财务数据和关键指标变化 - 公司二季度核心FFO超出NAREIT会议修订区间中点0.08美元/股，主要得益于同店收入增加、商业收入提高和运营成本降低 [30] - 公司将全年同店收入增长中点上调50个基点至 - 1.4%，运营费用增长中点下调25个基点，同店NOI增长中点提高80个基点至 - 3%，全年核心FFO中点上调0.09美元/股至12.33美元，年初至今核心FFO上调0.17美元或1.4% [31][32] - 二季度现金拖欠率为预定租金的2.6%，高于30年平均拖欠率30 - 40个基点，美国救援计划资金回收缓慢，预计未来几个月会改善，随着更多工人就业和9月30日加州和华盛顿驱逐保护措施到期，拖欠率将恢复正常 [10] - 截至7月，公司Essex投资组合净有效租金已超过疫情前水平，7月新租约净有效租金环比6月增长4.7% [8][26] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公寓业务方面，二季度同店净有效租金自1月1日以来增长8.3%，大部分增长发生在二季度，6月同店平均净有效租金较去年3月下降3.1%，7月初步数据显示已高于疫情前水平1.5%，但地区有差异，西雅图和南加州分别增长5.8%、9.3%，北加州仍低于疫情前水平8% [21][25] - 办公室开发活动方面，圣何塞和西雅图办公室建设比例较高，分别有8.1%和7%的办公物业正在建设，预计长期来看这些地区有更大公寓供应能力且不影响租金 [27][28] - 投资业务方面，二季度收到3600万美元次级贷款提前赎回款，包括470万美元预付费用，年初至今约1.5亿美元投资已赎回，预计年底将增至约2.5亿美元，新的优先股投资有健康的增值交易管道，下半年仍有望实现1 - 1.5亿美元的原始指导目标 [34][35] 各个市场数据和关键指标变化 - 就业市场方面，截至2021年5月，公司市场失业率为6.5%，表现逊于全国，二季度已恢复约一半疫情初期失去的工作岗位，但仍比疫情前就业水平低7.9%，而美国整体低4.4%，7月最大科技公司有3.3万个职位空缺，较去年增长99% [11][12][13] - 公寓市场方面，2021年供应略有增加，预计下半年公寓交付量将适度减少，洛杉矶和奥克兰降幅更明显，多户住宅许可活动呈下降趋势，截至2021年5月，过去12个月同比下降200个基点，而全国平均增长230个基点 [16][17] - 单户住宅市场方面，加州和西雅图单户住宅中位价格在过去三个月分别上涨18%和21%，购房成本上升和租房性价比提高增加了租房的经济动力 [18] - 公寓交易市场方面，自年初以来交易活动稳步加速，多数公寓交易的资本化率在3% - 3.5%之间，投资者预计租金将强劲复苏 [19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略方面，疫情期间维持高入住率和预定租金，随着经济复苏，专注于收购和开发，同时保持对FFO增值目标的纪律性，重启公寓翻新计划和技术举措 [7][19][29] - 行业竞争方面，优先股市场竞争加剧，资本化率压缩，市场估值高于预期，导致提前赎回增加 [20][39] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为经济复苏快于预期，疫情最严重影响已过去，随着经济强劲和疫苗接种率高，对未来前景充满信心 [6] - 预计随着西海岸经济全面重启，就业将继续增长，许多在疫情期间离开主要就业中心的工人将返回，办公室重新开放计划将吸引员工靠近公司办公室，平均通勤距离可能增加 [12][14] - 尽管面临一些不确定性，如COVID - 19 Delta变种可能导致办公室重新开放延迟，但市场需求和租金增长趋势良好，预计未来租金将继续改善 [13][8] 其他重要信息 - 公司提供了2021年市场预测更新，将2021年GDP和就业增长预期分别提高到7%和5%，预计全年平均净有效租金增长将从年初的 - 1.9%改善至 - 0.9%，第四季度同比将增长约6% [9] - 公司在西雅图的投资组合因税收降低，运营费用增长减少 [32] - 公司债务状况良好，过去一年半对超过三分之一的债务进行再融资，加权平均利率降低70个基点至3.1%，债务到期期限延长两年，截至2023年底仅有7%的债务到期 [36] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 优先股和夹层贷款管道是否有收益率或预期回报压缩以及竞争变化？ - 回答: 是的，市场竞争加剧，资本化率压缩，收益低于公司通常可接受水平 [39] 问题2: 提前赎回是否有进一步风险影响收益？ - 回答: 目前已将已知情况纳入当前指导，预计今年剩余时间不会有更多赎回 [40] 问题3: 公司市场与旧金山、洛杉矶等西海岸城市市场趋势对比，以及对2022年租金趋势的看法？ - 回答: 公司市场租金已完全恢复至疫情前水平，但仅恢复约一半工作岗位，消费者乐观，科技公司招聘增加，预计未来情况良好；对于2022年，公司谨慎提供指导，但预计办公室重新开放对市中心位置有利，部分郊区居民可能返回城市 [43][46] 问题4: 公司投资组合按地区的租约损失率以及北加州市场剩余时间的复苏假设？ - 回答: 7月Essex投资组合租约损失率为7.4%，西雅图最高约12%，南加州约8%，北加州最低约3.5%；北加州市场全年经济租金增长预计为 - 0.9%，意味着第四季度将增长6%，假设市场租金在7月达到峰值后趋于平稳 [49][51] 问题5: 下半年指导是否假设典型季节性或需求在夏末秋初有额外增长，以及重新开发计划的规模和经济回报？ - 回答: 下半年指导假设市场租金遵循典型趋势，7月达到峰值后增长不大，但科技公司招聘和员工返回城市等因素可能带来积极影响；重新开发计划正常情况下每年约4000个单元，去年下半年缩减至约650个单元，今年下半年目标是翻倍至约1300个单元，投资回报率与疫情前水平相当，在高个位数到高两位数之间 [54][56][57] 问题6: 公司开发支出目标区域和预计实现的收益率？ - 回答: 主要关注北加州和西雅图市场，开发项目的资本化率约为4% - 4.25%，现有交易的资本化率为3.25% - 3.5%，公司寻求更高收益率的项目 [60][61] 问题7: S17.1中迁移趋势的具体情况以及对18%迁移率的看法和上限预期，以及当前是否是投资公司市场的好时机？ - 回答: 18%是净迁移率，迁入者主要来自萨克拉门托等加州内部地区和大学城，反映市场强劲；公司认为大部分迁移是因疫情期间企业关闭导致的非自愿迁移，随着企业重新开放，人们将返回；公司董事会关注地理多样性，但仍专注于长期租金增长高的市场，认为西海岸仍有投资价值 [65][66][69] 问题8: 公司如何看待COVID - 19 Delta变种对复苏的潜在影响，以及对同行在其他市场进行重大资本投资的看法？ - 回答: 公司意识到风险，但加州和华盛顿的疫苗接种率较高，政府积极推动接种，降低了一定风险；公司通过多种数据来源关注市场动态，认为科技和电影等行业是经济驱动因素，只要驱动因素存在，需求和就业将恢复，住房供应不足是好事 [74][78][80] 问题9: S17数据显示旧金山市场是否会在未来几个季度显著改善，以及与纽约相比，旧金山和西雅图市中心是否会在几个季度内强劲反弹？ - 回答: 旧金山市场趋势已逆转，服务业和科技公司的回归将推动市场改善；纽约就业复苏较快，而西海岸仍在开放过程中，预计未来会改善但速度较慢 [83][85] 问题10: 提前赎回导致的0.10美元拖累是仅在NAREIT FFO还是在公司FFO中都存在，以及为何将提前赎回费用排除在核心FFO之外？ - 回答: 0.10美元拖累在两者中都存在；提前赎回费用目前按GAAP会计规则计入非核心FFO，但公司内部对此有讨论 [86][89] 问题11: 北加州市场复苏是否因去年第三季度开始的优惠政策而更快，以及Angela提到的8%是公司还是市场数据？ - 回答: 公司在疫情期间通过低价吸引租户，目前市场租金已恢复，未来租户流动情况值得关注；8%是公司数据 [92][95] 问题12: 市场对资本化率的假设以及公司是否同意，不同市场（城市与郊区）的资本化率差异？ - 回答: 买家假设租金将完全恢复并超过疫情前水平，未来几年有强劲增长，退出资本化率不会大幅扩张，承销更激进；不同市场资本化率有差异，西雅图CBD市场交易活跃，资本化率在2% - 3%，郊区市场在3.25% - 3.5%，北加州和洛杉矶交易较少，资本化率在3%左右，圣地亚哥和橙县市场表现较好，资本化率在3% - 4% [97][98] 问题13: 联邦资金申请和回收情况，以及新闻稿中6.3%和评论中4.7%的含义？ - 回答: 公司有5500万美元拖欠租金，已申请1800万美元，目前已收到400万美元，回收率约20%，未纳入今年指导是因为报销时间不确定；4.7%是7月净有效租金环比6月的增长率，6.3%是7月混合租赁利率的同比增长率 [100][103] 问题14: 南加州暂停令到期对入住率的影响，以及在租金增长监管下，公司更倾向保持入住率还是提高租金？ - 回答: 南加州拖欠租金问题较严重，但预计不会对整体入住率产生重大影响；不同地区情况不同，难以一概而论，公司将与租户合作解决拖欠问题 [105][106] 问题15: 低资本化率与公司外部增长积极性之间的矛盾，以及如果必须选择，最看好和最想退出的市场？ - 回答: 低资本化率导致多数交易不增值，公司股票仍低于资产净值，但正在寻找更多增值机会；最看好西雅图东区市场，若必须退出市场可能选择文图拉，但公司关注整个市场范围 [109][113][115]