财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO超预期，全年核心FFO中值上调0.25美元/股至13.95美元 [32] - 同店收入增长中值上调85个基点至8.6%（现金基础） [33] - 预计净拖欠率为预定租金的1.9%，4月净拖欠率为预定租金的20个基点，低于历史平均的35个基点 [33][34] - 第一季度末净债务与EBITDA比率降至6.1倍，预计2022年将继续改善 [38] 各条业务线数据和关键指标变化 华盛顿地区 - 租金自去年12月以来逐月改善，本季度成功减少西雅图市中心的优惠 [22][23] - 预计2022年交付量适度，4月租金损失率为7.7% [23][24] 北加州地区 - 租金受大型科技公司重返办公室和就业增长反弹的推动，第一季度净有效租金稳步改善 [24] - 预计全年供应稳定，需求方面就业增长加速，4月租金损失率升至5.1%，预计2022年引领市场租金增长 [25] 南加州地区 - 疫情期间表现最佳，租金未出现典型的第四季度季节性下降，第一季度持续改善，优惠低于一周近一年 [26] - 预计2022年供应交付略有增加，部分地区优惠可能暂时提高，4月租金损失率为14%，将为2023年收入提供动力 [27][28] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至2022年4月，公司市场净有效租金比疫情前水平高11.4%，同比增长22% [6] - 所有市场租金均实现环比增长，北加州领涨，第一季度每月环比约增长3% [7] - 公司市场3个月滚动就业增长率平均为6.7%，高于美国平均的4.7%，且连续两个季度跑赢全国 [13] - 预计2023年公寓供应下降15%，其中北加州新供应预计减少54% [15] - 公司市场近期公寓交易稳定资产的资本化率大多在3.5%左右，各市场、建筑类别和位置差异不大 [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 资本配置策略保持选择性，专注于有最佳增长潜力并能提升财务指标的交易 [17] - 推进物业收款运营模式，预计年底全公司实施，未来几年进行数字平台改进 [30] - 重视ESG，发布TCFD报告，共同锚定ESG住房影响基金，即将发布第四份CSR报告 [17][18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 随着疫情相关限制放宽，市场重新开放和大型科技公司重返办公室，公司有望实现全面复苏 [11] - 就业增长、低失业率和昂贵的待售住房为租赁住房市场带来有利因素 [14] - 尽管面临地缘政治、金融市场动荡和高通胀等不确定性，但公寓市场复苏、通胀增长预期和大量资本追逐公寓资产，抵消了部分高利率影响 [16] 其他重要信息 - 公司在两个合资企业中实现了推广收入，预计每年增加超过200万美元的核心FFO [36][37] - 公司有7600万美元租金欠款待收回，已申请6400万美元的报销，其中一半来自现有居民，另一半来自前居民，后者回收情况不确定 [53][87] - 公司计划今年进行1亿美元的收入提升型资本支出，目标现金收益率为8% - 10% [105] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2023年的收益情况 - 目前无法提供2023年的收益情况，且现在预测还太早，但公司基本面良好 [40] 问题2: 4月入住率略有下降的原因及趋势 - 入住率下降是有意为之，当市场表现强劲时，公司会从注重入住率转向提高租金，租赁季节过后通常会在第三、四季度重新注重入住率 [41] 问题3: 太阳能面板相关情况 - 公司有资源管理团队，长期致力于追求对物业有益、能提升价值和提高效率的项目，ESG努力与公司战略一致，太阳能面板等是其中一部分 [43] 问题4: 北加州新居民的迁移来源 - 年轻工人因科技公司重新开放开始返回，外国移民需求也有所增加，同时企业住房需求也在回升，来源广泛 [46][47] 问题5: 资产定价趋势 - 预计交易价值不会有太大变化，虽然存在利率压力，但市场增长和大量资本追逐交易，目前市场定价没有大幅波动，只是比过去6 - 9个月稍显冷静 [48] 问题6: 关于拖欠率的相关问题 - 全年净拖欠率指导假设为1.9%（预定租金），4月净拖欠率为20个基点，低于历史平均，但4月总拖欠率约为5%，仍需努力解决 [33][34][51] - 疫情前总拖欠率低于1%，目前5%的水平较高 [52] - 公司有7600万美元租金欠款待收回，已申请6400万美元报销，其中一半来自现有居民，预计大部分能收回，另一半来自前居民，回收情况不确定 [53][87][88] 问题7: 新开发机会及土地价格情况 - 开发项目交易数量没有大幅增加，湾区土地价格上涨，目前交易的资本化率较低，无法提供足够的风险回报，公司会保持选择性和纪律性 [56] 问题8: 对2023年供应下降的信心及变化情况 - 2023年供应预计下降15%，其中湾区下降54%，南加州基本持平，西雅图略有上升，该数据与上季度相比变化不大，主要是疫情早期开发项目减少的影响 [58] 问题9: 旧金山重返工作岗位对公寓需求的影响 - 疫情期间旧金山服务业岗位大量流失，人们被迫离开，现在随着城市复苏，对服务的需求促使工人返回，这是真实需求，并非人为因素 [61][62] 问题10: 北加州租客回流区域 - 郊区市场表现更好，城市存在供应增加和需求延迟的问题，北加州郊区的圣马特奥和圣克拉拉表现最佳 [65][66] 问题11: 何时对拖欠租户采取更激进措施及道德风险问题 - 洛杉矶和阿拉米达县仍有驱逐保护措施，对于2021年9月前的拖欠仍受保护，目前公司在新的4月拖欠方面有能力向信用机构报告，但会综合考虑以最大化收款效果 [69] - 租户有动力参与租金援助申请，否则需自行承担欠款，且会影响信用报告，公司也可通过小额索赔法庭等方式追讨 [122][123] 问题12: 市场租金增长情况及同店收入指导上调原因 - 同店收入指导上调50个基点是由于拖欠率改善，30个基点是由于优惠减少和净有效租金提高 [72] - 北加州和西雅图市场租金与预期基本一致，南加州表现超预期，公司正在重新评估建模假设并将在年中更新 [73] 问题13: 5月和6月续租情况及实现续租率接近新租增长率的能力 - 公司整体续租率略高于11%，南加州约为10.5%，北加州接近12%，西雅图接近13%，公司对实现这些续租率有信心 [81] 问题14: 同店收入指导8.6%对下半年的影响 - 第一季度同店收入为6.5%，预计收入将逐渐增加，因为收入和经济租金之间存在滞后效应，市场租金下降时收入仍会继续增长 [82] 问题15: 3笔共同投资推迟至2023年的影响及再投资机会 - 3笔投资推迟是由于当前利率环境和物业租赁情况变化，并非物业进度问题 [92] - 预计随着疫情后建设项目的恢复，会有更多再投资机会 [94] 问题16: 北加州市场租金增长与同店收入增长的关系 - 预计下半年北加州租金增长将超过南加州，成为同店收入增长的领先地区 [97][100] 问题17: 混合办公模式对公司的影响 - 混合办公模式使市中心吸引力下降，可通勤范围扩大，公司会相应扩大地理布局 [102][103] 问题18: 收入提升型资本支出的驱动因素及预期回报 - 资本支出目标现金收益率为8% - 10%，与疫情前水平一致，支出增加主要是由于材料成本上升和疫情期间的追赶需求 [105][106] - 与购买资产或回购股票相比，资本支出是目前现金收益的最佳用途 [107] 问题19: RET基金的目标及公司参与原因 - 公司认为参与RET基金有机会在自身投资组合中实现良好回报，解决电力、垃圾处理、水等长期问题，同时符合SEC要求 [109][110] 问题20: 收购管道情况及下半年收购展望 - 目前市场上有不少交易，但公司会谨慎评估，不会参与低资本化率的交易，会抓住合适机会 [112] - 由于资本化率和资本成本问题，发行股票进行收购不太可行，公司将利用共同投资平台为交易提供资金 [113] 问题21: 物业收款运营模式的量化效益及时间安排 - 该模式的效益从客户互动（留存率）、运营效率（员工与单元比例）和财务影响三个关键方面评估 [116] - 在圣地亚哥和奥兰治县实施时，实现了约1500万美元的NOI收益，预计全面实施后将额外提高200 - 300个基点的利润率，但会受到通胀因素的抵消 [117][118]