财务数据和关键指标变化 - 第二季度核心FFO较去年同期下降5.1%，扭转了经济周期内的有利局面 [5] - 第二季度同一物业收入增长下降3.8%，主要因对约75%的拖欠款项采取保守准备金处理，以及按现金基础报告特许权，两者合计使同一物业收入增长减少3.9% [37][52][53] - 核心FFO每股增长方面，第二季度拖欠款项的总负面影响为20%，若无此影响，核心FFO每股增长将为正1.5% [54] - 同一商店费用增长6%，主要由华盛顿州物业税增加约15%导致，可控费用与全年计划基本一致 [55] 各条业务线数据和关键指标变化 公寓租赁业务 - 第二季度初入住率因需求减少而下降，5月流量大幅增加，公司通过降低租金和提供租赁激励，使6月同店入住率提高110个基点，7月继续增加80个基点，7月底30天可用率比去年同期低10个基点 [31][32][33] - 7月新租约租金（不包括租赁激励）较去年同期下降5.8%，预计秋季市场租金因季节性需求下降而低迷 [40] - 第二季度总投资组合现金基础拖欠率为4.3%，而2019年第二季度为0.34%；7月现金基础拖欠率降至2.7%，且18%的同店资产拖欠款项对收入有积极贡献 [38] 公寓交易业务 - 第二季度出售两处位于圣何塞市中心的房产，价格较疫情前有小幅折扣；季度末另有两处房产签订出售合同，其中一处7月已完成交易 [23][26] 技术业务 - 员工在技术工具使用上取得进展，部分租赁代理效率提高2 - 3倍，维护系统也有类似进步 [41] - 移动租赁应用程序计划年底试点，将与其他销售工具集成，为潜在客户提供24/7移动体验 [43] - 10%的资产已提供超快互联网服务，预计年底再完成50%资产的安装 [44] 各个市场数据和关键指标变化 西雅图市场 - 第二季度收入同比下降20个基点，入住率下降1%；其中西雅图中央商务区收入下降70个基点，东区下降20个基点，南区收入增长10个基点 [45] - 7月华盛顿州失业率比美国平均水平低90个基点，亚马逊职位空缺约8000个，同比减少约25% [46] 北加州和湾区市场 - 第二季度收入同比下降3.4%，旧金山中央商务区和开放区分别下降6.3%和7.8%，圣何塞收入仅下降1.5% [46] 南加州市场 - 第二季度收入同比下降5.7%，入住率下降2.1%；洛杉矶是受影响最严重的市场，收入同比下降8.6%，洛杉矶县各子市场下降8.4% - 9.7%，其中洛杉矶中央商务区降幅最大 [47] - 洛杉矶失业率达19.5%，拖欠率高于其他市场；奥兰治县南部子市场表现优于北部，第二季度收入同比分别下降2.6%和5.1% [47][48] - 圣地亚哥第二季度收入同比下降2%，但欧申赛德子市场收入增长2%，可能受益于军事居家令；同店组合实际入住率为96%，30天可用率为5.5%，第三季度续约平均租金降低1.4% [49] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 运营目标是最大化收入，策略将随市场变化而调整，城市市场如旧金山预计保持较低入住率，郊区市场如圣拉蒙则追求较高入住率 [39] - 未来计划在主要就业中心附近扩大投资组合，以提供更好的居住体验 [24] - 主要通过处置资产收益为增长提供资金，宣布了一项圣地亚哥郊区的新开发项目，并拥有强大的优先股权管道 [26] 行业竞争 - 公寓交易市场复苏缓慢，成交少且待售房产少，行业正在解决销售过程中的旅行限制和尽职调查挑战 [24] - 少数成交项目价格接近疫情前水平，表明有动力的买家将疫情相关影响视为购买价格调整，而非长期净营业收入减少或资本化率提高 [25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 经营环境 - COVID - 19疫情带来前所未有的挑战，影响了公司业务各方面，包括租赁需求、入住率和租金拖欠等 [4][5][6] - 政府颁布的反驱逐条例和租户保护措施对行业造成不利影响，但这些措施是暂时的 [37] - 科技行业多数领先公司仍在增长，部分受益于居家令，但大型科技公司增长速度放缓，员工远程工作灵活性增加 [10][11] - 风险投资持续流入，但更关注不受疫情直接影响且现金消耗率低的公司 [14] - 洛杉矶电影和内容制作行业受疫情冲击严重，但需求未减，相关制作已开始恢复 [16][19] 未来前景 - 预计下半年经济将逐步改善，就业增长将恢复，科技行业有望恢复招聘和增长 [9][21] - 公寓交易市场有望因低利率而复苏，公司有能力把握市场转型和动荡中的机会 [29] - 公司对Prop 21持反对态度，认为其可能带来租金管制，不利于住房生产，目前反对活动进展顺利 [109][111][112] 其他重要信息 - 公司设立了Essex Cares基金，由高管捐赠和公司现金组成，总额达300万美元，用于帮助受疫情影响的居民解决基本需求和提供搬迁资金 [71][72] - 公司预计2020年在开发项目和结构融资承诺上支出约2.05亿美元，已回购2.23亿美元股票，总资金需求为4.28亿美元；资金来源包括1.5亿美元的结构融资赎回和出售三项资产获得的2.84亿美元，总计4.34亿美元，可在不增加杠杆的情况下满足今年的资金需求 [56][57] - 第二季度财务团队获得2亿美元定期贷款，偿还了2020年剩余债务到期款项；6月发行1.5亿美元债券，有效利率为2.09%，用于偿还信贷额度 [58] - 公司报告的净债务与EBITDA比率为6.4倍，调整拖欠准备金影响后为6倍，信贷额度无提款，总流动性约14亿美元，资产负债表保持强劲 [59] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司投资组合如何适应工作模式变化 - 公司认为投资组合定位良好，人们更看重价格较低、空间较大、靠近户外休闲场所且有高速互联网的资产；科技公司虽推迟员工返回办公室时间，但不会永久如此，公司预计员工未来将在办公室和远程工作之间取得平衡 [62][63] 问题2: Essex Cares基金的资金来源、未来投入及财务处理方式 - 基金由高管捐赠和公司现金组成，高管捐赠约50万美元，其余来自公司；目前尚未确定未来投入金额；资金用途不同，财务处理方式也不同，用于杂货或搬迁可能作为一般及行政费用，影响拖欠款项则作为收入抵减项 [71][73][75] 问题3: 如何平衡入住率和租金增长，以及如何看待租赁激励对净有效租金的影响 - 公司在5月流量增加时，通过提供租赁激励提高入住率，6 - 7月入住率提高200个基点；目前根据市场情况调整激励措施，部分市场已减少或取消激励；租赁激励旨在提高入住率，并非反映市场租金下降，平均激励在6月接近4% [78][79][83] 问题4: 7月租赁激励是否减少，续约租赁激励情况及净有效租金变化 - 7月部分市场如圣地亚哥、奥兰治、文图拉和康特拉科斯塔曾取消激励，后部分市场又恢复至1 - 2周；续约租赁激励较少，约为新租约的10%，预计未来续约激励将减少；7月净有效租金较6月有所提高 [87][90][151] 问题5: 下半年市场情况及租金压力 - 目前市场有所改善，但仍存在与COVID - 19相关的风险因素；部分积极因素如顾问提前搬离、大学部分课程线上化可能延长租赁期；公司希望市场持续改善，但不确定何时能取得重大进展 [94][97][99] 问题6: 拖欠款项的租户情况 - 拖欠款项的租户情况复杂，部分租户努力还款，为收入做出积极贡献，但也有部分租户可能趁机占便宜；公司对收款情况持谨慎态度 [106][107] 问题7: 政策风险及Prop 21情况 - 公司最关注加州的Prop 21，认为其可能改变现有法律，带来不利于住房生产的租金管制；公司反对Prop 21，目前反对活动进展顺利，有超百家组织加入反对行列；租金下降和已有州级租金控制法案AB 1482可能使Prop 21的必要性降低 [109][111][112] 问题8: 公司资本配置的风险及多元化策略 - 公司认为自身在西海岸主要大都市的投资组合具有一定多元化，选择西海岸是因为住房供需有吸引力，租金长期增长前景好；公司会持续关注其他地区的机会，每年战略规划会议都会讨论，但目前仍以强大的资产负债表应对市场波动 [119][120] 问题9: 第三季度情况是否会有较大变化及市场关注范围 - 公司认为情况正在改善，但恢复可能需要较长时间；第三季度会比第二季度好，但电影制作和服务业的恢复仍面临挑战；公司关注与西海岸类似的主要大都市，考虑在现有市场周边拓展，也会考虑设立联合投资实体进行时机性交易 [123][125][126] 问题10: 开发业务情况及未来展望 - 土地所有者对土地价值期望较高，目前土地市场压力大，建筑成本未下降，租赁环境有挑战，开发项目难以盈利；公司在私募股权方面保持积极，有强大的管道，未来将重点关注这方面 [130] 问题11: 如何应对法规变化 - 公司对众多与驱逐和租户保护相关的法案感到惊讶，会遵守并理解现有法规，同时通过与相关组织沟通进行倡导，希望租户在享受保护的同时承担一定责任；目前法规给公司收款带来挑战，如旧金山永久禁止房东因COVID - 19拖欠款项驱逐租户 [133][134][135] 问题12: 资金匹配计划及租金收取情况 - 公司计划通过处置资产收益为未来投资提供资金，维持强大的资产负债表；正常情况下，对于拖欠租金的租户，公司会沟通协商或发出通知启动程序；目前虽部分措施受限，但租户还款表现良好；7月同一商店未预留收入基本已全部收回，但仅一个月数据难以判断趋势 [137][138][141] 问题13: 租赁激励是否反映市场租金情况 - 公司创建了自有数据库跟踪市场，发现不同竞争对手在不同时间和单元提供激励；激励是为提高入住率，并非反映市场租金下降；目前部分市场激励减少，公司在很多情况下无需激励也能收到租约 [144][145] 问题14: 城市和郊区资产比例及有效租金变化 - 公司约10%为城市资产，90%为郊区资产；7月净有效租金较6月有所提高，续约租金降幅约1%，新租约因激励减少，租金也有所上升 [149][151] 问题15: 股票回购计划及移动租赁应用情况 - 公司放缓了股票回购速度，因疫情影响将持续较长时间，且需考虑资产出售对EBITDA和杠杆的影响；公司仍对股票回购感兴趣，未来优先考虑优先股权管道和联合投资交易；移动租赁应用暂未公布项目回报目标，目前从看房到签约基本可实现无接触 [152][154]