财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度，NAREIT每股运营资金为0.60美元，2021年同期为0.52美元；全年来看，2022年为2.28美元，2021年为1.97美元。剔除保险理赔约0.01美元/股的影响后，2022年第四季度和全年FFO每股分别为0.59美元和2.27美元 [27] - 2023年NAREIT FFO每股指引为2.29 - 2.39美元，中点为2.34美元。受一个市场2023年房地产税增加0.02美元/股影响，且要到2024年支付税款时才能从租户处收回 [30] - 2022年全年现金同店NOI增长10.1%，创公司纪录 [20] - 董事会宣布2023年第一季度股息为每股0.32美元，较之前利率增长8.5%，基于2023年预期AFFO的派息率约为70% [8] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2022年第四季度约210万平方英尺的租约开始生效，其中70万平方英尺为新租约，120万平方英尺为续约，30万平方英尺为开发和收购项目的租赁 [11][28] - 租户按面积计算的留存率为81% [11] - 2022年租约起租时实现26.7%的现金租金年增长率，截至2023年已完成今年50%租约到期的续约，现金租金增长率为33%，高于2022年的速度，预计2023年全年现金租金变化率为40% - 50% [19][22] 开发业务 - 2022年投入使用410万平方英尺的开发项目，总投资4.48亿美元，全部100%出租，现金收益率为6.6% [24] - 新启动位于北加州中央山谷斯托克顿的物流中心项目，建设100万平方英尺的配送中心 [24] - 在建开发项目总面积达360万平方英尺，投资5.56亿美元，预计现金收益率为7.3%，整体开发利润率为75% [7] 处置业务 - 2022年第四季度，以5400万美元出售明尼阿波利斯58.1万平方英尺的设施，稳定资本化率为5.3% [25] - 2023年销售指引为5000 - 1.5亿美元 [25] 各个市场数据和关键指标变化 - 据CBRE EA数据，年末工业空置率为3%，第四季度完工1.13亿平方英尺，超过净吸纳量9100万平方英尺；全年净吸纳量为4.12亿平方英尺，而完工量为3.7亿平方英尺 [21] - 全国市场租金预计增长5% - 10%，沿海市场接近10%，中西部市场约为5% [96] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司运营、收购、建设和融资以在周期中表现出色，其投资组合、土地持有和资产负债表在不同运营环境下都有利于现金流和价值创造 [32] - 2023年开发项目启动将严重依赖新开发项目的租赁情况，预计会在东西海岸高壁垒市场有更多启动项目 [35] - 持续进行投资组合管理，2023年有出售资产的计划，销售指引范围较宽反映投资销售市场的价格发现动态 [25] - 行业竞争方面，目前市场空置率低，房东仍有定价权，公司大部分在建项目集中在佛罗里达、北加州或南加州等市场，预计这些市场因供应有限仍有租金增长空间 [85][99] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 工业房地产市场基本面继续支持目标市场和投资组合内的市场租金增长，公司开局良好，2023年租约租金增长健康 [21][22] - 关注经济和地缘政治形势，为未来挑战和机遇做好准备 [32] - 租户需求正在正常化，回到2019年水平，但全国仍有广泛需求，且近期活动有所增加 [72][73] - 看好市场前景，认为市场将活跃，但租户决策会更谨慎，小空间租赁速度相对较快 [92][93] 其他重要信息 - 公司与ADESA约14年前进行售后回租交易，7个重要地点租约到2028年，之后有2个10年续约选项，截至第四季度，ADESA占公司租金收入的1.8%，其母公司Carvana零售业务面临挑战，但ADESA租金支付正常，公司认为土地和当前租金低于市场，多数场地可高利润率开发 [12][29][44] - 公司与Boohoo的租约自去年8 - 9月生效，Boohoo完成工作后将开始运营，公司对该交易进行了信用增强安排，目前情况良好 [97] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2023年开发管道的总体情况及资本化利息相关问题 - 2023年开发项目启动严重依赖新开发项目租赁情况，预计会在东西海岸高壁垒市场有更多启动，但公司不提供启动项目指引 [35] - 资本化利息假设开发项目12个月租赁期，过去公司表现优于此，如果租赁更快且有新启动项目，资本化利息会增加 [50] 问题2: 斯托克顿开发项目的目标用户和需求情况 - 该项目针对大型用户，当前市场对大型建筑需求大，项目位置优越，服务旧金山和东湾市场 [51] 问题3: 同店费用压力及2023年指引考虑因素 - 同店费用压力不大，第四季度费用上升是季节性因素，如除雪和公用事业成本，且这些成本可100%收回 [53] - 2023年部分市场税收增加，但大部分租约为净租约，费用可收回，高入住率下费用泄漏极小 [54] 问题4: 以3%资本化率收购资产的原因及后续计划 - 收购的4.7万平方英尺建筑所在5.5英亩地块，将与公司拥有的14英亩地块合并，开发超过40万平方英尺的A级建筑 [55] - 计划拆除现有建筑进行开发，目前项目处于审批阶段，审批时间通常为18 - 24个月，但公司表现可能更好 [57][58] 问题5: 投资销售市场价格发现动态、资本化率趋势及土地价格情况 - 资本化率有所变动，去年预计上升100个基点，但市场交易数据少，难以确定具体市场的资本化率 [60] - 土地价格因市场位置不同下降20% - 45%，中西部城市下降幅度更大，公司土地价值总体变化不大，因其大部分土地位于沿海城市 [106][119][121] 问题6: 供应链建设和开发方面的缓解情况 - 部分组件情况改善，交付日期更确定且有所提前，但开关设备、屋顶单元等仍需约一年时间，成本方面部分组件下降，部分仍有上升 [40] 问题7: 开发租赁情况及达到6个月租赁目标的可能性 - 相关项目刚完成或即将完成，租赁讨论时间不长，但多个项目有积极讨论 [67] - 宾夕法尼亚、丹佛、纳什维尔、佛罗里达、西雅图和芝加哥等地项目有活跃提案和潜在租户，近期新潜在租户有所增加 [68] 问题8: 老邮政路项目的更新及指引情况 - 主要潜在租户是为联邦政府提供长期合同服务的第三方物流公司，租约已协商好，但因竞争对手抗议而延迟 [90] - 预计该项目在第三季度租赁，考虑到过程不确定性和其他潜在租户情况进行此预测 [70] 问题9: 租赁环境变化及租户竞争情况 - 新空间潜在租户数量略有下降，需求正常化至2019年水平，此前受疫情和通胀等因素干扰 [72] - 全国需求仍然广泛且近期活动增加，小空间租赁速度相对较快 [73][93] 问题10: 开发启动项目的融资来源 - 公司流动性良好，在建开发项目约2.25亿美元，将由支付股息后的7500万美元超额现金流提供资金 [75] - 若有新开发启动项目，因公司已拥有土地，可能通过信贷额度或新销售来融资，且新启动项目可能集中在下半年，今年资金支出不大 [76][77] 问题11: 市场租金增长预期及趋势 - 全国市场租金预计增长5% - 10%，沿海市场接近10%，中西部市场约为5% [96] - 南加州市场租金增长率更高，2023年已签约租约的租金增长率约为3.6%，呈上升趋势 [102] 问题12: 新供应对市场租金增长的影响 - 市场空置率为3%，需求持续，房东仍有定价权，公司大部分在建项目所在市场供应有限，预计租金仍有增长空间 [85][99] 问题13: 55万平方英尺租户搬出的回填情况 - 年末没有该规模的租户搬出 [100] 问题14: 开发收入与租赁及全年进展的关系 - 指引假设开发项目12个月租赁期，若缩短至6个月，每股可增加0.08美元收入，但这不在指引范围内，是理想情况 [101] - 按12个月租赁期假设，今年只有3个项目能在第四季度产生收入，若缩短租赁期可增加收入 [101] 问题15: 租赁价差及平均租金 escalator 情况 - 南加州市场租赁价差更高，2022年剩余约40%的续约来自南加州 [102] - 目前整个投资组合的平均租金 escalator 约为2.9%，2023年已签约租约的该数字约为3.6%，呈上升趋势 [102] 问题16: 土地价值下降情况及公司土地银行价值变化 - 土地价值同比下降，原因是公司提高了预期回报率，资本化率变化约100个基点，回报率提高150个基点 [106] - 公司土地价值总体变化不大，因其大部分土地位于沿海城市，抵消了中西部和非沿海市场的调整 [121] 问题17: 坏账相关问题，包括住房相关租户影响及其他关注租户情况 - 凤凰城经济表现良好，吸收水平创纪录，有台积电和数据中心等投资，对市场有积极影响 [115] - Boohoo租约正常，公司对该交易进行了信用增强安排，目前情况良好 [97] 问题18: 收回ADESA租赁资产后的处理方式 - 若收回资产，公司将对大部分资产进行开发，预计在西雅图、北加州、休斯顿和亚特兰大等地开发，占目前租给ADESA资产组合的约86% [130] 问题19: 老邮政路项目租赁延迟对收益的影响 - 文档未提及明确回答 [131]