财务数据和关键指标变化 - 第三季度净收入同比增长151%，达到3970万美元，摊薄后每股收益为0.80美元，上年同期为1580万美元，摊薄后每股收益为0.32美元 [6][10] - 第三季度税前收入增长150%，达到5270万美元，税前利润率同比扩大超1000个基点，至17.1% [6][14] - 第三季度收入下降1%，至3.085亿美元 [6][10] - 截至2022年6月30日的过去12个月，公司实现了16.2%的净资产收益率，较上年同期提高620个基点 [9] - 第三季度毛利率同比扩大620个基点，至24% [15] - 第三季度销售、一般和行政费用（SG&A）占收入的比例为7.8%，上年同期为5.4% [16] - 截至季度末，公司流动性约为5亿美元，其中无限制现金为1.5亿美元，循环信贷额度可用额度为3.5亿美元，总债务为7.06亿美元，净债务与资本比率为32.8% [22] - 截至季度末，股东权益为11.5亿美元，每股账面价值增至23.05美元，较上年同期增长18% [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度地块交付量同比下降10%，至3473块，平均销售价格为86500美元 [11] - 本季度销售的地块中，43%来自公司自行获取的项目，高于2021年第三季度的16% [12] - 本季度交付的地块中，13%出售给了D.R. Horton以外的客户，高于2021财年第三季度的4%，出售给其他客户的地块数量较上年同期增长213% [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 单户住宅开工或许可数量同比下降约16% [29] - 预计明年单户住宅开工数量下降2.5% - 3% [31] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司对新开发项目的承保标准包括最低15%的年度税前库存回报率，并在36个月内收回初始现金投资 [16] - 公司计划在2022财年投资约14.25亿美元用于土地和土地开发，目标是拥有三到四年的土地和地块库存 [18] - 公司将继续专注于扩大客户群，中期目标是将约30%的地块出售给D.R. Horton以外的客户 [14] - 公司的资本结构是关键竞争优势，强大的流动性和公司层面的融资使其能够在不断变化的经济条件下有效运营，并在有吸引力的机会出现时把握机遇 [23][24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 由于利率上升、持续的通货膨胀、市政延误和某些材料短缺，经营环境将依然充满挑战，但公司团队能够很好地应对这一环境 [24] - 预计新屋开工将继续放缓，短期内地块交付量将减少 [24] - 公司更新了2022财年的业绩指引，预计全年税前利润率约为14.25%，交付约17000块地块，产生约14.25亿美元的收入 [25] - 尽管市场过渡的不确定性可能会持续一段时间，但公司对成品地块的长期需求前景持乐观态度，有能力在分散的地块开发行业中获得市场份额 [26] 其他重要信息 - 截至6月30日，公司拥有97000块地块，其中65300块为自有，31700块通过购买合同控制，大部分自有地块在2021年前签订了合同 [19] - 季度末，公司有5300块成品地块，成品地块连续七个季度占公司自有地块组合的比例不到10% [20] - 公司65300块自有地块中，30%已与D.R. Horton签订销售合同，代表约15亿美元的未来收入，29%的自有地块根据已签订的购买和销售协议，D.R. Horton享有优先购买权 [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 哪些市场受住房放缓影响最大，是否会改变未来土地组合？ - 目前尚未看到需求下降，无法确定具体受影响的市场，公司会谨慎行事并适应市场变化；目前土地战略没有改变，公司对现有土地和地块位置感到满意 [29][30] 问题2: 对明年住房开工的预测是多少？ - 参考富国银行的报告，预计明年单户住宅开工数量下降2.5% - 3%，但市场变化迅速，数据可能不准确 [31] 问题3: 近2000块的交付量下降中，市政延误和住房市场回调分别占多少？ - 上一季度完成的地块仍被购买，未看到需求下降的影响；市政延误是本季度才出现的问题，主要是文件处理、地块记录和最终认证方面的延误，导致无法及时交易和销售地块 [33][34] 问题4: 从竞争角度看，建筑商是否暂停了某些地块的投标，是否试图重新协商期权土地条款，哪些城市的土地价格开始环比下降？ - 公司大约一年前开始放缓土地收购，目前自有和控制的地块数量保持稳定；有建筑商放弃合同，但尚未导致土地价格下降，预计今年晚些时候土地所有者会对价格和条款更加现实 [38][39][40] 问题5: 在利率上升、购房需求降温的情况下，未来12个月的战略是什么，是利用放缓时机获取市场份额、扩大土地储备，还是储备现金、开发和清算现有土地储备？ - 公司会持续寻找有吸引力的土地购买机会，保持强大的资产负债表和充足的流动性以把握机遇；目前不需要像几年前那样急于扩大土地储备，会根据细分市场的开工和销售情况调整地块交付量，可能会以部分完成的方式分期开发地块，以便在需求变化时快速反应 [42][43][44] 问题6: 在什么市场条件下，公司会放弃部分期权土地？ - 这将根据具体项目进行评估，考虑公司在该地区的其他土地、地块位置和销售活动，确保在这些市场上的土地不过多，以保证资金能够相对快速地回流 [45][46] 问题7: 目前哪些材料导致了延误？ - 最突出的是变压器和钢筋混凝土管，变压器供应不足导致无法为地块通电，钢筋混凝土管的加强钢丝短缺影响了管道供应 [50][51] 问题8: 本季度来自租赁建房运营商的需求或兴趣是否有变化，对该领域有何最新看法？ - 目前需求仍然强劲，但预计出售地块时价格可能会稍软，因为利率上升和资本回报率上升影响了买家的出价；公司将继续关注租赁建房市场，将其视为地块的可行需求来源 [52][53] 问题9: 在什么客户情景下，公司会考虑对账面价值进行潜在减值？ - 房价下跌有一定空间，目前尚未看到地块定价受到影响；公司大部分土地在2021年前签订了合同，对土地基础有信心；减值将根据具体项目进行评估，如果价格大幅下跌，建筑商有空间通过提供激励措施和调整价格来应对，才会影响地块价格 [56][57] 问题10: 2022财年第四季度的交付量同比大幅下降，这是否是2023年的合理运行率，还是2023财年第一季度会因第四季度的延误而加速交付？ - 未来情况不明，公司将努力保持市场未变化时的增长率；每周都会根据销售结果了解市场动态，由于美联储仍在讨论进一步加息，目前无法预测第四季度和未来的情况 [59][60] 问题11: 2022财年减少的约3000块地块交付量，市政延误和建筑商放弃期权合同分别占多少？ - 目前未看到建筑商放弃期权合同，所有合同都在履行中；交付量减少一方面是由于预计需求变化，另一方面是市政延误，两者影响大致相当 [62][63][64] 问题12: 如何根据14.25%的税前利润率来考虑第四季度的毛利率和SG&A？ - 第四季度毛利率可能更接近第二季度，SG&A的美元运行率可能相似，但由于销量较低，可能无法实现最初预期的运营杠杆 [68][69] 问题13: 如果公司继续保持每季度约3亿美元的收入运行率，是否会削减SG&A以维持基础设施建设？ - 目前不希望过度反应，公司建立了良好的平台，预计员工人数将保持稳定，不会拆解团队，未来可根据情况进行调整 [71][72] 问题14: 目前预测第四季度地块交付率约为3500块/季度，如果市场稳定，未来几个季度的交付量是否会更高，还是会因市政延误和保守策略而保持在该水平或更低？ - 公司将根据需要进行调整，有能力在未来加速地块交付；预计市政延误不会持续太久，随着建筑成本下降，开工将重新加速，公司将持续监测市场并进行调整 [74][75]