财务数据和关键指标变化 - 稀释每股收益为0.19美元，去年同期为0.30美元 [26] - 全美房地产投资信托协会（NAREIT）计算的完全稀释后每股运营资金（FFO）为0.41美元，2018年第一季度为0.38美元；排除去年同期的遣散费和减值费用后，2018年第一季度FFO为0.40美元 [26] - 季度末入住率为97.3%，较上季度末下降120个基点，较去年同期上升20个基点 [27] - 本季度开始约350万平方英尺的长期租约，其中26万平方英尺为新租约，310万平方英尺为续约租约，21.2万平方英尺为重新开发和收购并完成招租的面积；按面积计算的租户留存率为86% [27] - 同店净营业收入（NOI）现金增长率（不包括终止费用）为3.2%，包括终止费用后为4%；现金租金整体上涨8%，续约租金上涨7.8%，新租约租金上涨10.4%；直线租金整体上涨16.7%，续约租金上涨16%，新租约租金上涨24% [28][29] - 第一季度偿还了7200万美元的抵押贷款，加权平均利率为7.8%，有担保债务占总资产的比例降至不到6% [30] - 第一季度末，净债务加优先股与调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）的比率为4.8倍；3月31日，无担保票据、定期贷款和有担保融资的加权平均到期期限为5.8年，加权平均利率为4% [31] - 2019年NAREIT FFO指引为每股1.65 - 1.75美元，中点为1.70美元，较初始指引提高0.01美元 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 年初至今在九个开发项目和增值投资项目中签订了180万平方英尺的新租约 [8] - 截至目前，已签订约70%的2019年续租租约，现金租金变化率为13% [12] 开发业务 - 目前有2.98亿美元的项目正在建设中，总面积399万平方英尺，预计现金收益率为6.4%，截至目前已出租49%；预计这批开发项目的平均利润率约为37% [22] 处置业务 - 第一季度出售了一栋位于圣地亚哥的6.7万平方英尺的高装修设施，售价1050万美元；第二季度至今，在迈阿密出售了8400平方英尺的物业，售价110万美元；全年资产负债表出售目标为1.25 - 1.75亿美元，预计与往年一样集中在下半年 [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 全国层面工业市场供需平衡，CBRE经济计量顾问公司报告第一季度初步净吸纳量为3200万平方英尺，新竣工量为3300万平方英尺 [9] - 部分市场存在供应过剩情况，主要是特定子市场的大型设施；租金增长领先的市场包括南加州、休斯顿、达拉斯和丹佛 [10][39] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续在竞争激烈的环境中寻找盈利机会，推进开发项目，同时进行资产处置以优化投资组合并重新配置资金 [18][25] - 公司通过自我设定的4.75亿美元开发上限来管理和降低风险，持续评估各个市场的风险 [61] - 行业内寻求进入工业领域的资本持续显著增长，有新的商人建造商进入市场，这影响了土地价值、交易价格和项目利润率 [84] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2019年开局良好，租户活动活跃，公司团队努力挖掘盈利投资机会，执行销售策略以优化投资组合 [25][35] - 全国市场供需平衡，仍是房东市场，这种情况将持续一段时间；部分市场存在供应过剩，但也有其他市场持续快速增长 [62][66] 其他重要信息 - 公司的凤凰城合资企业年初至今向企业用户出售了两块土地，第一季度出售了一块55英亩的地块，公司的销售份额为500万美元；上周完成了另一块147英亩地块的出售，公司的销售份额为1820万美元；交易后，合资企业目前拥有最初收购的532英亩土地中的309英亩，并已返还约90%的投资资本 [24] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 开发项目潜在租户情况以及Ferrero租赁是整合还是扩张 - Ferrero的租赁是其业务增长需求，市场上对该规模空间有较多活动；其他租赁项目有多个询价和感兴趣的方，公司选择了最适合空间且信用最好的租户 [36][37] 问题2: 租金价差加速增长的驱动因素以及新租约和续约租约的价差情况 - 续约租约2019年已完成的租金增长约为13%，增长来自多个市场，领先的市场包括南加州、休斯顿、达拉斯和丹佛；预计全年租金增长将维持在13%左右 [39][41] 问题3: 新开发项目劳动力和材料成本的潜在通胀压力以及对承保的影响 - 成本较去年趋于平稳但仍在上升，不同市场情况不同，公司根据市场情况在承保时考虑4% - 7%的年增长率；租金增长速度总体快于建设成本增长，对利润率影响更大的是竞争激烈的土地价格 [42][43] 问题4: 目前是否有市场因素会使公司暂停新项目启动 - 部分市场存在供应过剩，主要是大型空间（90万平方英尺及以上），如南达拉斯、东北亚特兰大、I - 80区域、芝加哥和宾夕法尼亚中部，公司会密切关注这些市场的空间消化情况 [45] 问题5: 公司对优先股在资本结构中的看法以及未来发行情况 - 2019年公司仅有约3400万美元的债务偿还，信贷额度充足；上一次在资本结构中使用优先股可能是在2012年或2013年，公司会不时考虑，目前更倾向于10 - 12年到期的债务 [46] 问题6: 直线租金高于以往季度的原因 - 直线租金与实际租金的差距主要是免租期的影响；去年年底租赁的140万平方英尺的First Nandina物流中心的免租期在2019年第一季度体现，可能是主要驱动因素 [49] 问题7: 2018年开发完成但未投入使用的资产何时投入使用 - The Ranch已出租，其他未完全出租的建筑有25万平方英尺的First Logistic at 78/81、First Joliet的部分未出租阶段和First 290 Guhn Road的部分区域，公司有相关咨询和活动，预计有一年的空置期，将在完全出租时公布 [50] 问题8: 物业税调整对2019年第一季度同店NOI增长的影响以及后续季度情况 - 对2019年第一季度同店NOI增长的影响约为80个基点，预计全年每个季度的影响都是如此 [51] 问题9: First Nandina的免租期是否会持续到第二季度以及租约期限 - 免租期处于市场范围内（半年至一年一个月），但受保密协议限制无法披露具体信息；租约为长期，但具体期限不能披露 [52][53] 问题10: 今年剩余时间计划出售的资产类型以及圣地亚哥出售项目的情况 - 今年出售资产的类型和买家与过去几年相似，通常是用户、1031交换买家和高净值个人，预计集中在下半年；圣地亚哥的建筑是高装修建筑，当前租户因整合业务将搬出，公司评估后认为重新开发不划算，因此出售给了有1031交换需求的灵活物业再开发商，售价为每平方英尺156美元 [55][57] 问题11: 摊销租金是否包含在NOI中 - 摊销租金包含在过往NOI中 [58] 问题12: 是否计划在凤凰城的合资企业土地上进行开发 - 公司的战略一直是进行投机性开发、定制开发和土地销售，对目前的土地销售活动和价格很满意，将继续评估开发机会，有进展会及时公布 [59] 问题13: 为何在市场处于平衡状态时不更谨慎，以及是否有其他市场供需差距在缩小 - 公司通过自我设定的开发上限管理风险，持续评估各市场风险；在有供应过剩的子市场不会启动新项目，但其他市场仍在快速增长；目前公司关注的市场不存在供需差距缩小的情况，全国空置率仍在4% - 5%左右，仍是房东市场 [61][66] 问题14: 是否看到租户对小空间需求增加且支付更高租金的情况 - 公司看到各规模空间都有广泛需求，从租金价差来看，20万平方英尺以下的空间更有优势，因为这类空间建设较少，供应有限，租户选择少，所以愿意支付更高租金；第一季度结果显示，20万平方英尺以下空间租金增长约9%，20万平方英尺以上空间租金增长约7%，有200个基点的差距 [68][70] 问题15: 凤凰城合资企业收回大部分投资资本对开发和土地购置的影响 - 合资企业已收回90%的投资资本，仍拥有309英亩土地；这不会影响公司的开发和土地购置计划，公司的重点是实现价值最大化，包括土地销售、场地开发和定制开发 [71][73] 问题16: 公司如何在市场中做得更好，以及如何提高投资回报率 - 公司认为平台的优势很重要，包括客户服务、与租户保持密切联系以及关注技术等方面；通过这些方式可以更好地了解市场供需和租户需求 [76][77] 问题17: 开发上限是否提高以及开发项目的租赁期预期 - 开发上限从2018年1月的3.25亿美元提高到4.75亿美元，目前还有约2.45亿美元的额度；公司在开发项目中通常预计从建设基本完成后有一年的空置期，但平均在六个月左右就能完成租赁 [80][82] 问题18: 与其他开发商相比，开发节奏是否有变化，是否有新的参与者进入市场 - 寻求进入工业领域的资本持续显著增长，有新的商人建造商进入市场，这影响了土地价值、交易价格和项目利润率；市场情况因子市场而异，在进入门槛高的市场，资金投入速度会受到限制，过度建设的可能性较小 [84][87]