财务数据和关键指标变化 - 第四季度是连续第二个同店业绩为正的季度，核心FFO每股超出原指引中点0.05美元 [5] - 2021年第四季度同店净营业收入增长4.7%，核心FFO增长7.6% [29] - 预计2022年核心FFO每股增长9.7%，同店收入现金基础增长7.8%，GAAP基础增长8.3%，同店净营业收入现金基础增长9.4% [29][30][31] - 预计2022年租金减免少于去年，但拖欠率仍是挑战，预计为2.4%，比2021年高30个基点 [30] - 预计2022年运营费用增长4%，高于历史平均的2% - 3% [31] - 2021年有2.1亿美元优先股权和次级贷款投资赎回，预计2022年有3.5亿美元赎回 [32] - 2021年获得1.17亿美元新投资承诺，平均收益率11%，预计2022年新增1亿美元承诺，其中5000万美元在下半年投入 [32] - 第四季度末净债务与EBITDA比率降至6.3倍，预计2022年该趋势将持续 [33] - 过去两年 refinanced 近40%的债务，加权平均利率降低70个基点，未来两年仅有6%的债务到期，4%的合并债务为浮动利率 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 公寓租赁业务 - 第四季度同店收入同比增长4%，环比增长1.6% [18] - 第四季度新租和续租租金价差分别同比增长17.1%和10.7% [18] 投资业务 - 2021年出售4处房产，价值3.3亿美元，用于股票回购和收购 [15] - 2021年收购4.32亿美元房产，多数以联合投资形式完成 [15] 各个市场数据和关键指标变化 加利福尼亚州南部市场 - 占公司净营业收入近45%，是2021年表现最好的地区 [19] - 圣地亚哥、橙县和文图拉县净有效租金较疫情前至少上涨25%，租金收入比达到历史新高 [6] - 洛杉矶市中心净有效租金与疫情前持平，郊区如长滩和圣克拉丽塔上涨15% - 20% [7] - 预计2022年市场租金增长7.1% [19] 湾区和北加州市场 - 租金落后于全国和公司投资组合平均水平，处于复苏初期 [20] - 旧金山和圣马特奥县租金较疫情前至少下降15% [6] - 预计2022年市场租金增长8.7% [21] 西雅图市场 - 表现良好，预计2022年供应交付与去年相当，主要集中在市中心 [22] - 预计2022年市场租金增长7.2% [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 预计2022年西海岸市场全年租金增长7.7%，市场就业增长4.1% [11] - 研究团队预计2022年约有3.7万套公寓交付，对稳定社区影响有限，待售房屋交付仍低迷 [12] - 认为住房供需是业务和资本配置的基本驱动因素，将继续关注市场供需变化 [14] - 计划在2022年底前将物业集合运营模式推广到其余地区，提高运营效率 [24] - 与合作伙伴共同开发专有应用程序，提升员工和客户体验，加速潜在客户转化 [26] 行业竞争 - 公司市场交易规模已超过疫情前水平，机构资本瞄准西海岸公寓，资本化率在3% - 3.5%之间，各市场、建筑类型、位置和房龄的收益率趋同 [15] - 寻找新投资项目变得更具挑战性，但公司仍保持审慎的投资策略 [32] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2021年公司经历强劲复苏，第四季度同店业绩为正，核心FFO超出指引 [5] - 美国已恢复约96%的疫情失业岗位，公司市场仅恢复78%，但就业增长超过美国平均水平，复苏正在进行中 [8] - 大型科技公司在办公空间的大量投资、服务和酒店业招聘的复苏以及移民政策的变化将支持就业增长和住房需求 [9][10] - 预计2022年公司将继续受益于经济复苏，核心FFO每股增长将达到6年来最高水平 [29] - 通货膨胀和加息可能会对经济产生影响，但公寓租赁业务具有韧性，公司债务结构保守，风险可控 [13] 其他重要信息 - 公司已收到2900万美元联邦租户救济资金，其中1200万美元在第四季度收到 [31] - 公司累计拖欠租金约6700万美元，已申请报销5300万美元，但报销时间和金额不确定 [55] - 公司正在推广Alloy Access智能租金公共区域访问解决方案，提升居民体验和运营效率 [26] - 公司与Funnel合作开发定制解决方案，进一步自动化平台，预计今年晚些时候推出 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 1月新租数据与同店收入的关系及同店收入较高的原因 - 1月新租数据同比增长17%，但这是基于2020年第四季度至2021年第一季度市场租金低谷的对比 [35] - 同店收入指引更应参考市场租金增长7.7%以及年末的租金损失率等因素 [35][36] 问题2: 利息费用上升的原因及是否保守估计 - 利息费用上升主要是由于开发管道减少导致的资本化利息减少，约减少400万美元 [38] - 公司仅有4%的合并债务为浮动利率，利率上升对利息费用影响较小 [38] 问题3: 南加州市场的强劲表现是否会持续，以及人员是否会回流北加州 - 随着疫情缓解，部分人员可能会从南加州回流北加州，但整体对加州有利 [41] - 南加州市场本身具有较高的入住率和租金增长潜力，长期来看仍将表现良好 [42] 问题4: 指导数据中对科技和服务人员回流的预期 - 就业增长已经在进行中，目前公司市场已恢复约78%的疫情失业岗位，预计年底将恢复约93% [44] 问题5: 旧金山和西雅图的生活质量问题及改善措施 - 生活质量问题主要集中在市中心，如无家可归和治安问题，郊区生活质量较高 [46] - 公司将战略性地拓展到一些郊区市场，寻找生活质量高的投资机会 [46] 问题6: 联合投资和优先股权业务的规模战略 - 公司认为目前联合投资和优先股权业务规模合适，不希望其规模过大 [48] - 该业务具有较好的风险回报，同时能带来其他业务机会和市场洞察力 [48] 问题7: 对长期监管环境恢复正常的信心来源 - 虽然监管风险令人沮丧，但公司受益于加州的住房供应限制，这是由各种监管规定导致的 [52] - 公司将积极倡导合理的住房政策，平衡监管风险和供应限制的影响 [52] 问题8: 不同时期租赁的坏账百分比 - 疫情前租赁没有明显的拖欠问题，目前的拖欠主要与政府机构报销延迟有关 [54] - 公司累计拖欠租金约6700万美元，已申请报销5300万美元，但报销时间和金额不确定 [55] 问题9: 城市和郊区租金收入比的趋势及原因 - 南加州租金收入比为26.9%，高于长期平均的22.3%；北加州为22.1%，低于长期平均的23.1%；西雅图为21.1%，高于长期平均的18.7% [58] - 收入增长有助于提高租金水平，对公司有利，北加州租金压力主要是由于疫情初期低薪服务人员流失，目前正在逐步恢复 [58][60] 问题10: 是否考虑在核心市场外进行优先股权交易 - 公司在一定程度上会考虑在核心市场外进行交易，已经在一些周边市场开展了业务 [63][64] 问题11: 1亿美元创收资本支出对同店收入增长的影响及区域分布 - 该资本支出预计更多影响2023年的同店收入增长，因为装修和出租需要时间 [66] - 公司在各地区都有看到市场租金增长机会，资本支出不会偏向某一地区 [66] 问题12: 市场买家对位置和产品年代不敏感的原因及对投资组合管理的影响 - 大量资本涌入市场追逐交易，导致不同年代和位置的产品价格差异缩小 [70] - 公司将继续寻找增加价值的机会，但目前不会大幅调整投资组合分配，希望观察疫情恢复情况 [71] 问题13: 考虑到股价，合资企业是否仍是最佳资金使用方式 - 公司的交易决策独立于资金筹集方式，当认为能为公司增加价值时，会将交易计入资产负债表 [74] - 目前公司更倾向于通过联合投资进行交易，而不是发行股票 [74] 问题14: 为何不更积极地向加州北部倾斜投资组合 - 加州北部市场缺乏符合公司投资标准（3.8%资本化率）的高质量房产 [78] - 市场竞争激烈，一些交易的资本化率低至3.1% - 3.2%，公司不会参与此类竞争 [79] 问题15: 全年混合利率的节奏及关键驱动因素 - 预计上半年表现更强，因为2021年上半年市场仍较疲软，下半年同比比较更困难 [85] 问题16: 下半年各地区市场租金增长差异 - 西雅图下半年同比增长最高，因为租金损失率高、拖欠率低和减免优惠好 [86] - 北加州和南加州表现相近，南加州受拖欠问题挑战，北加州有减免优惠 [86] 问题17: 2月和3月续约租金情况 - 公司整体续约租金平均在13%左右，西雅图最高，其次是北加州，南加州约为10% [88] 问题18: 对Facebook或Meta问题及未盈利初创公司的担忧 - 公司对此有一定担忧，但科技领域的STEM毕业生和工人有充足的就业机会 [90] - 目前的风险投资模式更具弹性，即使部分公司失败，员工也能在其他公司找到工作 [90] 问题19: 指导数据中包含的租赁援助付款金额 - 公司已申请5200万美元累计拖欠租金的报销，其中3200万美元是现有租户的，但报销时间不确定 [91] - 指导数据中假设拖欠率为2.4%，预计今年拖欠情况会先恶化后改善 [92] 问题20: 监管环境是否对居民有吸引力 - 租户可能会欣赏加州的租户友好型监管政策，但最终决策还是会基于工作和生活质量 [95] 问题21: 是否希望利率上升以创造投资机会 - 公司认为收入和租金通胀的环境对公司有利，即使利率上升，公司大部分债务的期限和利率已锁定 [97] - 资本化率通常较为粘性，不会因利率变动而迅速调整，主要受资金流向和投资者对收益率的需求影响 [98] 问题22: 第四季度部分市场同店收入环比下降的原因 - 主要是由于第三季度拖欠租金回收情况较好，导致第四季度环比收入下降，如果剔除拖欠因素，部分市场环比收入增长 [101] 问题23: 物业集合运营模式的成本节约情况 - 该模式在橙县和圣地亚哥的推广已实现约150个基点的利润率提升，相当于净营业收入增加1500万美元 [103] - 预计随着模式推广到其他地区，还将带来200 - 300个基点的利润率提升 [103] 问题24: 如何确定郊区新投资目标及是否会进行资产回收 - 公司使用研究团队评估核心市场和周边市场的各项指标，如就业增长、收入和住房 affordability 等，以确定投资目标 [105] - 公司在疫情前就开始逐步从市中心转向郊区投资 [105]