财务数据和关键指标变化 - 第三季度摊薄每股收益为0.28美元，去年同期为0.62美元；NAREIT运营资金为每股0.49美元，2019年第三季度为每股0.44美元；剔除约每股0.04美元的保险索赔最终和解收入后，2020年第三季度运营资金为0.45美元 [17] - 第三季度运营资金包含约40万美元与租户应收账款相关的现金坏账费用 [17] - 截至昨日，4 - 9月每月已收取99%的月度租金账单，本月截至目前已收取99%的10月账单；租金递延未偿还余额仅为25万美元，预计年底前全部还清 [18] - occupancy率为96.3%，较上一季度和去年同期均下降140个基点 [18] - 第三季度租赁面积约200万平方英尺，其中80万为新租约，120万为续约租约；按面积计算的租户保留率为68.4% [19] - 同店净营业收入（NOI）现金基础增长率为1.3%，现金租金率总体上涨20.3%，续约上涨14.9%，新租上涨29.7%；直线法计算下，总体租金率上涨33.9%，续约上涨28.1%，新租上涨43.8% [19][20] - 9月17日完成3亿美元10年期和12年期票据的私募发行，加权平均利率为2.81%；9月30日，净债务加优先股与调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）的比率为5倍；无担保票据、定期贷款和有担保融资的加权平均期限为6.6年，加权平均利率为3.7% [21] - 2020年NAREIT运营资金指引范围为每股1.82 - 1.86美元，中点为1.84美元，较第二季度指引中点高0.04美元；剔除保险索赔收入后，运营资金指引范围为每股1.78 - 1.82美元，中点不变 [22] - 预计第四季度末在役 occupancy率为94.5% - 95.5%，全年季度末 occupancy率范围为96.4% - 96.7%，中点96.5%不变；第四季度现金坏账费用假设仍为90万美元 [22] - 第四季度同店NOI现金基础增长率在 - 0.75%至0.75%之间，中点为持平；全年2020年季度平均现金同店NOI增长指引为3.8% - 4.2%，中点提高25个基点 [23] - 一般及行政费用（G&A）指引保持在3100 - 3200万美元不变；预计2020年将资本化约每股0.05美元与开发项目相关的利息 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第二和第三季度已收取99%的月度租金账单，所有9份剩余租金递延协议均按时支付 [7] - 第三季度现金租金率增长20.3%，预计2020年全年新租和续约租金现金增长率约为14%，处于2019年第四季度财报电话会议设定的原范围上限；截至目前，已签署约32%的2021年续租租约，现金租金率增长12% [8] 开发业务 - 第三季度末开发管道总投资2.45亿美元，在建或租赁中的面积为260万平方英尺，目前已出租39%；预计现金收益率为6.6%，与类似租赁资产的现行市场资本化率相比，这批开发项目的估计平均利润率约为47% [11][12] - 计划在第四季度启动First Park Miami开发项目第一阶段，建设3栋总面积60万平方英尺的建筑，总投资约9000万美元，目标现金收益率为5%以上；还计划启动Pompano Beach的10.1万平方英尺First 95配送中心建设，总投资约2170万美元，目标现金收益率为6% [10] 合资业务 - 成功将PV 303的64.4万平方英尺投机性建筑租给单一租户，预计明年年初完工，公司投资部分为2000万美元，现金收益率为7.1% [13] - 第四季度出售PV 303的2块土地，总面积93英亩，公司分得销售价格1100万美元；目前该合资企业剩余139英亩可开发土地，已返还最初投资资本的137% [13] - 第三季度与Diamond Realty成立新合资企业，以7050万美元全现金交易购买569英亩土地，公司持股43% [13][14] 处置业务 - 第三季度出售2处房产，收入1520万美元，完成去年租户行使购买选择权的5500万美元凤凰城资产出售；本季度迄今已出售2栋总面积19.4万平方英尺的建筑，收入560万美元；剔除购买选择权相关出售，年初至今已出售75.9万平方英尺，总收入6180万美元，目标销售范围为1.25 - 1.75亿美元 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - CBRE第三季度初步报告显示，净吸纳量为5600万平方英尺，完工量为6800万平方英尺 [6] - 南加州地区成功替换租户，实现租金大幅增长；南佛罗里达州Sawgrass Commerce Center 10.3万平方英尺建筑已100%预租；达拉斯First Fossil Creek Commerce Center 19.9万平方英尺建筑11月1日起租，Park 121一栋12.5万平方英尺建筑已出租80% [7][9] - 表现较好的市场包括南加州（洛杉矶至内陆帝国东西部）、凤凰城、达拉斯、南佛罗里达州和宾夕法尼亚州东部；休斯顿市场在第二季度放缓，仍有供应需要消化；中西部市场供需基本平衡 [57] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 重启投机性开发项目，聚焦高壁垒沿海市场，如南佛罗里达州的First Park Miami和First 95项目 [10][30] - 利用ATM计划发行约184万股，平均价格43.16美元，净收益7870万美元，支持开发项目 [11] - 继续通过合资企业开展业务，降低风险并实现大规模投资，如与Diamond Realty的新合资项目 [13][14] - 工业投资市场持续反弹，行业竞争激烈，公司利用平台在目标市场寻找机会 [9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第三季度和第四季度至今，工业市场租赁活动增加，电子商务引领增长，其他行业也有新租约签署 [6] - 尽管疫情带来不确定性，但随着业务活动回升，重启投机性开发项目风险可控，看好目标市场增长机会 [30] - 预计电子商务增长轨迹将保持，新增大量用户将继续为业务带来强劲顺风，即使疫情缓解可能出现短暂放缓 [75] 其他重要信息 - 公司将于11月12日举办虚拟投资者日活动，届时将详细介绍工业行业状况、公司平台实力、当前投资组合及增长愿景 [25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 目前观察名单租户情况、租户依赖PPP项目比例及第二轮刺激计划延迟对租户信用的影响 - 不清楚租户使用PPP资金情况，使用比例不大；观察名单有2个租户，季度租金约45万美元，其中一个还欠40万美元；若租户违约，总坏账费用约85万美元，与90万美元指引接近；若能提前处理，有望提高租金；租金支付情况良好，即使无新刺激计划，租户收款情况也较好 [27][28] 问题2: 重启投机性开发项目的风险偏好、投资委员会决策及承销标准是否变化 - 疫情初期暂停开发合理，目前业务活动回升，信息增多，聚焦高壁垒沿海市场开展新投机性开发风险可控；First Park Miami项目初始承销未变，若经济恶化会重新决策 [30][32] 问题3: Chino的13.7万平方英尺租户为何被列入观察名单，以及观察名单另一租户是否接受搬迁解决方案 - Chino租户因付款问题未达成协议被列入观察名单，且加州有驱逐禁令，该租户可能想利用此规定；另一租户解决方案正在商讨中，两处物业租金低于市场，公司希望达成双赢 [34][36] 问题4: 已签署2021年三分之一续租租约，现金租金利差12%，剩余三分之二情况如何 - 目前正在进行预算流程，2月财报发布时会提供更多展望，对已签署的12%增长感到满意 [38] 问题5: 开发管道中Redwood和Independence等资产剩余空置情况及潜在租户活动 - Independence项目有活动但暂无评论；休斯顿项目前期缓慢，现活动开始增加；内陆帝国西部项目活动多，正在回应大量提案和咨询；达拉斯项目大建筑已出租77%，2个小建筑出租约20%多 [40][41] 问题6: 开发管道集中在南佛罗里达州是时机巧合、有意为之还是当地市场强劲 - Sawgrass已100%预租，First 95所在子市场空置率低、交通便利，First Park Miami位于核心地段，市场紧俏，公司对这两个项目前景乐观，已收到咨询 [43] 问题7: 新租约租金上涨，签约成本与以往相比有无变化 - 新交易成本通常是续约交易的4 - 5倍，目前未看到签约成本有显著变化 [44] 问题8: 近期大型租约的免租期及对现金NOI流的影响 - 市场上免租期通常为每年租期的四分之一到半个月不等 [46] 问题9: 零售转工业的影子供应情况及对公司投资组合的影响 - 零售转工业不会成为整体供应的重要组成部分，经济因素、租金差异、审批流程等是主要障碍，公司租户中零售商较少，不认为这会是主要竞争因素 [47][48] 问题10: 同店NOI增长放缓的原因，包括现金、免租期和坏账对同店的影响 - 免租期影响最大，2020年下半年提供了更多免租期； occupancy下降，Pier 1空置是重要因素；坏账费用约占50个基点 [51][52] 问题11: 50个基点的坏账费用是比去年高还是绝对值 - 50个基点是下半年相比上半年的拖累，主要是第四季度坏账费用指引假设增加 [54] 问题12: 哪些市场表现好，哪些市场表现不佳 - 表现好的市场包括南加州、凤凰城、达拉斯、南佛罗里达州和宾夕法尼亚州东部；休斯顿市场仍有供应需消化；中西部市场供需基本平衡 [57] 问题13: 处置目标与往年相当，是否有很多物业在合同中或可出售 - 有很多资产处于不同处置阶段，对处置目标范围有信心，去年年底有大量交易完成 [58] 问题14: 本季度特许权使用费增加是否与南加州活动有关，第三季度是否有直线租金冲销 - 南加州交易导致特许权使用费实际金额增加；第三季度无直线租金冲销 [60][61] 问题15: Pier 1资产回填需要多少资金，是否需要分割，能否快速出租 - 正在进行常规的准备工作，如更换节能照明、装卸码头包装和清理等；市场需求良好，已安排了几次参观，预计12个月内出租，会及时更新进展 [64] 问题16: 投资销售市场活动水平、出价价差，是否对目标区域交易有信心 - 市场强劲，买家比去年多，很多投资者想进入工业地产领域，用户也因低利率积极购买，对销售市场有信心 [65] 问题17: 第三季度经常性资本支出和非租赁资本支出每平方英尺增加的原因及是否会持续 - 主要原因是提前进行Pier 1建筑的屋顶更换工作，以及南加州额外租赁产生的费用；2020年情况不适合作为未来的参考 [67][69] 问题18: 第三季度处置物业（剔除凤凰城出售）资本化率略高于9%，年初至今略低于9%，未来处置物业资本化率是否类似 - 第三季度出售的明尼阿波利斯物业是个例外，该物业租金高峰后可能下降且有大量资本支出，AFFO低于9%的资本化率，不代表未来情况；将低收益资产资金投入新开发项目更合理 [71][72] 问题19: 疫情后业务是否会减速，是否有抵消因素使业务继续加速 - 电子商务增长因疫情加速，即使疫情缓解可能出现短暂放缓，但新增大量用户不会消失，仍将是业务的强劲顺风 [75] 问题20: 何时应关注市场供应过剩问题 - 当全国空置率达到8% - 9%时，市场权力可能从房东转向租户，但具体情况因市场而异，公司新资本主要聚焦沿海高壁垒市场 [77] 问题21: 鉴于需求情况，未来投机性开发水平是增加还是保持稳定 - 公司不指导开发启动情况，在无疫情的情况下，预计行业开发量将回到疫情前水平，公司也会如此 [80] 问题22: 观察名单上的新租户是否属于行业中受挑战的行业 - 其中一个租户属于受挑战行业，另一个租户业务看起来良好，更像是不良行为者 [81] 问题23: 与Diamond的新合资项目若不在凤凰城，是否会表内操作，未来与Diamond的交易应如何看待 - 公司喜欢与Diamond合作，希望有更多交易；是否表内操作取决于市场，在一些沿海市场合作概率较低，因为公司对这些市场增长有自身规划 [83][84] 问题24: 休斯顿市场是供应问题还是需求问题 - 休斯顿市场是供需两方面问题，第二季度需求放缓，现在需求开始增加，但与其他市场相比，供应问题更突出 [85] 问题25: 开发租赁历史上目标是完工后1年出租，近年来缩短至几个月甚至施工前，现在是否又延长，是疫情还是供需问题 - 公司历史上通常在完工后0 - 6个月出租，一直按12个月进行承销；2020年因疫情出现异常情况，不代表租赁速度有重大变化 [87] 问题26: 为何预计第四季度 occupancy率进一步下降 - 有3个空间导致下降，2个是第四季度投入使用的开发项目（达拉斯和休斯顿），因疫情损失4个月市场推广时间，将推迟到2021年；南加州与电子商务提供商的新租约1月开始，占45个基点；好消息是新租约已签署，租户1月入住，2个开发项目位置好、产品优质，只是因疫情需要时间出租 [90]