢复 [15] - 员工返回办公室计划增加公寓需求，预计未来几年向外迁移减少 [16] - 高利率导致买卖双方对房产价值预期分歧，交易市场活跃度下降 [17] 其他重要信息 - 2023年1月1日起，洛杉矶市批准取消驱逐保护，有助于减少拖欠率 [34] - 预计2023年可控费用与今年相当，约为4% [61] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2023年的收益预期、当前租约损失及年底预期 - 2023年收益约为3.5%，假设无市场租金增长，结合市场租金增长2%的一半，预计2023年营收增长约4.5% [40] - 10月组合租约损失率为2.5%，低于9月的6.7%，好于历史模式 [41] 问题2: 4.5%的资本化率对大多数买家是否合理，如何实现无杠杆内部收益率 - 交易成交量较上季度下降，但仍有交易定价和非附带条件交易 [42] - 活跃买家愿意在18 - 24个月内承受一定程度的负杠杆，通过租金增长、重新定位等策略实现目标 [42] 问题3: 2%的市场租金增长是否意味着营收增长低于同行，原因是什么 - 市场租金增长预测基于第三方经济学家的宏观情景，虽认为情景严峻，但应考虑美联储的评论 [45] - 第三方经济学家预计美国明年就业增长为 - 0.2%，公司预计为0.4%，但整体情景仍较严峻 [48] 问题4: 收购和开发的回报率门槛如何调整 - 市场资本化率在4.5%左右，公司可能不会在此范围内购买，开发收益率需在此基础上提高 [52] - 开发项目根据审批进度，需有20% - 25%的利差以调整开发风险 [52] 问题5: 10月不同市场的新租增长和入住率情况，是否使用优惠政策 - 10月新租费率：太平洋西北为 - 0.9%，北加州为4.5%，南加州接近2% [55] - 入住率与三季度基本一致，优惠政策使用有所增加，主要由西雅图推动，组合整体优惠政策从半周增加到约一周 [56] 问题6: 2023年底线FFO增长情况，以及租金损失和费用对其的影响 - 2023年营收增长约4.5%，若严峻情景未发生，有一定上行潜力 [62] - 公司核心FFO处于双海岸同行的高端，北加州和西雅图尚未完全恢复，预计未来将成为增长驱动力 [63] 问题7: 债务和优先股投资的风险状况 - 目前未看到重大违约风险，超过75%的优先股和夹层投资在2020年或之前进行承销 [66] - 近期资本化率扩大对公司投资影响不大，且有显著的NOI增长 [66] 问题8: 预计的高迁出率是否会影响同店营收，转向关注入住率的原因 - 高迁出率由西雅图市场供应增加和加州非支付租户迁出导致，预计对市场和业绩影响不大 [69] - 转向关注入住率是季节性策略调整，旨在最大化收入，预计四季度入住率可能略低于历史水平 [70] 问题9: 收益计算方法及准确性，2%租金预测的范围和预测难度 - 收益计算采用9月租约损失率的一半，与疫情前相比，9月租约损失率约为正常时期的两倍 [76] - 历史收益约为每年1.5%，不包括优惠政策 [77] - 租金预测基于第三方经济学家的宏观情景，公司预计就业增长0.4%，但认为情景严峻，能见度有限 [78] 问题10: 不同价格点、郊区和城市公寓资产的运营趋势差异，迁出活动与科技行业的关系 - 公司投资组合主要为郊区物业，B类物业更具安全性，城市核心区域受优惠政策影响更大 [84] - 公司投资组合并非主要针对科技员工，受科技行业影响较小，更受供需失衡影响 [86] 问题11: 优先股投资的需求、回报变化及市场困境机会 - 目前未看到困境机会，但有相关讨论，预计四季度交易放缓，明年将有更多机会 [90] - 目前追求的交易回报率提高了100 - 150个基点 [90] 问题12: 若不进入全面衰退，2023年租金增长潜力如何 - 若需求增长或衰退短暂，情况将好于S - 17的预测，S - 17接近最坏情况 [91] 问题13: 优先股投资和次级贷款业务中，是否有资本提供者退出 - 主要是债务基金退出，提供“拉伸高级贷款”的债务基金不再参与竞争，公司获得更多机会 [94] 问题14: 新CEO时代公司是否会拓展加州以外市场，2月洛杉矶驱逐禁令结束的确定性及对租金预测的影响 - 拓展市场是公司一贯的纪律，若拓展将谨慎考虑成本、增长和供需动态 [99] - 2月1日洛杉矶驱逐禁令结束日期确定，预计上半年拖欠率仍将较高，下半年接近长期平均水平 [101] - 预计2023年不会收到紧急租赁援助，拖欠率对业绩影响不大 [102] 问题15: 是否看到因失业导致的高迁出率，北加州的优惠政策情况 - 未看到因失业导致的高迁出率，迁出主要是正常市场活动和其他因素导致 [104] - 北加州优惠政策约为一周，较上季度增加两天，变化不大 [105] 问题16: 如何理解9月租约损失率7%与历史水平3%的差异，以及为何预计12月租约损失率为负，明年初会改善 - 租约损失率的季节性下降是由于10 - 12月需求下降和供应持续交付，1月市场因新预算和招聘而复苏 [110] - 目前情况好于历史模式，无明显不同 [111] 问题17: 新CEO上任后是否会提拔内部人员接替运营职责，以及宣布时间 - 过渡时间为六个月，在此期间运营团队不会有变化，公司历史上曾有九年没有首席运营官 [112] 问题18: 若处于正常环境，基于供应和就业预测的租金增长会是多少，公司在市场中的租金排名及是否有需求转移 - 若供应 - 需求情况更好，预计租金增长为3.5%（收益）加上经济租金预测的一半 [118] - 公司租金略低于市场平均水平，认为这是有利位置，预计南加州因租金增长和 affordability 压力会出现需求转移 [120]