财务数据和关键指标变化 - 一季度同店收入和核心FFO分别同比下降8.1%和11.8%，同店收入环比提高10个基点 [6] - 一季度核心FFO超出指引区间中点0.04美元/股，其中0.02美元来自合并运营，另外0.02美元与合资企业投资组合和较低的利息支出有关 [27] - 预计二季度核心FFO中点为2.92美元/股，环比下降0.15美元/股 [28] - 全年重申同店收入、费用、NOI增长和核心FFO每股的指引区间 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 公寓租赁业务 - 一季度新租费率同比下降9.7%，较四季度的8.9%降幅有所扩大 [21] - 一季度西雅图收入下降7%，主要受西雅图CBD下降15.7%影响；北加州收入下降10.9%，由旧金山、奥克兰和圣马特奥CBD平均下降15.9%导致；南加州收入下降5.8%，主要受洛杉矶CBD和西洛杉矶平均下降13%影响 [22] - 一季度旧金山和西雅图CBD的财务入住率分别环比提高2.7%和4.2%，这些市场的季度周转率平均下降5.4% [23] - 平均每单位净有效市场租金环比提高110个基点，南加州继续引领投资组合增长 [25] - 新租优惠从四季度略超2周改善至一季度约1.5周，4月进一步降至约1周，享受优惠的租赁占比从一季度略低于50%降至4月的约45% [39][40] 投资业务 - 一季度收到1.2亿美元2笔优先股投资赎回款，其中一笔1.1亿美元的投资提前赎回，公司获得350万美元提前还款罚金 [30] - 一季度成功出售3个公寓社区，售价2.75亿美元，利用销售所得资金进行优先股投资和回购普通股 [16] 各个市场数据和关键指标变化 就业市场 - 截至2021年3月的过去3个月，公司市场和全国的同比就业损失分别为9.2%和5.4%，较疫情初期公司市场14%的降幅有显著改善 [7] - 2021年3月初步就业损失数据显示，公司市场和全国分别降至7.9%和4.4%，3月加州和华盛顿新增近15万个就业岗位，占美国就业增长的16%以上 [8] 住房供应市场 - 公司西海岸市场的住房许可总数（单户和多户）在过去12个月同比下降9.2%，而全国平均增长6.4% [14] - 全国住房许可增长主要由单户住房许可13.9%的增长推动，而公司市场单户许可下降7.7% [14][15] 公寓交易市场 - 部分郊区市场租金同比上涨，近期交易的资本化率在3%以上；受疫情重创的城市，买家似乎着眼于疫情影响之外，公寓以接近4%的资本化率出售（基于疫情前租金和NOI），相当于基于当前租金的3%以下资本化率 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于保持资产负债表的实力和增加股息，近期宣布连续第27年提高股息 [5] - 鉴于REIT估值在过去6个月强劲反弹，股票回购吸引力下降，公司目前正在核心市场寻找被低估或管理不善的物业进行外部扩张 [16] - 公司调整优惠策略以匹配需求改善，目标是维持入住率和管理预定租金，为未来收入增长奠定基础 [20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为2021年将是从疫情中复苏的一年，随着就业增长和同比比较基数变低，预计同店收入增长将改善 [7] - 随着疫苗加速部署和服务需求的释放，公司对复苏充满信心，加州各县已开始取消商业限制，预计6月15日全面重新开放 [13] - 尽管经济逐渐重新开放，但市场和立法仍存在不确定性，公司将保持谨慎，关注租金回收和租户违约情况 [26] 其他重要信息 - 公司创始人乔治·马库斯于1971年创立公司，他仍密切关注公司的使命、战略和业务计划执行 [5] - 电影和视频制作行业在冬季受疫情影响中断后，3月电影许可证申请环比增长45%，预计今年将继续反弹，为洛杉矶市场的租赁需求提供积极动力 [10] - 许多顶级科技公司宣布重返办公室计划，支持混合办公模式，预计未来几个季度随着更多科技雇主重新开放办公室，将推动租赁需求 [11] - 公司参与的SmartRent与SPAC达成合并协议，估值约16.5亿美元，除财务收益外，还将为公司带来技术改进和运营效率提升 [46][47][48] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 本季度是否考虑重新审视指引，为何维持全年指引？ - 公司一季度表现良好，但年初仍存在租户违约和驱逐禁令的不确定性，优先股赎回情况也不确定，可能超出指引范围上限，因此将在二季度重新审视指引 [34] 问题2: 如何看待将出售物业所得资金重新投资于优先股或夹层投资的机会？ - 公司目前有多个优先股投资项目正在推进，但优先股交易存在时间和金额的不确定性，公司也在关注市场上的收购机会 [35] 问题3: 何时能看到续租租金开始改善？ - 随着同比比较基数的变化，续租租金将随着疫情影响的消退而改善，目前市场租金已出现环比改善，随着优惠减少和入住率稳定，预计业绩将继续向好，但仍需考虑租户违约和立法影响 [37] 问题4: 是否打算在提高租金前进一步提高入住率？ - 目前的入住率水平让公司有信心开始提高租金，但在调整优惠时会谨慎考虑供应集中情况 [38] 问题5: 目前享受优惠的租赁占比和平均优惠时长是多少，与过去几个月相比如何？ - 去年三季度约75%的租赁享受约3.5周优惠，四季度约60%的租赁享受略超2周优惠，一季度略低于50%的租赁享受约1.5周优惠，4月约45%的租赁享受约1周优惠 [39][40] 问题6: 加州6月15日重新开放，南加州服务行业就业复苏和科技招聘增长对公寓需求的影响如何？ - 郊区市场表现最佳，中型城市次之，大城市复苏滞后，主要受供应和就业因素影响，目前复苏从郊区向城市蔓延，但大城市尚未明显受益 [43][44] 问题7: SmartRent投资对公司运营有何实际影响？ - SmartRent投资旨在通过技术改进提高行业运营效率，除潜在的财务收益外，公司还在利用相关技术提升客户关系管理和租赁流程效率，目前正在试点相关产品 [46][48][49] 问题8: 与2000年代初科技泡沫破裂后的复苏相比，当前复苏背景如何，有哪些负面监管问题？ - 每次危机和复苏情况不同，此次政府对疫情的应对措施避免了危机演变为信贷或金融危机，目前市场资金充裕，资产价值上升，但公司需考虑如何调整投资组合，出售表现不佳的物业并重新配置资金，二季度可能会出现FFO稀释，但长期来看将带来好处 [52][53][54] 问题9: 是否看到科技员工回归成为公司公寓租户，需求来自哪里？ - 目前尚未看到科技员工回归带来明显好处，主要受益于电影行业开放和服务行业就业复苏，科技公司重新开放办公室的影响尚未显现 [57] 问题10: 建筑成本上升是否会抑制未来几年的交易数量，现有项目是否存在债务偿还问题？ - 建筑成本上升对郊区低密度开发项目的交易和建设产生影响，是新供应的明显逆风，但目前公司对现有项目的债务偿还情况没有担忧 [59][60] 问题11: 一年前签订的含慷慨优惠的租约，续租情况如何，是否会出现入住率下滑或需要再次提供优惠？ - 目前续租情况相对正常，优惠更多取决于竞争供应和经济状况，市场尚未完全开放，某些CBD地区仍面临供应压力，将处于更优惠的环境 [61][62] 问题12: 是否跟踪科技公司办公室利用率与公司物业申请或兴趣水平的相关性？ - 公司难以精确跟踪两者相关性，主要通过跟踪就业、居民来源和迁移模式来评估市场，目前尚未看到科技公司员工大量回归对复苏产生重大影响 [64] 问题13: 学生返校是否对公司业务有推动作用，疫情前后学生租户情况如何？ - 公司主要通过就业和供应来跟踪供需情况，学生租户占比相对较小，不是影响整体业务的主要因素 [65] 问题14: 一季度表现强劲却维持全年指引，是否受一次性因素影响，如何看待二季度基本面和全年情况？ - 公司一季度同店表现良好，但加州经济复苏过程中存在反复，因此采取更保守的态度，将在二季度重新审视指引，租户违约情况是不确定因素，4月违约率较一季度有所上升，此外，一季度可能受益于刺激措施，而联邦刺激资金的影响尚不确定 [69][70][71] 问题15: 补充材料中的就业增长假设是来自政府还是内部预测？ - 补充材料中的就业增长假设是公司对市场进行基础研究得出的内部预测 [73] 问题16: 如何看待市场恢复到疫情前水平的路径，以及未来24个月推动租金上涨的能力和租金水平？ - 租金变化会影响消费者选择，当城市租金下降时，人们会选择迁入，优质市场将受益，公司目前入住率较高，不需要大量就业岗位恢复就能减少优惠并提高定价能力 [75][76][77] 问题17: 如何看待大量租户拖欠6个月以上租金的情况，是否会影响空置率或促使资产出售？ - 现有驱逐禁令将于6月30日到期，大量租户未支付租金将是一个问题，法院可能无法处理大量的驱逐程序，公司将谨慎处理，但具体情况难以预测，这也是公司在指引上保持谨慎的原因之一，但也可能是一个和解的时机 [79][80][81] 问题18: 能否提供不同市场租金表现的具体数据，哪些市场表现最积极和最消极？ - 郊区市场中，托伦斯环比收入增长4.3%表现最佳，斯诺霍米什县因波音问题环比下降0.4%；中型城市中，长滩环比增长3.4%最佳，北圣地亚哥环比下降0.5%最差；大城市中，西洛杉矶环比增长3.5%最佳，西雅图环比下降2.5%最差 [83][84] 问题19: 疫情前后租户年龄分布是否有差异？ - 公司没有按年龄组跟踪租户数据 [86] 问题20: 疫情前后租户构成（收入、人口统计情况）是否有差异？ - 由于城市租金大幅下降，不同类型的租户迁入城市，郊区有更多科技工作者居住，但公司没有相关具体数据，可后续提供 [87] 问题21: 如何看待4月违约率上升，是否更担心违约问题，一季度违约率下降是否是刺激措施的影响，租户保护措施下政府补贴是否是租户支付租金的首要资金来源？ - 一季度1 - 2月违约率约2.6%，3月因刺激措施发放降至较低水平，使一季度平均违约率降至2.1%，4月回升至2.7%为正常水平，公司认为违约率不会进一步恶化，但在评估收入增长时需考虑违约因素，公司积极帮助租户申请政府补贴，但补贴到账时间不确定，会影响指引的稳定性 [90][91][92] 问题22: 对出售物业和赎回所得约4亿美元资金的再投资部署有多大信心？ - 一季度的3笔物业出售在去年四季度已有预期，当时已用部分资金回购股票和进行新的优先股投资，此次1.2亿美元的赎回款提前回笼，公司对再投资这些资金充满信心，优先股投资项目储备丰富，将尽快推进再投资 [94]