财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO为每股3.12美元，比上一季度的业绩和指引高出每股0.08美元，这是核心FFO可能出现的许多季度环比改善中的第一次 [4] - 第三季度同店收入增长2.7%，主要归因于与上一时期相比优惠减少；本季度收入环比增长3.2% [13][14] - 第三季度现金拖欠率降至预定租金的1.4%，而第二季度为2.6%；截至9月，公司已从各种租户救济计划中获得1160万美元，其中第三季度获得950万美元 [20][21] - 全年同店收入中点上调20个基点至 - 1.2%；全年核心FFO中点上调0.11美元至每股12.44美元，年初至今核心FFO中点已上调0.28美元或2.3% [22][23] - 第三季度净债务与EBITDA比率从上个季度的6.6倍降至6.4倍，预计未来几个季度该比率将随着EBITDA的增长而继续下降 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 公寓租赁业务 - 第三季度综合净有效租金增长12.6%，净有效市场租金比疫情前水平高出6.4%，尽管仅恢复了疫情期间失去的约63%的工作岗位 [4][14] - 西雅图地区净有效租金比疫情前水平上涨8.3%，9月份同比就业增长5.5%；预计2022年市场租金增长7.2% [14][15] - 北加州是唯一净有效租金仍低于疫情前水平的地区，同比仅改善4.4%；预计2022年市场租金增长8.7% [15][17] - 南加州9月份净有效租金比疫情前水平高出17.2%，9月份就业增长5.9%；预计2022年市场租金增长7.1% [17][19] 投资业务 - 第三季度筹集了一个新的机构合资企业，约有6.6亿美元的购买力，部分资金预计在年底前投入使用 [23] - 预计全年优先股赎回约2.9亿美元，其中约40%预计在第四季度发生；2022年可能会继续出现较高水平的提前赎回 [24] - 年初至今已完成约1.1亿美元的新优先股和结构化融资承诺 [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 9月份公司市场的就业增长为5.2%，大幅高于美国4%的平均水平 [5] - 2021年第三季度风险投资达到720亿美元的新高，其中44%投向了公司市场的组织 [8] - 预计2022年住房供应增长0.6%，其中多户住宅存量增长0.9%，相对于2022年4.1%的就业增长预期是可控的 [8] - 公司西海岸市场的住宅建筑许可在过去12个月内仅适度增长3.5%，而美国同比增长13.6% [9] - 公寓交易市场上，西海岸多户住宅领域机构资本需求强劲，交易量增加，资本化率在3.5%左右，市场公寓价值比疫情前估值平均上涨约15% [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司预计2022年净有效租金平均增长7.7%，北加州预计将引领投资组合的市场租金增长 [5] - 公司偏好不按当前市场价格发行普通股，因此推出了新的共同投资计划 [11] - 公司继续跟踪大型科技公司的招聘情况，对与美国最具活力的经济部门共同成长充满信心 [8] - 公司在第三季度购买了两处商业地产，一处位于南旧金山，预计将成为近期公寓开发机会；另一处位于西雅图，将开始申请公寓开发许可，同时获得6%的初始收益率 [10] - 公司近期完成了两笔公寓收购，收购管道强劲 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第三季度业绩超出预期，反映了西海岸经济状况和住房需求的显著改善 [4] - 预计2022年将回归以混合办公为主的环境，支持就业增长前景，西海岸市场将恢复长期优于美国平均水平的表现 [6] - 尽管待售住房价格大幅上涨，但2022年待售住房产量预计仍非常低迷，仅占单户住房存量的0.4% [7] - 大型科技公司近期关于办公室扩张、职位空缺和新的办公空间承诺，支持了公司对西海岸领先雇主仍致力于混合办公环境的信念 [7] - 公司对北加州明年的复苏充满信心，部分原因是租金可承受性提高，以及单户住宅价格的大幅上涨 [6] 其他重要信息 - 加利福尼亚州全州的驱逐禁令于9月30日结束，但一些重要的地方司法管辖区延长了各自的驱逐禁令，公司大部分投资组合仍受驱逐禁令和其他法规的约束，这将减缓2022年预定租金增长的步伐 [11] - 联邦租户救济计划帮助了许多公司居民，但报销过程仍然缓慢，需要公司团队进行大量协调和支持 [11] - 公司自设租金续约上限为10%，以避免被视为哄抬物价，该策略在多个市场实施，包括橙县、圣地亚哥、文图拉和西雅图 [67][68] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 2022年公司捕捉7.7%市场租金增长的能力如何？ - 公司对周边市场状况感到乐观，拥有高入住率和强劲的租金损失，预计就业增长将超过美国平均水平，北加州的办公回归将是推动租金增长的关键因素 [28][29] 问题: 办公回归或混合办公模式对未来几个月季节性的影响如何？ - 鉴于公司目前的高入住率，就业的任何增量增长都将对市场租金产生积极影响，北加州的办公回归虽因Delta变种推迟，但预计不会太远 [30][31] 问题: 通胀对公司业务的影响如何，有哪些措施可以抵消成本增加？技术平台的推出情况如何？ - 公司在成本方面感受到通胀压力，特别是招聘和薪酬方面，但租金增长有望弥补成本增加；公司在过去几年锁定了长期低利率，减少了利率上升的风险 [36][39] - 公司将继续加强无接触互动技术，提高效率和灵活性，长期来看将有利于业务平台 [40] 问题: 本季度两笔办公物业收购的考虑因素是什么？ - 南旧金山的物业经过三年的规划，增加了超过100个单位的密度，加上市场资本化率压缩，该交易比过去几年的开发项目更具吸引力 [44] - 西雅图的物业是单租户办公物业，位置优越，租约还有九年，当前收入资本化率超过6%，且已规划为多户住宅，但公司将在未来5 - 7年重新评估 [45] 问题: 市场的监管风险是否已反映在估值中？ - 一般来说，公寓估值基于当前市场租金，加州租金控制法本身不会导致显著的估值差异，但在旧金山、圣莫尼卡或伯克利等租金控制最严格的地区，交易较少，定价波动较大 [47][49] 问题: 通胀对公司的开发计划有何影响？ - 公司在所有战略决策中都会考虑通胀因素，会根据稳定资产的交易价格和开发收益率之间的差距来评估投资机会；目前看到的交易数量稳定，但实际可行的交易较少 [50][52] 问题: 请提供各市场的租金损失情况，以及挂牌租金与签约租金之间是否存在领先滞后关系？ - 9月份投资组合的租金损失为9.8%，从北加州到南加州分布在低个位数到13%左右；由于今年租金增长曲线陡峭且季节性高峰延迟，对明年收入有一定拖累，部分市场超过10%的租金损失受租金控制上限影响 [54][55] - 挂牌租金通常会高于签约租金，但这取决于市场情况和续约时间，公司会提前一到两个月预测租金水平 [57] 问题: 市场租金增长预测的基准情景是如何确定的，办公回归带来的额外增长如何考虑？如果需求超过预期，是否会对定价和入住率产生积极影响？ - 公司研究团队使用多种数据集，主要考虑就业增长、需求单位和供应情况，同时也会考虑租金可承受性等因素 [60][61] - 入住率与租金推动策略有关，公司在推动租金时会接受一定程度的入住率下降；从基本的供需情况来看，公司明年有望表现良好 [64][65] 问题: 除加州AB 1482法案限制外，公司是否会对某些市场或子市场的续约租金进行自我限制？ - 公司自设续约租金上限为10%，该策略已实施多年，广泛应用于整个投资组合，包括橙县、圣地亚哥、文图拉和西雅图，且未对股东回报产生重大负面影响 [67][68] 问题: 湾区的迁入数据是否有变化？拖欠率的潜在趋势如何？ - 难以获取详细的迁入数据，但就业增长超过全国平均水平，表明有积极的人口流动，预计未来几个月将加速；入住率等数据也证实了这一点 [70] - 第三季度现金拖欠率为1.4%，8 - 9月降至约1%，10月保持在1%左右，主要受租户救济计划报销的推动 [71] 问题: 拖欠率1%是否已扣除从加州和其他司法管辖区获得的拖欠报销金额？如果没有扣除，拖欠率会是多少？旧金山的迁入人口 demographics 是否发生变化，是否会影响公司在市场租金回升时的租户保留能力？ - 拖欠率1%是扣除报销金额后的净额，如果没有报销，拖欠率会更高 [73] - 公司未观察到迁入人口的 demographics 有明显变化，认为关键还是在于就业情况，租户有能力在市场租金回升时继续居住 [75] 问题: 请说明开发和夹层融资的前景，以及推动因素和目前正在评估的机会和规模？ - 预计2022年供应将比2021年增加约4%，部分原因是疫情导致的交付延迟；西雅图市场供应大幅下降12% [77] - 尽管成本上升，但仍有稳定的交易流，但实际可行的交易较少；资本化率压缩也影响了开发收益率 [78] - 鉴于当前低利率和西海岸资产高估值的环境，如果这种情况持续，2022年可能会出现类似金额的优先股提前赎回 [79] 问题: 湾区当前公寓价值相对于疫情前水平如何？圣马特奥市场收入持续下降的原因是什么，何时能扭转局面？ - 湾区公寓价值相对于疫情前水平的涨幅在5% - 20%之间，但交易数据有限 [82] - 圣马特奥市场只有四个同店物业，数据波动性较大；该地区存在租赁竞争，就业增长相对较慢，但公司认为该市场没有根本性问题 [84] 问题: 机构资本对公司共同投资平台的兴趣是否改变了交易的经济状况，还是主要受市场低债务成本和高贷款价值比的驱动？ - 公司使用共同投资平台多年，认为这是一种替代资本来源；资本化率在过去一年下降了75 - 100个基点，公司能够相应调整条款，交易经济状况与过去相比没有重大变化 [86] 问题: 请介绍公司的再开发计划进展，以及2022年的规划和投资回报率情况？亚马逊政策转变对公司租赁速度有何影响？ - 公司将继续加大再开发力度，目标是2022年的翻新数量比今年翻一番，并最终恢复到疫情前水平；公司会确保再开发项目达到目标投资回报率 [90][92] - 公司未观察到亚马逊政策转变对租赁速度、入住率和租金上涨能力产生影响 [95] 问题: 公司对股价的看法如何，未来是否会更多使用股权融资？SmartRent 投资的预期收益和时间安排如何？ - 公司在选择资本来源时保持谨慎，考虑多种因素，包括股票价格、资产净值和优先股赎回资金；公司认为目前股价没有大幅高于资产净值，使用合资平台和优先股赎回资金进行投资能为股东创造更多价值 [98][99] - SmartRent 投资目前价值约7500万美元，预计第四季度将实现高达4000万美元的收益，同时需确认高达1200万美元的未实现递延税项准备金；这些数字未反映在全年FFO指引中 [100] 问题: 加州SB 9和SB 10法案对住房供应的长期影响如何？考虑到CPI规定，未来租金谈判中是否会推动该杠杆以更快实现市场租金？ - 公司仍在观望SB 9和SB 10法案的影响，认为SB 9更具影响力，但鉴于之前类似法案影响有限，预计这两项法案对住房供应的改变不大 [102][103] - CPI加5%的租金涨幅上限为10%，公司没有自主调整的灵活性；公司在类似租金控制环境下运营多年，认为不会从根本上改变实现回报目标的能力 [104] 问题: 公司在秋冬季节的租金推动策略如何，不同市场是否有差异？南加州租金何时达到峰值，目前情况如何？ - 今年情况特殊，租金增长曲线与往年不同；公司将继续在可行的市场推动租金，进入11 - 12月将更加关注入住率 [107][108] - 南加州租金在10月中旬至现在达到峰值 [109]