财务数据和关键指标变化 - 核心FFO同比增长21.1%，超出指引范围上限，创1994年公司IPO以来第二高季度增速 [5] - 全年核心FFO中点上调0.29美元至14.45美元，同比增长15.7% [34] - 同店收入增长中点上调70个基点至10.3%，NOI增长中点上调140个基点至13.5% [34] - 全年费用增长预期从4%下调至3.3% [34] - 二季度净拖欠率为预定租金的60个基点，较一季度显著降低 [35] 各条业务线数据和关键指标变化 华盛顿地区 - 二季度新租约净有效租金同比增长20.7%，由西雅图东区带动 [25] 北加州地区 - 二季度新租约净有效租金同比增长17.5%，圣克拉拉县以24%领涨 [26] 南加州地区 - 二季度新租约净有效租金同比增长22.4% [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 新租约净有效租金比疫情前水平高16%，同比增长20.6% [6] - 6月就业同比增长5.6%，远超美国整体水平 [6] - 北加州和西雅图科技市场租金年初至今增长18% - 20% [7] - 大型科技公司职位空缺较疫情前高15%，低于上季度的77% [8] - 北加州市场近三个月新增42万个相对低薪工作岗位，休闲和酒店业增长20% - 25% [11] - 加州中位房价同比上涨约13%，购房成本是租房的两倍多 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续推进物业集合运营模式的全面实施，从以物业为中心转向以客户为中心 [29] - 与RET Ventures合作伙伴共同开发专有应用程序，预计未来几年实现200 - 300个基点的利润率提升 [31] - 鉴于利率环境变化和资本成本上升，公司减少收购目标，专注于股票回购 [38] - 公寓交易市场受金融市场不确定性和利率上升影响，交易减少，处于价格发现阶段 [20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管美联储抗通胀可能导致衰退，但西海岸租赁市场受大型科技公司招聘、劳动力市场紧张、退休迁移减少和外国移民增加等因素支撑 [15] - 公司对二季度业绩满意，基本面强劲，预计下半年市场租金增长将因同比基数较高而放缓，但仍将保持积极态势 [24][29] 其他重要信息 - 加州额外分配19亿美元紧急租金援助资金，为公司未决申请提供更多可见性 [36] - 7月1日加州一项州法律到期，预计未来几个季度总体拖欠率将逐步改善 [37] - 公司净债务与EBITDA比率从疫情低谷的6.6倍降至5.8倍，接近历史低点 [40] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 科技公司对混合办公模式的最新看法 - 科技公司基本都致力于混合办公模式，但仍在探索如何调整办公室以适应该模式，如亚马逊暂停了部分办公室建设工作 [43][44] 问题2: 如何跟踪市场上的科技职位空缺数据 - 公司有一个由Paul Morgan领导的数据分析团队，他们从各个网站抓取数据，并按市场进行分类，该团队已进行了约10年的相关工作 [45] 问题3: 哪些市场的科技职位空缺最多，哪些最少 - 科技市场的职位空缺仍然领先，谷歌和苹果的职位空缺数达到新高 [46] 问题4: 如何考虑为额外的股票回购提供资金 - 历史上公司通过出售资产为股票回购提供资金，二季度使用了多余现金流进行回购，未来仍会考虑出售资产来支持回购，并保持资金匹配的纪律性 [48] 问题5: 7月租金增长减速与北加州和西雅图租金加速增长之间的关系 - 这是正常的季节性因素和同比基数较高导致的，预计下半年西雅图和北加州将引领增长 [49][50] 问题6: 租户构成情况以及疫情期间或近期的变化 - 公司租户基础反映了更广泛的经济情况，除少数靠近科技公司的建筑外，大部分租户来自不同行业，租户构成变化不大 [52][53] 问题7: 如何看待2023年的嵌入式租金增长 - 2023年的嵌入式收益将取决于季节性曲线，目前公司的损失与租赁率处于历史高位且仍在增长，加上就业增长和供应适度的顺风因素，公司对自身地位感到乐观，但需在第三季度交易结束后才能提供更清晰的季节性曲线 [54] 问题8: 目前更广泛的优先股权和夹层贷款市场的困境程度如何 - 市场困境程度较低，评级为1，优先股权方面几乎没有困境，桥贷市场有一些机会 [56] 问题9: 8 - 10月的续约情况以及全年指导中下半年的整体混合利差情况 - 三季度续约率接近10%，各主要市场差异不大；下半年新租约增长预计为7%，低于上半年的15%，主要是由于同比基数较高 [58][59] 问题10: 下半年坏账情况如何 - 全年修订后的指导假设坏账率为预定租金的1.5%，上下半年大致相同，主要是由于加州新分配的紧急租金援助资金提供了更多可见性，且总体拖欠率已开始下降 [60][61] 问题11: 年底前的潜在增长计划和优先事项 - 公司历史上不倾向于土地储备，目前有一些前期授权项目在管道中；优先股权方面有较多机会；收购取决于资本成本和资金匹配情况；也会考虑开发项目的合资机会，但目前开发项目的资本回报率不够有吸引力 [64][65] 问题12: 如何看待运营模式改进、工资压力以及无人现场对居民体验的影响 - 公司通过转变运营模式应对工资压力，实现了管理费用的抵消；从客户角度看，自疫情以来一直采用无接触服务，客户可通过预约、在线或800号码联系公司，客户满意度高于疫情前；维护团队在现场，能及时响应客户服务请求 [68][69][70] 问题13: 是否有关于2023年盈利的预期数字 - 目前盈利情况具有不确定性，损失与租赁率高于过去，正常季节性意味着该比率将随时间下降，但下降速度和曲线陡峭程度未知；租金通常在7月达到峰值，但今年是否如此尚不清楚；指导中假设下半年租金同比增长因基数较高而放缓，并遵循正常季节性曲线 [74][75][76] 问题14: 北加州在租金增长预测中不再领先的原因 - 修订后的预测反映了上半年的表现，南加州和西雅图上半年表现强劲；下半年预计西雅图和北加州将引领增长，南加州增长低于平均水平；奥克兰在北加州复苏中滞后，市中心复苏缓慢且有大量开发项目交付 [77][78][82] 问题15: 预计从政府或加州项目中收回多少拖欠租金，以及需要直接向租户收回多少 - 公司目前有3400万美元未决申请，假设其中约50%今年能收回；对于剩余拖欠租金，公司已开始通过多种方式向租户追讨，洛杉矶和阿拉米达县限制较多，其他地区有更多追讨能力 [84][85] 问题16: 拖欠租金的居民中，不再居住在公司物业的比例和仍在支付当前租金但拖欠过去租金的比例分别是多少 - 大致各占50%，3400万美元未决申请主要涉及当前居民 [86] 问题17: 是否跟踪因失业导致的搬出情况，以及该统计数据是否有变化 - 公司跟踪新工作或工作调动情况，该比例约为15.7%，较前几个月略有下降，但不直接跟踪失业情况 [88] 问题18: 迁入数据是否表明科技员工回归或其他因素推动了需求 - 需求不仅来自科技员工和返回办公室的人员，还包括酒店、休闲和服务行业的就业复苏，公司租户基础广泛，并非主要针对科技员工 [90] 问题19: 在就业增长强劲、市场租金增长和损失与租赁率健康的背景下，为何下半年新租约增长率预计为7%，而7月为14% - 主要是由于去年下半年混合租赁利率较高，同比基数较难，当然也有可能因基本面表现更好而超出预期 [93] 问题20: 目前已确定或承诺的租约占全年租约的比例是多少 - 续约方面有较好的可见性，预计在高个位数范围；新租约由于金融市场动荡难以预测，目前遵循正常季节性模式，但不确定租金峰值和下半年的转折点 [94] 问题21: 除了出售资产和回购更多股票外，公司和董事会是否在讨论其他缩小市值差距的措施 - 目前没有考虑更广泛的战略举措，公司将继续采取相对保守的资本配置方法，下半年将专注于优先股权业务 [96] 问题22: 当前资本化率较之前的最低水平扩大了多少，以及导致价格发现和交易受限的买卖价差是多少 - 目前资本化率在3% - 4%的高位区间，较几个季度前的中3%区间平均扩大了约50个基点；对于核心市场的核心和核心加资产，买卖价差约为25 - 50个基点，但市场仍有交易发生 [100][102]