财务数据和关键指标变化 - 第三季度合并收入总计1200万美元，主要反映管理服务产生的收入确认 [12] - 第三季度来自两个非合并实体的权益损失为180万美元，其中大公园合资企业净亏损240万美元，公司按比例分担损失70万美元，门户商业合资企业亏损140万美元，公司分担约110万美元 [12] - 第三季度合并成本和费用约为3500万美元，其中销售、一般和行政费用为2590万美元 [13] - 第三季度净亏损约为2300万美元，其中1230万美元分配给非控股权益，归属于公司的亏损为105 - 1070万美元 [13] - 截至2019年9月30日，总流动性约为4.54亿美元，包括现金及现金等价物3.3亿美元和1.25亿美元循环信贷额度下的借款能力 [18] - 季度末债务与总资本比率为25.1% [18] 各条业务线数据和关键指标变化 巴伦西亚业务线 - 第三季度收入为20万美元，主要与农业和能源业务相关 [14] - 销售、一般和行政费用总计370万美元 [14] - 该季度亏损490万美元 [14] 旧金山业务线 - 收入约为100万美元，主要与管理服务和前期土地销售确认的营销费用相关 [15] - 销售、一般和行政费用为440万美元 [15] - 该季度净亏损370万美元 [15] 大公园业务线 - 收入为4950万美元，其中3860万美元与大公园合资企业相关 [16] - 大公园合资企业本季度完成89个住宅地块销售，初始销售总收入为3530万美元，代表基础购买价格 [16] - 除基础购买价格外，大公园合资企业确认约80万美元的估计可变营销费用收入 [16] - 该季度销售毛利率约为32.3% [16] - 该季度净收入总计100万美元，包括管理公司为大公园合资企业提供服务的约330万美元收入，抵消大公园合资企业运营的240万美元净亏损 [17] 商业业务线 - 收入为870万美元 [17] - 运营费用、利息、折旧和摊销总计1000万美元 [17] - 该季度亏损130万美元，包括管理公司管理费用的10万美元收入，抵消商业门户合资企业运营的140万美元亏损 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司所在市场就业岗位创造与建筑许可比例在3.5 - 6个岗位对应一个许可，供应不足、需求高且就业岗位创造多，市场表现良好 [35] - 公司在市场中努力优化销售速度，目标是每月每个产品销售约3套房屋 [35] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2020年是公司的关键转折点，年初将举办投资者日，展示公司真正价值 [12] - 公司计划利用资产和资金优势，在未来3 - 4年内在社区内建设数百万平方英尺的商业空间，与尔湾现有的Five Point Gateway园区互补 [11] - 公司将以战略眼光看待每个商业机会，不进行投机性建设，部分项目为定制建设 [23] - 公司注重产品多元化和空间效率，以满足不同市场需求和应对土地价格上涨问题 [31] - 公司关注电动汽车发展，巴伦西亚将成为净零温室气体排放社区，每个家庭配备充电站，社区内将有2000个充电站 [32] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司市场表现良好，供应不足和高需求以及就业岗位创造导致市场存在大量潜在需求 [35] - 2020年公司将迎来重大进展，巴伦西亚项目将开始产生收入，商业机会成熟并将开始确认收入，公司将成为正现金流公司 [40] - 公司认为自身处于良好的自我产生现金流状态，有能力利用自有资金抓住未来机会 [42] 其他重要信息 - 公司在巴伦西亚和洛杉矶县的土地开发活动按计划进行，预计下个月交付首批住宅地块，第四季度将开始产生收入 [7] - 尔湾大公园社区获得多项批准，包括12.5万平方英尺健身设施、42.8万平方英尺混合用途零售和商业中心、先进的运动场馆和世界级水上运动中心 [8][9] - 旧金山烛台项目第一阶段修订计划获得批准，包括约1600套住宅、75万平方英尺办公空间和30万平方英尺生活方式零售空间 [10] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 巴伦西亚地块销售是否受火灾影响，预计本次销售地块数量、产品类型及经济情况如何？ - 公司未受火灾影响，对新开发项目的防火要求有信心，预计销售地块数量将超过500个，产品将有7 - 8种以上，覆盖广泛价格范围，目前暂无法透露经济情况，四季度报告时可关注 [21] 问题2: 本季度进行资本融资，是否因商业机会而筹集资金，如何看待商业机会？ - 筹集1.25亿美元是为抓住商业机会，未来3 - 4年有能力建设数百万平方英尺商业空间，不进行投机性建设，已有一个项目完成，还有2 - 3个项目在进行中，将使用资产负债表上的现金作为股权，进行建设融资并根据市场情况转换为永久性融资，未来2 - 3或4个季度将有更多商业机会确定 [23] 问题3: 2020年商业方面，门户净营业收入（NOI）2700万美元的估计是否合理，大公园非门户资产、新大厅和造船厂何时能确认NOI收入，有无相关比较数据帮助评估长期NOI及增长情况？ - 公司将战略看待每个商业机会，大公园与希望之城的合作有望带来更大医疗保健机会，随着开发完成，未来3 - 4年有能力建设200 - 250万平方英尺商业空间，预计回报与市场预期一致，2020年主要进行工程和规划，预计2021年末或2022年初NOI将大幅增长，且有长期增长潜力 [26][27][29] 问题4: 200 - 250万平方英尺商业建设如何在各资产间分配，何时能产生收入，纽黑文和造船厂情况如何？ - 2020年不会有收入，2020年主要进行工程和规划，部分项目有望在2020年末或2021年初开始建设，建设周期约18个月 - 2年，预计2021年末或2022年初NOI将大幅增长 [29] 问题5: 巴伦西亚项目能否适应人们居住方式的变化，如何应对电动汽车、自动驾驶汽车、单户出租、多代住房等趋势？ - 大公园项目是适应市场和展望未来的范例，有多种多代产品，能满足不同文化需求，注重产品价格和生活方式的多样性，覆盖广泛价格范围，同时关注空间效率，巴伦西亚将成为净零温室气体排放社区，每个家庭配备充电站，社区内有2000个充电站，但在自动驾驶汽车方面需保持设计灵活性 [31][32] 问题6: 公司市场表现如何，巴伦西亚交付是否会延迟以利用价格改善环境？ - 公司市场表现良好，供应不足、需求高且就业岗位创造多，存在大量潜在需求，公司会优化供应速度，避免过快或过慢影响定价和回报，目标是每月每个产品销售约3套房屋，实时监控产品销售情况并适时推出新产品 [35] 问题7: 希望之城合作进展如何？ - 合作进展顺利，已从最初小交易扩展到更大交易，希望之城对合作感到兴奋，公司希望城市能尽快批准建筑转换为医疗用途，以便希望之城进行租户改进并于2021年初开业，合作吸引了其他医疗保健提供商的关注 [36] 问题8: 公司称2020年表现强劲，是基于广泛项目还是特定项目，与建筑商的合作意向如何？ - 2020年公司将有重大进展，巴伦西亚项目将开始产生收入，此前因诉讼问题被市场低估，现在该项目将使市场更清晰看到公司的收入能力，同时公司商业机会成熟，将开始确认更稳定的季度收入，与建筑商的合作正在进行中，但细节暂未确定 [39][40] 问题9: 未来一两年现金流的来源和用途如何，是否仅依靠现金流，有无其他来源和用途？ - 公司土地开发资金充足，此前筹集1.25亿美元是为抓住商业机会，目前公司认为自身处于良好的自我产生现金流状态，有能力利用自有资金抓住未来机会，但不排除有好机会时考虑筹集资金 [42] 问题10: 商业资产何时能实现更稳定、持续的NOI水平？ - 公司NOI将随着建设推进而增长，有2300万平方英尺商业开发机会，未来3 - 5年可建设数百万平方英尺，因项目多有租户，建筑完成后在传统意义上可实现稳定，NOI金额将在未来几年持续增长 [44] 问题11: 公共和私人建筑商的兴趣水平如何，是否有变化？ - 市场格局从过去以私人建筑商为主转变为现在以公共建筑商为主，公司土地价格较高，多数私人建筑商资产负债表和能力有限，公司希望有1 - 2家私人建筑商参与以形成良好组合，但目前公共建筑商兴趣更高 [46] 问题12: 加州房价尤其是旧金山房价增长放缓甚至下跌，对土地价格和公司业务有何影响，公司如何应对，是否会吸引更多私人建筑商参与？ - 公司不在旧金山销售住宅，不受当地住宅市场问题影响，在销售市场中，成品住宅地块价值占房价的比例在洛杉矶市场约为35% - 36%，公司仍看到房价上涨，这会转化为土地价格上涨 [48] 问题13: 卡登斯或建筑商在诺韦尔公园还剩多少地块，销售是否达到每月3套的目标，是否会影响2020年？ - 销售情况符合季节性规律，仍有384个住宅地块待销售，约占该阶段的三分之一，预计明年年中下个社区开业时，这些地块将基本售罄并与新社区衔接 [50] 问题14: 尔湾牧场的住宅地块供应情况如何，销售完需要多长时间，对大公园的需求和价格有何影响？ - 市场研究显示，尔湾公司的可售住宅供应减少，公司预计明年及以后将在市场中占据更大份额，未来几年将成为市场主导 [51] 问题15: 第四季度巴伦西亚首批地块销售结果能否揭示价值创造机会，报告结果是否清晰？ - 报告结果将清晰且有揭示性，可看到利润率和价格情况，有助于推断该资产的真实价值，首个村庄有4000个住宅地块，目前约700个已开发，后续将继续根据市场需求开发 [54] 问题16: 纽黑文何时会有首个商业项目，当地商业与巴伦西亚现有项目的关联性如何，能否吸引外部市场？ - 纽黑文是一个全新城市，与大公园项目有相似之处，商业项目不仅是投资，也是为业主创造价值的重要配套，项目毗邻六旗魔术山，每年有400万游客，有助于商业项目的发展，2020年将开始规划和确定商业项目，随着时间推移会有更多信息公布 [55][56] 问题17: 与希望之城的交易何时完成，与购买价格相比是否盈利？ - 预计交易将在2020年第一季度完成，该交易盈利，公司对交易结果满意 [58][59] 问题18: 上季度末大公园合资企业有1.7亿美元现金，用途是什么，是分配还是用于垂直开发？ - 大公园项目自给自足且有大量现金，预计除保留用于未来开发的储备金外，会有一定分配，同时资产负债表上会保留现金用于未来开发机会 [61] 问题19: 2020年或2020年上半年、下半年，公司能否从大公园项目获得现金？ - 预计2020年将有分配，但具体是上半年还是下半年需与合作伙伴协商确定 [62] 问题20: 旧金山项目第一阶段是否获得城市最终批准，开始建设前还需进行多少场地工作，何时能交付住宅地块或开始建设商业建筑？ - 已获得城市的最终批准，2020年将进行工程和技术方面的工作，重新规划场地，该项目计划与至少一个合作伙伴合作，目前已有相关讨论，预计2021年后期开始建设 [65][66]