财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO下降6%，同店物业收入下降6.7% [5] - 第三季度末，总拖欠款较第二季度有所下降，公司对第三季度75%的拖欠款进行了准备金计提，拖欠款准备金对同店物业收入和核心FFO增长的负面影响分别为1.6%和4% [49] - 第三季度市场租金较2019年第三季度下降约5.8%，损失与租赁比为3.6%（即增益与租赁比） [125][127] 各条业务线数据和关键指标变化 公寓租赁业务 - 第三季度通过各种定价策略，包括优惠措施，成功提高了入住率，截至10月中旬，不到一半的投资组合提供三到四周的优惠，而第三季度这一比例超过75% [28][30] - 第三季度续约租金仅比上一年同期下降40个基点 [29] - 第三季度周转率较上一年同期增加73个基点，高层建筑、大学生较多的社区以及硅谷的合同工和顾问所在社区是周转率增加的主要原因 [35] 非住宅业务 - 第三季度非住宅其他收入从第二季度的1140万美元增至1984.7万美元 [162] 各个市场数据和关键指标变化 就业市场 - 4月，Essex市场的同比就业损失为13.7%，随后5月和6月就业实现了稳定增长，但随着新冠病例激增，居家令延长，夏季就业增长再次放缓 [8] - 截至9月，Essex市场的就业损失同比仍为8.7%，虽较4月有所改善，但仍落后于6.4%的全国平均就业损失 [9] 房地产市场 - 西雅图市场：第三季度同比收入下降1.6%，入住率持平；西雅图中央商务区收入下降5.6%，东区下降1.1%，南部和北部子市场收入分别增长30和60个基点；第三季度就业增长同比下降8.1%，8月华盛顿州失业率为7.1%，低于美国平均水平7.7%；8月，按三个月移动平均值计算，房价同比上涨12%，8月单月房价同比上涨17.4% [38][39] - 北加州湾区市场：第三季度同比收入下降8.5%，入住率为96.2%，同比增加30个基点；奥克兰中央商务区和旧金山是最具挑战的子市场，同比收入分别下降16.5%至17.1%，圣何塞收入下降7.2%；第三季度就业增长同比下降9.7%；第三季度房屋购买活动回升，按三个月移动平均值计算，湾区房价同比上涨高达8.6%，8月圣何塞市场房价同比上涨20%，旧金山和奥克兰同比上涨14% [40][41][43] - 南加州市场：第三季度同比收入下降7.3%，入住率仅下降20个基点；洛杉矶市场仍然面临挑战，西区子市场同比下降16%，其余洛杉矶子市场下降9.1%至12%；第三季度就业增长为 - 9.7%，8月失业率为15%，是所有市场中最高的 [44] - 橙县市场：第三季度同比就业增长下降10.8%，收入下降2.6%，入住率增加1.4%；第三季度季度环比收入实际增长1.9% [45] - 圣地亚哥市场：第三季度同比收入下降2.1%，欧申赛德子市场收入继续增长2.3%；第三季度就业增长下降8.9%；目前同店实际入住率为96.4%，30天内可出租率为4.5%，第四季度续约租金无增长 [45][46] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 优先保障员工和居民的安全，在整个投资组合中部署技术，以满足消费者对无接触互动的强烈偏好 [6] - 继续监测市场就业机会，特别是前10大科技雇主的就业机会，关注科技公司的扩张计划和重返办公室计划 [15][16] - 计划在第四季度财报中提供年度指导，建模基于第三方经济学家对明年GDP增长约3.7%的共识预测 [17][18] - 预计2021年第二季度将出现拐点，随着新冠相关的大幅下降情况过去，下半年租金增长有望逐步改善 [20] - 继续出售公寓物业，目标是通过资产处置至少满足所有投资需求 [22] 行业竞争 - 自3月以来，市场上可供出售的房产数量极为有限，目前正在缓慢增加，现在判断未来的资本化率还为时过早 [23] - 在郊区，租金自疫情开始以来相对稳定，资本化率和房产价值与疫情前相比预计不会有太大变化，优质房产的资本化率预计在4%的低端至中端 [23][24] - 在受影响严重的城市，由于大幅优惠，近期可能的销售价格较疫情前估值有5%至10%的折扣，部分销售假设租金将快速恢复 [24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司业绩继续受到新冠疫情的负面影响，包括地方和州政府的特殊应对措施，但近期市场限制有所放宽，部分市场进入限制较少的层级，这对当地企业和居民来说是个好消息 [5][7] - 公寓业务受当地住房供需趋势和季节性模式影响，疫情打乱了正常的季节性模式，就业市场的复苏将是租金增长的关键因素 [8] - 科技公司仍致力于在公司所在市场扩张，多数公司已宣布2021年重返办公室计划，这对公司来说是积极因素 [15][17] - 预计明年GDP增长将带来就业增长和消费者信心提升，新冠疫苗的广泛普及将进一步改善市场环境 [18][19] - 2021年公寓供应预计约为33,000套，与2020年相似，在就业增长加速之前，供应仍然过多 [21] 其他重要信息 - 公司反对加州21号提案，该提案将加剧加州的住房短缺问题，“反对21号提案”运动得到了众多组织和州长的支持 [26][27] - 公司在8月利率接近52周低点时， opportunistically发行了6亿美元债券，包括两笔3亿美元的债券，期限分别为11年和30年，有效收益率分别为1.75%和2.67% [50] - 公司已偿还2022年到期的3亿美元债券，并计划按面值偿还2021年剩余到期债务，未来两年的到期债务风险极低，仅需在2022年偿还3.5亿美元定期贷款 [50][51] - 年初至今，公司已回购约100万股股票，平均价格约为每股226美元，已用3.43亿美元的房产销售资金匹配股票回购 [52] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 考虑优惠措施后，10月和第三季度的运营数据（续约和混合租金）是多少？ - 市场租金下降情况有所改善，但去年同期的比较基数较容易；10月开始减少优惠措施，第三季度超过75%的交易有大约一个月的优惠，10月前两周降至不到50%，10月下旬降至不到25%；新租赁通常有3.3%的租赁激励，续约通常不到一周 [55][57][58] 问题2: 什么情况下会重启股票回购计划？ - 公司管理资本分配时，会综合考虑出售资产的价格、对EBITDA的影响、再投资机会以及股票交易价格等因素，以确保保持债务与EBITDA比率 [60] 问题3: 现金拖欠款的催收趋势如何，2.2%的拖欠款中有多少可能会持续到2021年年中？是否有拖欠款影响到公用事业费用？ - 总体拖欠款情况正在改善，第三季度较第二季度有所好转；当前月份拖欠款略有上升，与联邦援助减少有关，但总体影响不大；预计随着经济开放，拖欠款情况将继续改善；公用事业费用拖欠情况与租金拖欠情况类似 [63][64][66] 问题4: 公司投资组合的最大卖点是什么，如何应对加州租金管制可能增加、科技员工远程工作并迁往其他州等担忧？如何看待当前环境下的资产出售？ - 利用公共和私人房地产市场的差价进行资产交易可以增加公司价值；租金下降主要是由于就业增长问题，随着就业市场复苏，租金损失情况将得到改善；公司资产负债表状况良好，有机会增加公司价值 [67][68][70] 问题5: 如何看待远程工作对公司的影响，为什么认为不会对公司产生重大影响？ - 混合工作模式可能会成为主流，许多城市的工作需要实际的物理存在；远程工作存在一些问题，如潜在的薪酬减少、生产力问题、协作和文化建设困难等；公司大部分房产位于郊区，且住房供应有限，市场会自行调整以适应变化，公司认为自身处于有利地位 [73][75][77] 问题6: 是否能够跟踪所关注的10家公司的招聘信息中关于混合工作或远程工作的情况？ - 很难进行量化跟踪；多数顶级科技公司有重返办公室的日期，即使可能会因疫情而推迟，但只要最终会返回办公室，就会巩固与办公室的联系；目前这些公司的招聘信息数量较3月的峰值有所下降，但已开始回升 [79][80][83] 问题7: 随着美国和全球新冠病例增加以及欧洲重新实施封锁，如何看待加州未来几个月可能采取类似措施？这种情况对租赁业务的影响是否会比第二和第三季度小？ - 加州在应对新冠疫情方面一直非常保守，既控制了病例传播，也显著抑制了经济复苏；目前加州情况良好，州政府会保持警惕，必要时会将市场重新调整到更严格的层级；租赁业务受季节性影响，第四季度通常是淡季，且招聘活动也会受到影响，因此需要等到新年才能更好地判断市场方向 [86][87][121] 问题8: 30天内4.5%的可出租率与正常情况相比如何？ - 目前4.5%的可出租率处于较好水平，与过去几年同期情况相符；公司团队努力满足市场需求，提高入住率，10月入住率达到96.6%；虽然与去年第四季度的97.1%相比仍有挑战，但整体投资组合表现良好，部分市场表现强劲，部分市场趋于稳定，一些受挑战的市场也出现了积极迹象 [89][90][95] 问题9: 能否提供第三季度和10月的有效混合租金增长率的更多细节？ - 用计算净有效租金的方式可能会产生误导，因为优惠措施的变化可能会导致租金数据波动较大；公司更关注市场租金或票面租金以及优惠措施的变化，优惠措施在6月大幅增加，用于提高入住率，目前正在减少 [98][99][100] 问题10: 12个月的租约是否包含免租期？ - 通常是12个月的租约，若要计算净有效租金，可以将优惠金额考虑在内，但这不是观察市场情况的最佳方式 [101] 问题11: 郊区投资组合中，交通导向型或人口密集的郊区与典型花园式郊区的比例是多少？两者表现是否有差异？ - 没有具体的比例数据；目前交通导向型不是影响因素，人们更多选择自驾通勤；步行便利性与租金价格呈正相关，步行便利性高的单位受影响较大，步行便利性低的单位受益更多 [102][103] 问题12: 租金是否已经触底，是否会开始加速回升？ - 无法确定租金是否已经触底，市场存在波动性；公司部分投资组合入住率和租金有所增加，部分市场趋于稳定；第四季度和第一季度通常是租赁淡季，且存在新冠疫情等不确定性因素；一些受挑战的市场如旧金山和奥克兰出现了积极迹象，如外地通勤者开始迁入 [107][108][109] 问题13: 随着私人竞争对手提高入住率和租金调整在子市场中产生影响，未来几个季度入住率是否会下降？ - 预计入住率不会大幅下降，公司团队积极应对市场变化，通过每日会议和数据分析制定定价和策略，努力保持高入住率；预计未来几个季度入住率将维持在96%及以上，但会存在波动性 [115][116][117] 问题14: 北加州是否有市场在取消优惠措施后，冬季需要重新实施？ - 目前没有预计会出现明显疲软的市场，但会根据市场情况进行价格调整，以应对可能的波动 [119] 问题15: 考虑优惠措施后，目前的在租有效租金与市场租金相比如何？ - 第三季度市场租金较2019年第三季度下降约5.8%，公司主要通过优惠措施进行价格调整；近期对优惠措施的需求减少，公司在减少优惠的同时保持了入住率和低可出租率；公司的增益与租赁比为3.6% [125][126][127] 问题16: 随着限制解除和城市核心区恢复，是否存在郊区居民搬回城市核心区的风险？ - 存在这种人员流动情况，主要是由于城市和郊区的租金差异；城市租金大幅折扣后，相对郊区具有更高的性价比，只要这种价格差异持续存在，就会有更多人选择搬回城市 [130][131][132] 问题17: 面对持续的收入下降，公司是否有进一步的运营或资产负债表举措以节省成本？是否考虑投资加州以外的市场？ - 疫情增加了运营成本，如催收部门扩大、销售和定价策略变得更复杂；但技术应用有望在未来提高利润率100至200个基点；公司会积极倡导加州的良好住房政策，认为加州的供应限制和充满活力的商业环境是其他市场难以比拟的；公司有战略规划流程评估其他类似西海岸的市场，但目前认为没有市场能与西海岸相媲美，若出现合适条件，会认真考虑 [135][136][137] 问题18: 公司在优先股权益市场的情况如何，该市场有哪些机会？ - 公司在优先股权益市场仍然活跃，看到更多稳定资产的机会；尽管稳定资产有充足的债务融资，但一些赞助商的承销变得更具挑战性，因此公司有更多投资机会 [142] 问题19: 考虑到科技公司的远程工作政策和北加州的转租数据，如何看待西海岸科技市场是否受到部分损害？ - 同意科技市场存在变化，有大量的租赁空间，但目前空置率没有大幅增加，这些变化需要时间来显现；公司相信混合工作模式将成为主流，只要员工仍留在主要大都市地区，公司就处于有利地位；可能城市的租金增长会受到影响，但郊区市场有望实现增长 [145][146][149] 问题20: 若按正常交易量计算，城市核心市场的折扣是否会更深？是否存在稀缺性溢价？ - 5%至10%的折扣主要指城市核心市场，郊区资产的估值与疫情前持平或更高；尽管交易量低于历史水平，但市场上有足够的买家，公司对城市核心市场的折扣仍然有信心；存在稀缺性溢价的可能性 [151][152][153] 问题21: 拜登政府若取消1031交换政策，对加州房地产交易市场的影响有多大？ - 难以确定具体影响，今年由于收入较低，公司有足够的应税收入空间出售房产而不会面临REIT或股息问题；该政策的影响会因年份和具体情况而异，且加州的Prop 13政策已经对房产销售构成了一定的阻碍 [154] 问题22: 租户信用质量是否发生变化？在过去的经济衰退中，追求性价比的租户在租金上涨时是否会有更高的周转率？ - 租户信用质量没有下降，有工作的租户能够继续支付租金；在过去的经济衰退中，确实存在租户利用价格变化在不同房产之间转移的情况，但这对整体经济影响不大 [157][158][159] 问题23: 第三季度非住宅其他收入从第二季度的1140万美元增至1984.7万美元的原因是什么？是否应将这一增长水平纳入近期预测？ - 该增长可能是直线租金和商业租金的增长，但需要进一步核实后再回复 [162][163][164] 问题24: 盐湖城等市场在公司的潜在市场列表中排名如何？处置资产的收益是否可用于进入新市场？ - 盐湖城等较小的大都市市场有增长潜力，但存在一些问题，如市场流动性不足和相对廉价的单户住宅；当单户住宅价格上涨到比租房更有吸引力时，公寓市场会受到冲击；公司曾在波特兰有过类似的投资经历，后来因城市扩大住房供应而退出；公司会谨慎评估这些市场的风险和机会 [165][166][168] 问题25: 工作室公寓的需求和定价能力如何？是否有需求增加的迹象？ - 工作室公寓的需求低于其他户型，入住率较低，主要原因包括新冠疫情下人们对更大空间和更低每平方英尺价格的偏好，以及工作室通常缺乏私人户外空间；公司正在努力寻找更好的营销