财务数据和关键指标变化 - 2020年第四季度，NAREIT每股运营资金为0.44美元，2019年同期为0.45美元；全年NAREIT每股运营资金为1.84美元，2019年为1.74美元；若排除约0.04美元/股的影响，2020年每股运营资金为1.80美元 [14] - 2020年4月起每月租金收款率达99%，考虑储备金则为100%；所有延期付款租户已全额偿还欠款，无未结清协议；第四季度核销与租户相关的110万美元现金和直线租金应收账款 [15] - 2021年NAREIT每股运营资金指引为1.85 - 1.95美元，中点为1.90美元；预计全年季度末平均在役入住率为95.5% - 96.5%；现金坏账费用假设为200万美元；现金同店净营业收入增长3% - 4%；一般及行政费用约3300 - 3400万美元；预计全年资本化约0.05美元/股的开发相关利息 [17] - 2020年现金租金增长率为13.5%，为公司历史第二高；直线租金增长率为29.7%；第四季度现金租金整体增长10.4%，续约增长8.6%，新租增长12.8%；直线租金整体增长25.5%，续约增长25.9%，新租增长25.1% [16] - 第四季度同店净营业收入现金增长1.3%，全年为4.4%；租户面积保留率为80.6%；第四季度开始约440万平方英尺的租约，其中70万为新租，160万为续约，210万为开发和收购后出租 [16] - 截至12月31日，净债务加优先股与调整后息税折旧摊销前利润之比为4.8倍；无担保票据、定期贷款和有担保融资的加权平均期限为6.3年，加权平均利率为3.7% [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2020年投入使用10栋建筑，总面积250万平方英尺，预计投资2.22亿美元，资产出租率79%，预计全面出租后现金收益率7.2%，预计整体利润率58% - 68%，约合每股资产净值1美元 [11] - 2020年出售190万平方英尺物业，总价1.534亿美元；第四季度出售15处物业，总价9710万美元，资本化率约6.4%；2021年销售指引为1 - 1.5亿美元，预计近期出售休斯顿66.4万平方英尺建筑，售价约4200万美元 [12] - R&D flex业务占净租金约2%，入住率下降是因一处空置空间；巴尔的摩市场入住率受前Pier 1空间影响，租赁该空间将使市场入住率达98.4%；西雅图仅一处6.4万平方英尺空间空置 [42][43][44] 各个市场数据和关键指标变化 - 2020年全国净吸纳量为2.24亿平方英尺，较2019年增长15%；竣工量为2.65亿平方英尺，较2019年增长10%；第四季度净吸纳量初步数据为1.04亿平方英尺，为近四年最高季度结果，超过6900万平方英尺的竣工量 [8] - 南加州市场良好，有正吸纳量；洛杉矶港和长滩港拥堵，集装箱吞吐量同比增长约5%；内陆帝国空置率为1.9% [8][27] - 休斯顿2020年净吸纳量约1100万平方英尺，但有超1600万平方英尺新交付；公司在休斯顿Katy的项目位于西北子市场，竞争激烈 [57] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2021年计划利用现有土地储备和新收购项目实现增长和创造价值，推进11月投资者日提出的三年现金流增长机会 [8] - 已签署约54%的2021年续租租约，现金租金增长率约13%，预计全年新租和续租租金增长10% - 14% [8] - 新开发项目包括凤凰城PB 303 C栋、内陆帝国First Wilson 1、纳什维尔First Rockdale 4，预计投资分别约4260万美元、3020万美元、2680万美元，目标现金收益率分别为6.6%、6.3%、7.2% [10] - 公司专注于高壁垒市场新投资，土地收购管道活跃，但获取可开发土地难度增加，土地价值上升，获取许可时间未缩短 [30] - 公司认为逐个出售资产可实现价值最大化，买家包括用户、1031买家、本地和半区域资金管理公司及高净值家庭 [50] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年虽经营环境动荡，但公司团队专注执行计划，为股东带来出色业绩，预计2021年工业市场基本面强劲，公司将受益于增长机会 [7][13] - 租户信心增强，交易多为扩张，库存管理从“即时”转向“以防万一”，租赁期限延长 [40] - 市场对优质物流空间需求持续强劲，公司对2021年市场前景持积极态度，预计商业环境资本支出增加 [22] 其他重要信息 - 董事会宣布2021年第一季度股息为每股0.27美元，年化每股1.08美元，较2020年增长8%，派息率约为预计2021年调整后运营资金的69% [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 今年开发启动水平的合理目标是多少 - 公司不提供开发启动量指引，但自有土地可建造约1300万平方英尺，合资土地可建造更多；预计开发量将恢复到疫情前水平，对2021年市场前景乐观 [22] 问题2: 从资本角度看，对开发管道潜在支出和处置收益的节奏是否满意，近期会用债务填补缺口还是考虑股权融资 - 目前公司持有约1.35亿美元现金，信用额度未使用，杠杆率约4.8倍，状况良好；若有理想投资且股价合适，股权融资是可能选项 [23][24] 问题3: 今年到期的2亿美元贷款的再融资计划和时间安排 - 2亿美元定期贷款7月到期，去年7月疫情期间再融资，利差升至150个基点，预计可在银行市场再融资，利差降低约50个基点；10月信用额度到期，若对定期贷款进行操作，会将两者打包；7月可偿还5800万美元有担保债务，可能使用多余现金或信用额度借款偿还 [25] 问题4: 航运集装箱容量问题对租户和港口市场扩张空间需求的影响，以及对内陆帝国土地开发意愿的影响 - 洛杉矶港和长滩港拥堵，部分因货物量增加和港口效率低下；集装箱吞吐量同比增长约5%；租户因货物延迟无法准确估计数量，增加订单，导致近六个月空间租赁加快，公司开发意愿增强 [27][28] 问题5: 土地购买情况和管道如何 - 土地收购管道活跃，公司每周在高壁垒市场发出大量非邀约报价；获取可开发土地难度增加，土地价值上升，但这些市场租金增长也最快；获取许可时间未缩短，需更多机会以维持开发量 [30] 问题6: 第四季度同店净营业收入评论中提到的较高免租期租金的租赁经济情况，以及开发管道中是否有类似情况 - 租赁免租期租金优惠总体无变化，通常为每租期约半个月免租期；季度间免租期租金变化主要因部分开发项目免租期结束 [32] 问题7: 开发项目的启动时间是签约即启动还是有延迟 - 大部分开发项目签约后立即启动，如First Cypress Creek Commerce Center于今年2月启动 [34] 问题8: 坏账指引为200万美元，为何不预期该数字下降 - 坏账假设基于公司26年历史，约为总收入的50个基点，即200万美元；去年现金坏账费用约180万美元，希望能低于指引数字 [35] 问题9: 是否看到更多短期租赁活动 - 截至12月31日，月租户和短期租户面积约20万平方英尺，占比较低 [37] 问题10: 与租户的对话如何演变，租户目前的最大痛点和需求是否有变化 - 租户信心增强，交易多为扩张，库存管理从“即时”转向“以防万一”，租赁期限延长；食品、医疗、家居相关公司及第三方物流和电子商务公司活跃；租户在租赁和建筑功能方面的需求无变化 [40][41] 问题11: R&D flex业务的入住率下降情况，以及西雅图和巴尔的摩市场的空置情况 - R&D flex业务占净租金约2%，入住率下降因一处空置空间；巴尔的摩市场入住率受前Pier 1空间影响，租赁该空间将使市场入住率达98.4%；西雅图仅一处6.4万平方英尺空间空置 [42][43][44] 问题12: 5月约40万平方英尺的大型租约到期情况，包括当前租金率和资产位置 - 资产位于堪萨斯城，租户已告知将搬离；公司已考虑12个月的空置期，不影响今年数据；出于竞争原因，不披露当前租金率 [46][47] 问题13: 上次电话会议中提到的两个有挑战的租户，另一个的解决情况如何 - 南加州南湾市场一处4.5万平方英尺的租户已付清欠款，目前状况良好 [48] 问题14: 今年是否有机会进行投资组合交易以加速目标市场组合调整 - 公司认为逐个出售资产可实现价值最大化，买家包括用户、1031买家、本地和半区域资金管理公司及高净值家庭，这些买家更关注小额交易，对数亿美元的投资组合不感兴趣 [50][51] 问题15: 2020年批量、轻型工业和灵活物业的租赁利差和市场租金增长差异如何 - 各物业类型的租赁利差和市场租金增长较为广泛，R&D flex的利差略高 [52] 问题16: 第四季度租户续约保留率约81%，如何看待合适的保留率，租户不续约的原因是什么 - 租户不续约通常是因为需要更多空间，而公司高入住率无法提供；在当前良好市场中，保留率更像是结果而非目标，公司努力最大化空间价值，综合考虑租金增长和再租赁成本 [54] 问题17: 本季度股息提高8%，高于2020年运营资金增长和2021年指引，为何提高派息率而非保留更多现金用于再投资 - 股息随现金流增长而增加，公司认为未来三年有机会实现每年9%的现金流增长；派息率上升几个百分点，仍处于60%水平，公司对此满意 [55] 问题18: 已签约的2021年租约占比54%，与去年相比进展如何 - 去年同期约为59%，过去两三年财报电话会议时签约率约在50% - 60%，较为稳定 [56] 问题19: 投入使用的德克萨斯州资产租赁水平较低，进展如何 - 达拉斯First Park 121项目，最大建筑接近租满，第二栋已全部租出，剩余一栋多租户建筑，入住率约70%多，有咨询意向，公司乐观；休斯顿Grand Parkway项目进展较慢，该市场新交付量大，公司项目位于西北子市场，有竞争，但项目有高速公路临街优势，预计会慢慢出租 [57] 问题20: 坏账水平在同店净营业收入高低端指引中是否一致，若坏账低于预期，对同店净营业收入有何影响 - 坏账会影响同店净营业收入指引范围；若2021年坏账费用能达到2015 - 2019年平均每年50万美元的水平，同店净营业收入中点将从3.5%提高到4% [61] 问题21: 在资产高密度区域是否能推动租金高于市场水平 - 美国工业市场规模大，没有实体拥有压倒性份额，市场需求强劲，资产的功能、质量和位置比同一半径内的资产数量更重要；公司优先考虑填充型产品，在阿灵顿等填充型市场可提高租金 [64][65] 问题22: 租约中的合同 escalators 平均水平如何，是否有超过3%的情况 - 整体投资组合的合同 escalators 年化约为2.8%，约占所有长期租约的98%；部分实际增长超过3%，公司有机会在三到十年左右的租约中提高租金增长 [66][67] 问题23: 考虑到大城市可能需要很长时间才能恢复到疫情前水平，是否会从地理角度考虑未来更多投资阳光地带，减少门户市场投资 - 公司关注人口流动和城市管理情况，但未看到导致改变当前市场投资重点的大趋势，更关注消费区域及其变化 [69] 问题24: 今年计划筹集的债务的综合利率和期限费用如何 - 7月到期的2亿美元定期贷款，当前利差150个基点，预计再融资可降低50个基点；信用额度当前利差110个基点，预计可降低10个基点；5800万美元抵押贷款利率4.85%，可用多余现金或信用额度借款偿还 [71] 问题25: 债务投资者是否有要求公司采取措施以降低信用利差，如发行更多无担保债券 - 若公司评级升至BBB+或BAA 1，将影响利差，评级机构希望公司规模增长超10亿美元；从公共无担保债券发行角度看，目前债券市场利差比私募市场更有竞争力 [72] 问题26: 债务再融资成本节约是否包含在2021年指引中 - 定期贷款再融资成本节约未包含在指引中，假设全年利差为150个基点；若7月1日再融资成功，下半年可节省约50万美元，全年约100万美元；5800万美元抵押贷款偿还可节省六个月利息；投资者日提到的未来几年700万美元高成本债务再融资节约，2021年体现较少 [73][74]