财务数据和关键指标变化 - 第三季度NAREIT每股完全摊薄后运营资金为0.51美元，2020年第三季度为0.49美元，排除约0.04美元保险理赔收入后，2020年第三季度FFO为0.45美元 [15] - 现金基础同店净营业收入（NOI）增长6.9%，主要因平均入住率提高、新租和续租租金上涨、租金上调及坏账费用降低，部分被免租期增加抵消 [15] - 2021年NAREIT FFO指引范围为每股1.93 - 1.97美元，中点提高0.02美元，反映第三季度表现及资本化利息增加 [17] - 预计2021年底在运营物业入住率为96.75% - 97.75%，全年季度末平均入住率为96.5% - 96.8%，中点提高15个基点 [17] - 第四季度现金基础同店NOI增长6% - 7.5%，意味着2021年全年季度平均同店NOI增长4.3% - 4.7%，中点提高25个基点 [17] - 一般及行政费用（G&A）指引为3400 - 3500万美元，中点增加100万美元 [18] - 预计2021年全年资本化约每股0.08美元的利息 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第三季度开始约240万平方英尺的租约，其中50万为新租，140万为续租，50万为开发和收购项目的招租 [15] - 按平方英尺计算的租户保留率为85% [15] - 第三季度现金租金整体上涨22.8%，续租上涨21%，新租上涨27.5%；直线法计算下，整体租金上涨36.2%，续租上涨34.9%，新租上涨39.5% [15] 开发业务 - 第三季度收购3个开发地块，共122英亩，花费5900万美元，可容纳210万平方英尺新开发项目 [9] - 计划第四季度启动3个开发项目，共约80万平方英尺，预计投资1.3亿美元，现金收益率6.3% [11] - 截至目前，在建开发项目共640万平方英尺，总投资约7.25亿美元，现金收益率6%，预计整体开发利润率约65% [11] - 第四季度至今，除新泽西地块外，还在帝国内陆和北加州收购10英亩土地，花费1000万美元 [11] - 目前资产负债表上的土地可支持约1250万平方英尺新开发，凤凰驼峰合资企业份额另有380万平方英尺，总计超1600万平方英尺，代表约17亿美元潜在新投资活动 [11] 销售业务 - 第三季度出售6处房产和4个单元，收入1400万美元 [13] - 第四季度已在底特律出售4栋建筑，收入700万美元，年初至今总收入1.26亿美元 [13] - 预计全年销售总额1.75 - 2.25亿美元，较之前中点1.25亿美元增加7500万美元 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 据CBRE EA，第三季度美国工业市场净吸纳量为1.2亿平方英尺，竣工量为7900万平方英尺；今年前三个季度，净吸纳量为2.92亿平方英尺，远超1.93亿平方英尺的新增供应量 [7] - 帝国内陆市场空置率低于2%，自2020年初签约该地块以来，市场租金涨幅超80% [9] - 布劳沃德县市场租金自2019年底以来上涨15% - 20% [10] - 新泽西中部市场要价租金较去年上涨34% [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 因工业市场基本面强劲、资产负债表状况良好、投资组合增长及创造股东价值机会多，公司将投机性租赁上限提高1.75亿美元，至8亿美元 [8] - 以开发为外部增长主要驱动力，专注补充土地储备，在高壁垒市场寻找新地块 [20] - 处置资产决策旨在实现价值最大化，而非为开发项目融资，但处置所得可用于支持开发 [80] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美国工业市场基本面强劲，净吸纳量高、入住率高、租金上涨，公司受益于此 [20] - 供应链问题使租户难以获取进口产品，导致其增加库存、租赁更多空间，推动租金上涨，预计供应链问题将持续，租金压力也将持续 [39][40] - 电子商务若在未来5 - 6年占总销售额比例达50%，将成为比供应链问题更重要的长期驱动力 [44] 其他重要信息 - 7月初完成两项融资交易，一是将信贷额度扩大至7.5亿美元，定价改善为LIBOR加77.5个基点，期限延长5年；二是 refinance 2亿美元定期贷款，新贷款2026年7月到期，利率为LIBOR加85个基点，通过利率互换后固定利率为1.84% [16] - 通过ATM发行110万股普通股，加权平均价格为每股55.35美元，净收益5900万美元，用于支持新投资 [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 从年初至今的FFO来看，第四季度似乎会减速以达到指引范围中点，原因是什么？ - 一是预计第四季度坏账费用为50万美元，第三季度实际为2.5万美元；二是第四季度受第三季度发行股权的全季度摊薄影响，而第三季度仅为部分摊薄 [22] 问题2: 指引中是否包含未来更多股权发行？ - 不包含未来股权发行，但第三季度发行的股权在季度后期，第四季度全季度计入，因此第四季度股份数量多于第三季度 [23] 问题3: 投机性租赁上限提高1.75亿美元，随着资产负债表规模扩大，如何跟踪其上行空间？设定该上限最重要的指标是什么？ - 2012年设定上限，公式为公司总市值的9%，虽公司资产组合和资产负债表改善，但乘数未变，仍为9%，即公司总交易价值加债务的9% [24] 问题4: 如何计算已使用的投机性租赁上限？计算时使用资产账面价值还是市场价值？ - 新开发项目若租赁不足90%，按比例计入；无租户的远期交易全额计入；收购空置建筑也计入，租赁后从列表中移除；资产租赁达90%后全部移除。目前8亿美元上限中，有2.79亿美元可用，基于账面价值计算 [27][28] 问题5: 考虑到公司良好的租赁情况，持续每年的开发启动实际范围是多少？ - 未来开发水平将高于过去几年，取决于当前土地储备、投机性租赁上限及新开发项目租赁速度，前提是基本面保持良好 [31] 问题6: 随着开发管道增长，资金来源是否主要依靠处置资产，且规模会随管道增长而增加？ - 未来处置资产规模与过去几年指引类似，有时会因收到非邀约报价而超出原指引，但并非为开发项目融资而出售资产 [32][33] 问题7: 第四季度处置资产指引约6000 - 1亿美元，资产定价是否有变化？增加是因开发管道增长及处置资产作为资金来源的吸引力吗？ - 资产定价良好，主要出售15个目标市场外低增长市场的资产，这些市场资产需求强劲，出售并非主要为开发项目融资 [36] 问题8: 第四季度6000 - 1亿美元的处置资产会导致退出某些市场吗？ - 不会整体退出市场 [37] 问题9: 供应链问题对租户及工业空间增量需求有何影响？若持续到2022年，对公司业务有何影响？ - 租户难以获取进口产品，增加库存、租赁更多空间，推动租金上涨；预计供应链问题和租金压力将持续 [39][40] 问题10: 当前高租金和高需求时期是提前透支，未来会有低谷，还是会长期持续？ - 难以预测，若未来5 - 6年电子商务占总销售额比例达50%，将成为比供应链问题更重要的长期驱动力；供应链问题受多种因素影响，难以确定何时解决 [44] 问题11: 鉴于市场基本面强劲，为何不更激进地提高投机性租赁上限？ - 公司注重制定能在周期内表现优异的业务战略和资产组合，坚持现有基本业务计划，当前上限结构对新租赁的纪律要求有益 [47] 问题12: 土地收购方面，土地价格和竞争环境如何？ - 竞争激烈，土地价格持续上涨，沿海市场涨幅高于中部地区，因沿海租金增长更高，预计土地价格将继续上涨 [48] 问题13: 供应链问题对租金上涨的压力与电子商务需求相比是否较小？能否量化50美元租金中供应链相关和基本需求相关的部分？ - 若电子商务占总销售额比例达50%，供应链问题影响将相对较小；无法量化租金中供应链和基本需求相关部分，需求远超供应链挑战带来的压力，主要因过去一年建设停滞和获取商品投入困难 [50][51] 问题14: 租户囤货与卡车司机短缺如何相互影响，对公司业务有何影响？ - 零担运输（LTL）业务繁忙、盈利，运输行业企业可定价；部分成本将转嫁给消费者，影响企业利润，但租户仍会增加库存，因要保证销售 [54] 问题15: 0.08美元的资本化利息趋势如何，2022年随着开发活动增加会怎样？ - 过去几年因开发管道扩大呈上升趋势，2022年难以确定，预计至少为0.08美元，甚至更高 [55] 问题16: 如何看待当前土地储备？是否在某些高端市场土地短缺，购买土地是短期持有并立即开发吗？ - 公司一直在寻找近期可开发的土地机会，当前核心土地储备预计需3 - 5年开发完，但土地储备并非固定，会持续寻找新地块并进行土地销售 [58] 问题17: 目前是否有特别关注并积极收购土地的市场？ - 新投资重点关注约一年前投资者日提到的15个市场，尤其对高壁垒的沿海市场新机会感兴趣 [59] 问题18: 前Pier 1空间的租赁情况如何，与之前相比有无变化？ - 指位于巴尔的摩以北I - 95沿线老邮政路的64.4万平方英尺跨码头建筑，公司因整体入住率超97%，继续寻找长期合适的单一租户；该子市场有两栋可用建筑，另一栋为86万平方英尺今年交付，市场租金持续增长，但暂无进一步更新 [60] 问题19: 第四季度开发项目利润率约100%，但管道内项目利润率约为一半，原因是什么？土地价格上涨情况下，土地定价效率如何，未来购买土地价格趋势怎样？ - 土地价格快速上涨，但租金增长更快，资本化率下降，共同推动高利润率；公司购买土地多为非公开市场交易，基础价格低，且租金增长超预期，资本化率压缩；开发中项目利润率低可能因近期收购地块位置和价格因素 [63][64][65] 问题20: 土地成本占总建筑成本的30% - 35%是否保持稳定？ - 目前整体有所提高，约增加10个百分点 [68] 问题21: 2022年已签约租约在哪些市场表现特别强劲，19%的租金涨幅上下限是多少？ - 已签约的29%租约基本代表公司整体资产组合，2022年到期租约也类似；此前问答和报告中提及的市场租金增长强劲 [71] 问题22: 新租约中的租金 escalators 与2020年或2019年相比有无显著变化？ - 各市场租金 escalators 在3% - 4%范围内，未来一两年会上升 [72] 问题23: 第三季度在帝国内陆收购地块的每亩价格差异较大，原因是什么？ - 不同子市场租金和基础价格不同，但均较去年上涨，预计有盈利空间，收购价格低于市场水平，尤其是获得开发权后 [73] 问题24: 过去一年实际业绩和当前基本面如何影响对2023年的展望，特别是2.6亿美元调整后运营资金（AFFO）目标？ - 租金增长方面，原预计今年12%、2022年8%、2023年6%，今年预计达15%左右，有上行空间；AFFO目标方面，今年预计约2.07亿美元，目标为2.6亿美元，开发项目招租和 refinance 高成本债务的影响将在2022 - 2023年更明显，公司肯定在正轨上，且租金增长有上行空间 [75] 问题25: 第四季度三个开发项目是否都预计在2022年完成？2022年交付量较大，未来几年是否能复制？ - 三个项目预计2022年完成；去年新项目停滞数月，导致今年开工和完工集中，未来交付将更稳定 [77][78] 问题26: 公司表示出售房地产并非为开发项目融资，那么未来开发活动资金来源是留存现金和必要时的增量股权吗？未来股权会是开发资金选项之一吗？ - 出售资产决策旨在实现价值最大化，出售所得可用于开发，但并非为融资而出售；基于目前开发规模，股权将是资金选项之一 [80][81] 问题27: 供应链问题如何影响工业房地产需求曲线，是因过去一年开发不足和需求良好，还是供应链崩溃导致需求增加且会持续到问题解决？ - 公司运营从“即时生产”转向“以防万一”，增加库存需更多仓储空间；除库存增加需求外，各行业净增长也带来需求，特别是食品饮料、运输物流、消费品和传统零售等行业的大公司 [83][84] 问题28: 很多公司表示无库存，供应链问题对需求增加的影响是否被夸大，是否有其他因素驱动需求增加？ - 主要驱动因素是强劲需求，美国消费增长、家庭储蓄高、债务水平低；供应链问题与需求激增有关，因交付链未完全恢复正常；公司租户资本充足、竞争力强，公司物业空间全部被充分利用 [85][87]