财务数据和关键指标变化 - 第一季度归属于Forestar的净收入为2080万美元，即摊薄后每股0.42美元，而去年同期为4050万美元，即摊薄后每股0.81美元 [11] - 本季度综合收入总计2.167亿美元，而2022年第一季度为4.076亿美元 [11] - 截至12月31日，总债务为7.06亿美元，到2026财年才有高级票据到期，净债务与资本比率为28.7%，低于去年同期的33.9% [20] - 公司年末股东权益为12亿美元，每股账面价值增至24.50美元，较一年前增长15% [20] - 第一季度税前收入总计2790万美元，而去年第一季度为5350万美元，税前利润率为12.9%，比去年低20个基点，毛利润率为21.9%，较上年同期提高390个基点 [81] - 第一季度SG&A费用为2290万美元，占收入的10.6%，而去年同期为2150万美元，绝对值环比下降3%，且已连续三个季度下降 [82] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度交付量的7%卖给了D.R. Horton以外的客户，去年同期为11%，过去12个月交付量的16%卖给了其他客户，公司中期目标是将30%的地块卖给D.R. Horton以外的客户 [14] - 第一季度售出2263块地块，平均销售价格为90100美元，预计平均销售价格会因交付地块的地理位置和地块大小组合而出现季度波动 [80] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年抵押贷款利率创纪录上涨，住房可负担性受到严重影响，11月新房销售较上年同期下降15%，12月住房开工较上年同期下降25%，公司收入下降近50% [4] - 单户住宅开工量在12月较上年同期下降约25%，但开发住宅地块的成本持续下降，混凝土、水泥和变压器等材料仍难以采购 [12] - 过去12个月，公司库存余额仅增长5% [13] - 截至12月31日，公司地块持有量为82300块，其中61500块为自有，20800块通过购买合同控制，地块持有量环比减少7800块，即9%，同比减少21000块，即20% [16] - 公司30%的自有地块已签订销售合同，代表约15亿美元的未来收入，这些合同有1.48亿美元的硬定金存款，另外29%的自有地块根据执行的购买和销售协议，D.R. Horton有优先购买权 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在过去18个月里主动减少土地收购，并分阶段开展项目开发活动，以应对住宅地块需求增加的情况，同时注重资本效率，根据市场需求调整开发节奏 [9][16] - 公司预计D.R. Horton和其他许多房屋建筑商将转向从第三方开发商购买成品地块，而非自行开发，公司凭借广泛的地理覆盖范围、有吸引力的土地位置、强大的资产负债表和经验丰富的团队，有望成为房屋建筑商的首选供应商 [24] - 公司计划长期发展，有良好的执行记录，18个月前就开始实施应对市场低迷的策略，调整新土地收购节奏，未来将利用平台和资产负债表抓住机会提升股东价值 [25] - 公司资本结构是竞争优势之一，传统土地开发商受项目层面融资限制，难以应对市场变化，而公司强大的流动性和公司层面融资使其能在经济环境变化中有效运营 [22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 住房市场正在经历转型期，公司有纪律性且灵活，能够快速调整以满足客户需求，继续努力实现回报最大化，为快速增长期做准备 [9] - 公司认为市场上没有明显的供应过剩情况，与2007 - 2008年相比，获得地块开发权仍然困难，风险较高的市场是那些涨幅较大且反弹较慢的地区，如亚利桑那州和丹佛 [43] - 公司预计在D.R. Horton的市场份额不会下降，有望增加，但从五分之一提高到四分之一可能较为激进 [41] - 公司认为目前定价稳定，虽有建筑商要求调整条款，但价格方面未出现明显变化，90100美元的平均销售价格处于市场对经济适用房的需求区间 [75] - 公司将继续面临与2022财年业绩的艰难比较，但已在构建平台方面取得显著进展，能够在具有挑战性的季度保持强劲回报和利润率，未来将专注于加强平台建设和提高运营效率以推动增长 [32] 其他重要信息 - 公司未提供2023财年的业绩指引，将在对市场状况有足够可见性时重新评估是否提供年度指引 [29] - 公司计划明天提交10 - Q报告，电话会议结束后将在投资者关系网站的“活动与演示”板块发布更新后的投资者演示文稿 [3] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司在D.R. Horton的市场份额是否会在2023年继续增加 - 公司预计在D.R. Horton的市场份额不会下降，有望增加，但从五分之一提高到四分之一可能较为激进 [41] 问题2: 是否有机会购买打折土地或不良资产 - 公司开始看到一些之前错过或被他人出价更高的交易重新出现，但尚未看到明显的不良或大幅折扣交易，正在积极寻找 [36] 问题3: 哪些市场的地块供应限制最大，哪些市场供应过剩风险较高 - 公司认为没有市场存在明显供应过剩情况，与2007 - 2008年相比，获得地块开发权仍然困难，风险较高的市场是那些涨幅较大且反弹较慢的地区，如亚利桑那州和丹佛 [43] 问题4: 2023年交付地块的地理组合是否会与2022年有显著调整 - 公司未给出明确答复，预计平均销售价格可能会略有下降 [46] 问题5: 是否看到其他开发商放弃新交易或退出市场 - 公司看到一些小型开发商在新项目融资方面遇到困难，正在与银行协商现有交易，市场交易有所放缓，但开发商尚未感受到过度压力，需观察春季销售季节的情况 [51] 问题6: 一些垂直整合的建筑商是否有转向不自行开发的趋势 - 公司与建筑商的对话显示，他们正在寻找新的市场位置，预计未来8 - 12周将看到销售情况和建筑商开工意愿的变化 [52] 问题7: 每块地块的平均销售价格季度环比上涨2%的原因，是否存在价格重新谈判，以及未来是否会成为价格逆风因素 - 平均销售价格上涨可能与交付地块的组合有关，当建筑商要求重新谈判交付计划时，公司通常会获得一些补偿，如更高的定金或更高的价格涨幅，目前定价稳定 [60][61][75] 问题8: 新签订地块合同的定价趋势如何 - 公司按项目和市场情况定价，目前定价稳定 [56] 问题9: 与2022年第四季度末的预期相比，利润率压缩情况如何 - 本季度毛利率与预期基本一致，由于销量下降，运营杠杆有所下降，SG&A费用占收入的比例高于预期，但绝对值环比下降3%，且已连续三个季度下降 [66] 问题10: 经过本季度，对潜在减值的看法是否改变，以及对全年减值情况的预期 - 公司本季度未出现减值情况，但核销了一些尽职调查成本和定金，目前利润率和定价保持良好，可能会有个别减值情况，但不会出现广泛减值，具体情况取决于市场条件和利率变化 [58]