财务数据和关键指标变化 - NAREIT每股运营资金（FFO）为0.60美元，2021年第三季度为0.51美元 [20] - 季度末在役 occupancy率为98.3%，较去年同期提高120个基点 [20] - 本季度现金同店净营业收入（NOI）增长8.5%，主要受平均 occupancy率提高、新租约和续租租金上涨等因素推动 [21] - 2022年FFO每股指引范围为2.21 - 2.25美元，中点为2.23美元，较之前指引中点提高0.04美元 [23] - 预计2022年底在役 occupancy率为98% - 98.5%，全年季度末平均在役 occupancy率为98.2% - 98.3% [24] - 第四季度现金同店NOI增长（不包括终止费用）为5% - 6.5%，意味着2022年全年季度平均同店NOI增长为9.3% - 9.7%，较之前财报电话会议中点提高75个基点 [25] - 预计2022年每股资本化利息约为0.12美元，较之前指引高0.02美元，一般及行政费用（G&A）指引保持在3400 - 3500万美元不变 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 本季度约330万平方英尺租约已开始，其中70万为新租约，120万为续租约，150万为开发和收购项目的租约 [21] - 按平方英尺计算的租户保留率为65% [21] - 截至昨日，已处理约98%的2022年到期租约，加上2022年开始的新租约，整体现金租金变化率为25% [12] - 截至昨晚，已处理38%的2023年到期租约，现金租金增长率为28% [13] - 2023年开始的新租约和续租约，平均年租金递增率为3.6% [13] 开发业务 - 开发中的项目总面积达370万平方英尺，投资5.71亿美元，预计现金收益率为7.4%，预计整体开发利润率约为78% [16] - 在迈阿密First Park的21.9万平方英尺一号楼租户将扩大一倍空间，该楼将于第一季度交付；在奥兰多34.4万平方英尺First Loop物流园的四栋楼之一预租了4.3万平方英尺 [14] - 在内陆帝国启动了15.5万平方英尺的First Wilson物流中心二期项目，预计投资2900万美元，预计现金收益率为10.5% [15] - 在凤凰城Camelback 303合资企业启动新项目，开发三个投机性配送设施，总面积180万平方英尺，预计GAAP总成本约2.1亿美元，目标现金收益率约5.7%，公司增量现金支出约2000万美元 [17] 收购业务 - 第三季度收购土地和现有建筑，总价值8400万美元，均位于沿海市场 [18] 处置业务 - 出售克利夫兰剩余资产，售价1.07亿美元，出售时的资本化率约为6.4% [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 据CBRE数据，第三季度末工业空置率为2.9%，第三季度净吸纳量为8100万平方英尺，竣工量为1.01亿平方英尺；2022年前九个月净吸纳量为3.19亿平方英尺，超过竣工量2.55亿平方英尺 [10] - 公司核心投资组合季度末 occupancy率为98.3%，现金同店NOI增长8.5% [11] - 达拉斯和凤凰城表现出色，达拉斯年初至今净吸纳量1900万平方英尺，凤凰城2100万平方英尺；达拉斯空置率创30年新低，为3.8%，凤凰城30年来最低空置率为2.7% [107] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略目标是到2023年底，从15个关键物流市场获得95%的租金收入 [19] - 公司团队致力于通过新的一流项目满足租户需求，推动长期现金流增长和股东价值提升 [28] - 公司将根据市场情况调整增长策略，保持坚实的资产负债表，并合理安排资金 [55] - 行业方面，工业房地产市场基本面强劲，支持市场租金进一步增长，但金融市场面临利率上升、高通胀和极端波动等挑战 [10][28] - 银行定期贷款市场萎缩，建筑融资可用性降低，预计未来几个季度市场可能关闭，2023年初可能重新开放，但利差可能扩大 [34] - 投资销售市场快速变化，公司有处置资产的意愿，但会根据市场定价情况决定 [39] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 工业基本面强劲，支持高 occupancy率和租金增长，尽管金融市场面临挑战，但公司团队将努力满足租户需求，推动长期现金流增长和股东价值提升 [28] - 公司目标市场需求未得到满足，基本面保持强劲，但会密切关注经济形势和资本市场波动 [52] - 公司对未来租金增长前景乐观，尤其是在沿海市场，尽管面临一些不确定性，但租户需求仍然强劲 [56] - 公司认为当前租金增长趋势将持续一段时间，因为市场空置率低，租户选择有限，且电子商务在经济中的占比更大 [87][92] 其他重要信息 - 公司电话会议可能包含前瞻性陈述，实际结果可能与陈述存在重大差异，相关风险因素在10 - K和其他SEC文件中有描述 [5][6] - 非GAAP财务指标的调整可在补充报告和财报发布中找到，相关文件可在公司官网投资者板块获取 [6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请解释FFO从第三季度到第四季度下降的原因 - 下降主要有三个原因：一是第三季度确认了与NOI相关的一次性项目，第四季度不再确认，影响1美分；二是第三季度9月底的物业销售，影响2美分；三是主要是信贷额度的利息费用增加，影响2美分 [31][32] 问题2: 如何看待银行从商业房地产贷款市场撤回的情况及影响 - 银行定期贷款市场正在枯竭，公司8月中旬的交易可能是一段时间内最后一笔，市场可能在未来几个季度关闭，2023年初可能重新开放，但利差可能扩大；从宏观层面看，大银行对高资本要求感到沮丧，这使它们在客户最需要时退出市场；建筑融资可用性目前是关键问题，很多银行至少在年底前撤回业务，甚至撤回已发出的条款清单 [34][35][36] 问题3: 如何评价当前资产处置市场，公司未来几个季度的处置意愿和定价预期如何 - 公司对克利夫兰资产的处置执行情况满意，有进一步处置资产的意愿，但会根据市场定价情况决定；市场上有大量新资金进入该领域，预计会有常规规模的收购，但具体定价还需观察 [39][40] 问题4: 当前开发项目预计稳定资本化率为7.4%，考虑当前土地成本、开发成本和租金，未来6 - 12个月新项目的收益率预计如何 - 公司未进行按市值计算的相关计算，目前报告的收益率是基于公司成本基础；由于当前土地公平市场价值高于成本基础，资本化率会低于7.4%；预测收益率较难，公司将在准备开始开发时报告预计收益率；从公司土地持有情况看，多数市场租金增长快于建筑成本，若保持这种情况，收益率将很有吸引力 [42][43][45] 问题5: 新的定期贷款是否消除了公司在可预见未来进入债务市场的需求，未来六个月是否有相关计划 - 从债务到期角度看，假设考虑信贷额度的延期选项，公司到2026年无到期债务；完成当前开发项目所需资金约3.5亿美元，公司信贷额度、未提取的3亿美元定期贷款和明年现金流约7亿美元，是完成开发所需资金的两倍多，还未包括销售收益，因此公司流动性状况良好，有足够资金支持2023年上半年的开发启动 [48] 问题6: 如何看待整体经济环境，公司如何为潜在经济衰退做准备，是否会调整投资上限或更加谨慎 - 公司目标市场需求未得到满足，基本面保持强劲，但会密切关注经济形势和资本市场波动；投资决策主要由地理功能和风险调整后的回报要求驱动，而非投资上限；公司将保持坚实的资产负债表，根据市场情况调整增长策略 [52][54][55] 问题7: 是否有理由放缓开发速度或更加谨慎，如新租约谈判情况是否不如去年 - 目前来看，公司新项目的潜在租户数量可观，尽管与六到九个月前相比有差距，但仍无理由放缓开发速度，公司对捕捉沿海市场租金增长和创造价值的机会感到兴奋 [56] 问题8: Old Post Road项目延迟到第一季度，目前情况如何 - 与潜在租户的讨论仍在进行，原预计第四季度入住，但主要潜在租户（第三方物流供应商）与客户的讨论耗时较长，目前更有可能在第一季度入住；该建筑具备立即入住条件，所在子市场租户选择有限，团队正专注解决该问题 [57][58] 问题9: 第三季度资本化率较2021年提高60个基点，其中克利夫兰资产和市场整体因素各占多少，如何看待更广泛的资本化率扩张 - 公司为计算利润率，将资本化率假设提高了约100个基点；资本化率讨论需按子市场进行，在租金增长最快的子市场，如南加州，资本化率变动不大，其他市场变动较大；不同季度的资本化率难以直接比较，因为涉及不同产品组合、加权平均租约期限、 occupancy率和子市场；公司对克利夫兰资产的处置执行情况满意，并将资金重新分配到租金增长更高的市场 [62][63] 问题10: 除了100个基点的资本化率调整，开发项目的承销是否还有其他调整，不同地区使用的资本化率是多少 - 公司承销基本未变，仍使用保守的输入参数，如12个月的租赁空置期和适度的租金增长预期；根据投资和报告的利润率计算，隐含的资本化率约为4%；约62% - 63%的开发项目集中在佛罗里达和南加州，这两个地区资本化率较低，其他地区略高 [65] 问题11: 2023年到期租约已签约部分现金租金利差提高到28%，剩余到期租约预计情况如何，南加州投资组合表现及全年租金变化预计如何 - 剩余到期租约的潜在租金提升空间较大，但公司未完成预算编制，暂不提供具体数据；最近在洛杉矶签署的几份租约，租金变化范围为90% - 超过200%，但公司无法提供整体预测 [72][73] 问题12: 本季度租户费用报销率提高近500 - 600个基点至89%，是否仅与税收调整有关，是否会恢复到之前水平或部分增长可持续 - 由于公司 occupancy率超过98%，几乎实现了费用的全额回收；预计明年房地产税可能面临压力，但具体情况需在第四季度电话会议中明确；总体而言，由于净租赁结构，费用增加基本能从租户处全额收回 [75][76] 问题13: 如何看待第四季度和未来几个季度同店NOI增长情况，2023年相关情况如何 - 第四季度同店NOI增长中点为5.75%，较第三季度下降约275个基点，主要原因是150个基点的免租期结束和部分大型新租约的免租，以及100个基点的房地产税退款和调整差异；对于2023年，虽未提供正式指引，但仅考虑租金增长和新租约及续租租金增加这两个主要因素，预计同店NOI将至少有一定增长，具体数据将在第四季度电话会议中更新 [78][79] 问题14: 公司是否在考虑未来6 - 12个月的资本筹集选项，如合资伙伴关系或资产处置 - 公司将采取机会主义策略，考虑各种潜在的资本筹集方式；公司拥有坚实的投资组合和资产负债表，有多种资本获取途径，关键是合理选择以实现资金成本最低化；若市场情况恶化，公司可能会放缓开发启动速度 [82][83][84] 问题15: 如何监测租金增长情况，是否会持续多年，是否需要调整沟通预期 - 预计2024年和2025年现金租金增长率将下降；租金增长主要受供需关系影响，如内陆帝国和洛杉矶需求强劲，空置率低，租户选择有限，且房地产在物流成本中占比仅5% - 6%，远低于运输和劳动力成本；与大衰退前相比，当前市场空置率低，投资组合质量更好，有持续的现金流，因此更有能力应对市场变化 [86][87][89] 问题16: 是否会参考公司10 - 12年前的表现进行压力测试，当前情况与当时是否可比 - 当前情况与2008/2009年不可比，但当时空置率需达到较高水平（如20世纪90年代初）才会改变房东和租户的权力平衡，目前市场远未达到该水平，因此对当前租金增长的持续性有信心；此外，电子商务在当前经济中的占比远高于当时，是经济中的重要组成部分 [92] 问题17: 科罗拉多和田纳西已完工但未投入使用的开发项目与租户的沟通情况如何，开发项目完工到租赁的空置期是否会增加 - 整体需求良好，各项目均有多个潜在租户；纳什维尔项目正在与潜在租户交换文件；丹佛项目随着建筑完工活动增加，有新的招标书和提案；迈阿密First Park Miami项目已完工部分仅剩6.6万平方英尺，且已发出租约；西雅图项目正在与多个潜在租户来回回应提案；公司未改变承销假设，平均空置期远低于一年，约为半年；约64%的开发项目按金额计算要到2023年才完工，已有相关咨询，且约62%的项目位于佛罗里达和内陆帝国等市场紧张地区 [96][97][99] 问题18: 过去三个月租户需求、参观情况或租户反馈是否有变化，未来几周预计如何发展 - 整体情绪和氛围未变，大公司决策时间长的情况也未改变；仍有未在2020年和2021年扩张的公司有扩张供应链和业务版图的紧迫感，相关对话活跃；租户搬出公司投资组合大多是因为需要更多空间，公司大多能迅速以更高租金填补这些空间 [101][102] 问题19: 2023年租约签约的租金递增率为3.6%，与2022年相比如何，对整体投资组合有何影响 - 2022年租金递增率为3.3%，2023年提高约30个基点；目前整体投资组合的租金递增率约为2.9%，呈上升趋势 [103] 问题20: 租户观察名单是否有变化，明年坏账准备金的想法如何 - 第三季度坏账费用为18.8万美元，年初至今为2.5万美元，得益于一笔25万美元的先前准备金支付；观察名单上无重要租户；对于明年，需根据经济情况和预算确定，目前无重大信用问题 [105][106] 问题21: 明年凤凰城和德克萨斯等市场的供需平衡情况如何 - 达拉斯和凤凰城今年表现出色，年初至今净吸纳量分别为1900万平方英尺和2100万平方英尺；达拉斯空置率创30年新低，为3.8%，凤凰城30年来最低空置率为2.7%；两个市场有大量人口迁入，空置率低，租金增长强劲；虽有供应增加，但公司在凤凰城的项目具有优势，将密切关注供应情况 [107][108]