财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO每股超指引中点0.04美元，较2018年第三季度增长6.3% [4] - 上调全年核心FFO每股指引中点0.05美元，预计同比增长6%至13.33美元 [4][27] - 第三季度总同店市场租金同比增长3.4%，收入增长3.1%，财务入住率96%，较去年同期低40个基点 [17] - 截至9月的12个月投资组合周转率为46.3%，较去年同期下降200个基点 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第三季度同店组合入住率降至95.8%，较2018年9月低60个基点，使季度预定租金同比增长3.5% [16] - 预计2020年西海岸市场租金平均增长3%，略低于去年S - 16预测的3.1% [6] 投资业务 - 截至9月30日完成6.6亿美元收购交易，超全年收购指引上限 [11] - 第三季度有3100万美元优先股权和次级贷款投资提前赎回，预计第四季度另有1.1亿美元赎回 [29] - 2010年发起的7000万美元抵押债务证券将于第四季度到期，预计获约8000万美元还款，投资回报率约470% [30] 融资业务 - 第三、四季度发行5.5亿美元无担保债券，票面利率3%，主要用于偿还2020年到期的有担保债务 [31] 各个市场数据和关键指标变化 西雅图市场 - 第三季度同店市场租金同比增长5.2%，子市场收入增长4.7%（CBD）、3.7%（东区）、4.7%（南北平均） [20] - 第三季度就业增长3.4%，前四大高薪行业新增超3万个就业岗位，较去年增长60% [20] - 预计下半年多户住宅供应减少约25% [20] 北加州市场 - 第三季度同店市场租金同比增长3.9%，收入增长由旧金山（6.4%）、圣克拉拉（3.6%）等地区带动 [21] - 第三季度湾区就业平均增长2.7%，旧金山、圣何塞和奥克兰分别增长3.3%、2.8%和2% [22] - 下半年交付的多户住宅数量是上半年的两倍，预计未来两个季度市场波动 [23] 南加州市场 - 第三季度同店市场租金同比增长2.3%，就业平均增长1.2%（洛杉矶1.2%、橙县1.1%、圣地亚哥1.9%） [23] - 第三季度洛杉矶县收入增长2.7%，橙县增长2.7%（南橙县）和1.4%（北橙县），圣地亚哥增长2.3% [24][25] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 2019年从净卖方转变为净买方，预计全年保持活跃收购 [11] - 倾向优先股权投资而非直接开发，因建设成本增长超租金和NOI增长 [13] - 推进CRM、移动维护平台2.0、智能单元等超40项平台计划，提升客户和员工体验并降低劳动力成本 [18][19] 行业竞争 - 收购市场竞争加剧，正杠杆推动多户住宅需求增加，物业供应增多，资本回报率下降10 - 20个基点 [11][12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年市场租金增长接近长期平均水平，劳动力市场紧张，失业率低至3.3%，预计略降低2020年就业增长 [6] - 科技市场表现出色，北加州和西雅图预计分别有2%和2.4%的就业增长 [7] - 办公室开发健康增长，各市场新办公室预租赁和吸纳情况良好，租金同比增长 [9] - 前10大科技公司招聘强劲，在加州和华盛顿有2.5万个职位空缺，较2018年第三季度增长19% [10] 其他重要信息 - 加州AB 1482法案将租金涨幅上限设定为CPI加5%，公司长期限制续租租金涨幅至10%，预计该法案对业绩无重大影响 [14][15] - Prop. 10 2.0提案正在收集签名，需约90万个有效签名，公司组织应对，认为其通过可能性低 [33][34] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: Prop. 10 2.0在2020年投票结果可能的变化因素 - 签名收集进行中，约60万个签名，需约90万个有效签名，Costa Hawkins Prop. 10在2018年被压倒性否决，此次政治情况不同，州长和立法机构希望现有法案先发挥作用，目前难以判断结果 [33][34] 问题2: 选民对Prop. 10 2.0提案态度及提案变化 - 提案有使选民更易接受的部分，如豁免拥有2套及以下住房的个人，但有空置控制条款可能不受欢迎，民主党此次不太可能支持，预计提案不被通过，但结论尚早 [35] 问题3: AB 1482法案对2019年同店收入增长的影响 - 公司长期自我设定租金上限，续租接近市场水平，租金年增长率约3%，法案对2019和2020年影响不大，可能存在短期租赁价格溢价等小摩擦，公司将在下次发布指引时考虑相关影响 [37] 问题4: CPI加5%租金上限对续租率和同店业绩的影响 - 公司9月新租和续租率分别为3.1%和4%，运营方式与法案一致，预计无重大影响，可能存在条款和调整方面的小影响 [39][40] 问题5: 作为收购方，目前与以前相比的主要承销假设差异及最佳回报领域 - 承销仍基于子市场租金增长，研究部门按4年租金增长对30个子市场排名，投资于租金增长表现好的子市场，评估收购时考虑私人市场回报、股票隐含回报、核心FFO每股和NAV每股增长，与以前无太大不同 [41][42] 问题6: 南加州2020年就业增长超预期的可能性 - 公司认为目前增长较好的是北部和科技市场，南加州就业增长多年处于低1%区间，大幅变动可能性不大，经济更具多样性，类似美国整体情况，公司看好北部加州和西雅图的科技市场 [45][46] 问题7: Station Park Green Phase III建设成本增加的原因及对未来开发启动的影响 - 建设成本增长快于租金，压缩开发收益率，Phase III成本增加是由于劳动力短缺和建设周期延长等问题，反映了直接开发的普遍困难 [47] 问题8: 2019年供应预测的偏差及2020年供应情况 - 2019年供应预测接近实际情况，研究部门表现出色，2019和2020年供应总量相近，但交付节奏不同，2019年第四季度为供应高峰，2020年将下降，建筑许可数量已从峰值下降约13% [50][51] 问题9: 2020年初的策略 - 目前投资组合入住率为97.2%，公司利用旺季提高租金，随后重新定位以应对供应增加，未来几个季度将优先考虑入住率，但预计入住率会有所下降 [52][53] 问题10: 费用情况及剩余年份的预期 - 费用本质上不稳定，去年下半年尤其是第四季度费用较高，今年分布更均匀，公司按指导范围规划费用，目前费用符合计划 [54] 问题11: 整个投资组合目前与去年同期的租约损失情况 - 9月租约损失为90个基点，去年9月为150个基点，若平均8月和9月数据，两年情况相近，公司利用市场条件增加了收入 [55] 问题12: AB 1482法案对受影响资产资本回报率的影响 - 市场长期租金增长远低于CPI加5%，预计法案对交易价值影响较小 [56][57] 问题13: 供应情况及开发收益率是否会重新加速 - 预计供应高峰已过，2021年供应将下降，但仍有开发兴趣，开发收益率在经济周期后期难加速，因劳动力短缺导致建设成本增加，租金与收入和可负担性存在限制，公司倾向后期通过优先股权投资参与开发 [59][61][62] 问题14: 50%合资结构与全资资产投标的差异 - 公司通过内部基准敏感性分析决定采用合资还是资产负债表方式，根据资本成本、核心FFO每股和NAV每股影响调整比例，不希望推动市场价格下降，优先考虑合资，此次有一笔全资交易是因规模较小 [64][65][66] 问题15: 同店投资组合费用增长情况及是否达到收费上限 - 费用增长略高于基本租金收入，不同项目有变化，如有线电视费用下降、停车费用上升、宠物费用平稳，长期有一定机会，如出租设施空间，但租金仍是最重要因素，费用占收入的几个百分点 [68][69][70] 问题16: AB 1482法案和Costa - Hawkins法案相关问题 - AB 1482法案不影响现有租金控制规定，与Costa - Hawkins法案和地方规定相互独立，需同时遵守 [72][73] 问题17: 14 - 18美分每股FFO逆风的资金投入时间及对优先股权交易的看法 - 第四季度1.1亿美元优先股权提前赎回不影响14 - 18美分每股FFO逆风，该逆风来自2010年发起的抵押债务证券，赎回资金回填需约6个月，公司在优先股权业务有优势，有良好关系和建设贷款合作，尝试将优先股权转化为其他交易，但获取购买期权较难 [74][75][76] 问题18: AB 1482法案等立法变化对投资策略和投资组合的影响 - 公司对旧金山、伯克利、圣莫尼卡等租金控制严格的城市更谨慎，认为AB 1482法案是平衡提案，Costa - Hawkins法案修订是反增长、不平衡提案，立法对公司整体影响不大 [80][81][82] 问题19: 供应情况及对2021年的展望 - 数据供应商难以准确统计供应数据，公司通过实地考察确保2020年数据准确，未关注2021年数据，但预计2020年供应下降，2021年情况待后续研究 [83][84][86] 问题20: 第三季度新租和续租价差 - 第三季度新租平均增长3.4%，第四季度续租平均增长4.5%，第三季度实际续租增长4.2% [87] 问题21: 明年收购是否继续偏向北加州 - 目前收购管道偏向北加州，该地区租金收入比约103%，收入增长好，限制较小，公司也希望在西雅图收购，可能在南加州有少量收购 [88] 问题22: 北加州未来几个季度市场波动情况及收入增长轨迹 - 波动主要影响市场租金，因下半年供应增加且需求季节性下降，主要影响供应集中地区，如奥克兰市中心，对公司收入影响不大，公司已做好应对，预计会有租金下降的新闻，但长期影响不大 [89][90][91] 问题23: 圣马特奥子市场需求情况 - 该子市场本季度业绩好是因市场强劲，公司运营团队起初过于乐观，导致空置率下降超200个基点，问题已解决 [92] 问题24: 公司同店增长不如以往的原因 - 每个经济复苏周期不同，2012 - 2016年租金增长快于收入，造成可负担性问题，目前正在改善，公司所在市场长期租金复合年增长率高，未来租金表现会更好 [95][96] 问题25: 公司与城市同行内部增长的比较 - 公司关注核心FFO每股和NAV每股增长，与按季度同店指标衡量的同行不同，公司注重长期投资回报，25年股东回报复合年增长率达16% [97][98] 问题26: 应收票据增加1.45亿美元的原因 - 增加是因公司为合资企业提供两笔过桥贷款，贷款存续期间产生收入，待获得永久融资后结束 [101] 问题27: 东湾和圣何塞供应数据准确性及影响 - 2015 - 2016年湾区租金放缓是因租金与收入差距大导致可负担性问题，目前北加州租金收入比为103%，优于南加州，2020年预计创造7.2万个就业岗位，提供1.8万套住房，供需关系良好，数据供应商获取准确供应数据有挑战，公司2019年供应预测准确 [102][103] 问题28: 短期租赁业务情况 - 公司探索短期租赁机会以实现资产价值最大化，但短期租赁会影响客户生活质量和市场租金，目前不是大机会，除非情况改变，部分隔离楼层或建筑的做法仍存在设施共享问题 [106][107]