财务数据和关键指标变化 - 第二季度净收入同比增长68%，达到4780万美元，摊薄后每股收益为0.96美元，上年同期为2840万美元，摊薄后每股收益为0.59美元 [6][10] - 税前收入增长68%，达到6320万美元，税前利润率同比扩大190个基点至15% [6][11] - 收入增长47%，达到4.216亿美元，主要受地块交付量增长61%至5788块的推动 [6] - 毛利润率扩大220个基点至20.8%，若排除380万美元的非现金房地产减值费用，毛利润率扩大310个基点至21.7% [11] - 销售、一般和行政费用（SG&A）占收入的比例在第一季度为5.8%，上年同期为5.7% [12] - 截至2022年3月31日的过去12个月，公司实现了14.5%的净资产收益率，较上年同期提高了490个基点 [8] - 截至季度末，公司拥有约5.8亿美元的流动性，包括2.3亿美元的无限制现金和3.5亿美元的循环信贷额度可用额度 [16] - 3月31日的总债务为7.05亿美元，高级票据在2026年前无到期，季度末净债务与资本比率为29.9% [16] - 季度末股东权益为11亿美元，每股账面价值较上年增长16%，达到22.24美元 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 地块销售方面，地块交付量同比增长61%至5788块，平均销售价格为81900美元；排除递延开发项目的地块销售，地块销售量增长39%至5001块 [10] - 本季度销售的地块中，39%来自公司自行获取的项目，高于2021年第二季度的23% [10][14] - 第二季度地块交付量的82%出售给了D.R. Horton，低于2021财年第二季度的94%；本季度向D.R. Horton以外的12家客户出售了1017块地块，较上年同期增长342% [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场对地块的需求仍然强劲，房屋建筑商对地块有显著需求 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采用高周转、低风险的制造战略，与传统土地开发商相比具有优势，预计随着团队在各自市场中获取市场份额，平台将更加成熟和规模化，推动净资产收益率和库存回报率的进一步提高 [8] - 公司新开发项目的承保标准包括最低15%的年度税前库存回报率和在36个月内收回初始现金投资 [13] - 公司计划在2022财年投资约17.5亿美元用于土地和土地开发，目标是拥有三到四年的土地和地块库存 [15] - 公司认为自身在地块开发行业具有竞争优势，能够在开发过程后期对地块进行定价，而大多数传统土地开发商受项目级融资的限制 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 自1月底的财报电话会议以来，经营环境变得更具挑战性，供应链中断预计将在2022财年持续影响公司，甚至可能持续到2023年，但公司团队能够很好地应对 [17] - 尽管处于通胀环境和利率上升的情况下，但地块需求并未出现疲软，公司对成品地块的需求前景保持乐观，有强劲的积压订单支持 [17] - 公司确认2022财年地块交付量的指导为19500 - 20000块，预计产生约17亿美元的收入；预计全年税前利润率在14% - 14.5%之间，高于此前的13.5% - 14%；预计第四季度的收入和税前利润率将高于第三季度 [18] - 预计2022财年的有效税率约为24.5% [19] 其他重要信息 - 公司在本季度出售了来自德克萨斯州七个项目的787块未开发和部分开发的地块，总购买价格为5470万美元，这些地块面向专门建造的单户租赁市场；公司将完成这些地块的开发，但买家承担剩余的开发成本，公司将在不投入额外资本的情况下逐步确认收入和开发利润 [6][7] - 截至3月31日，公司拥有96500块地块，其中64200块为自有，32300块通过购买合同控制；季度末有5001块成品地块，成品地块连续六个季度占公司自有投资组合的比例不到10%，显示出需求持续强劲 [13] - 公司自有地块中，55%是自行获取的，高于一年前的48% [14] - 公司自有地块中，30%已与D.R. Horton签订销售合同，代表约15亿美元的未来收入；另外27%的自有地块根据已签订的购买和销售协议，D.R. Horton享有优先购买权 [15] - 穆迪和标准普尔在本季度分别将公司的企业信用评级和高级无担保票据评级上调至Ba3、B+和BB - [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请提供SFR交易的更多信息，其经济情况与FOR销售地块相比如何，该业务未来的可扩展性如何，是否有多个运营商感兴趣？ - 这是一次实验性交易，公司从中学习到很多关于市场对地块和土地价值的看法；该交易资本效率高，提前实现了土地货币化，且利润率更有利；目前判断是否会形成趋势还为时过早，需进行第三次此类交易后才能确定 [21][22][26] 问题2: 在高利率环境下，是否看到竞争对手或房屋建筑商在土地市场上有任何变化，土地价格通胀是否减速，是否有在低利率环境下激进承保的交易被退回？ - 目前尚未看到地块需求下降，土地价格也未出现下跌，但有传言称一些交易开始出现问题 [23] 问题3: 根据从SFR交易中学到的经验，公司当前的地块状况和成本与之匹配程度如何，这是否是一个可以长期发展的新业务渠道？ - 公司在全国的土地投资组合中还有其他机会可以利用，此次交易可能会改变公司的收购目标，但目前判断是否会形成趋势还为时过早 [26] 问题4: 很多公共建筑商转向土地银行模式，这是否给公司带来从成品地块开发商那里获取更多市场份额的机会，建筑商是否因利润率问题而不选择公司的产品？ - 公司认为自己与土地银行不构成竞争，公司擅长高效、有效地交付地块，而土地银行提供的是融资服务；如果建筑商引入土地银行购买公司的成品地块并长期持有，公司可以更快地实现货币化 [28] 问题5: 是否看到其他土地开发商要求建筑商支付更高的定金并分担潜在的开发成本超支？ - 公司并非完全没有要求建筑商在预算出现问题时提供帮助，但不会提前签订相关合同；公司的优势在于能够在开发过程后期确定地块价格，从而正确定价并将成本转嫁给客户 [30] 问题6: 公司是否开始放缓土地采购，SFR实验是否是一种防御性举措？ - SFR实验并非防御性举措，而是为了提高资本效率并开拓新市场；公司一直谨慎进行土地收购，本季度土地收购量减少，部分原因是一些交易未通过承保，以及获取项目的许可和授权所需时间增加 [32][33] 问题7: 如果市场放缓，公司会采取哪些措施保护利润率和净资产收益率？ - 公司通过在确定价格前充分了解成本的策略来保护利润率，拥有良好的土地位置、优质的客户和能够按时、按预算交付的产品，将有助于公司保持良好的市场地位 [34] 问题8: 787块递延地块是否包含在公司的指导范围内？ - 787块地块已计入第二季度的销售数量，未来的收入和利润将在未来几个季度确认，包含在公司的指导范围内 [35] 问题9: 本季度是否有意外的供应链限制，供应链状况是否会恶化，什么因素可能导致公司达到指导范围的上限或下限？ - 本季度在全国多个市场出现了电气变压器供应和电力接入的问题，这是一个更广泛的挑战；公司一直在努力应对供应链问题，如提前订购材料和进行材料替代；目前尚未看到住房需求下降，但对利率上升和房价上涨可能带来的影响保持谨慎 [38][39] 问题10: 公司的指导中是否包含向第三方销售的具体百分比，要提高向第三方建筑商的销售渗透率，关键因素是什么？ - 公司未给出具体的指导数字，长期目标是使非Horton客户的销售占比达到30%；增加公司自行获取的项目是提高第三方销售的关键，公司将继续努力扩大客户基础 [40]