财务数据和关键指标变化 - 第一季度净收入为67.2万美元，即每股0.07美元，去年同期为2837.3万美元，即每股3.03美元，收入减少几乎完全归因于去年同一季度The Maren的重新计量收益 [8] - 本季度影响收入的其他项目包括与The Maren合并及后续增值时现有租赁相关的31.6万美元摊销费用、与布鲁克斯维尔多余房产出售相关的73.3万美元收益以及47.7万美元利息收入减少 [9] - 所有业务板块（包括非控股权益）第一季度净营业收入（NOI）为570万美元，去年同期为420万美元，增长35%，预计未来两年随着开发板块项目建设和租赁完成，NOI将增加 [10] 各条业务线数据和关键指标变化 内部工业平台或资产管理 - 2021年12月交付两座总面积14.554万平方英尺的投机性仓库，其中一座6.6万平方英尺的建筑已全部出租，64%已入住，其余计划在今年第二季度入住 [14] - 2021年第三季度破土动工的10.175万平方英尺的定制仓库，预计年底完成内部装修并交付租户使用 [15] - 翻新后的26.8万平方英尺的Cranberry Run商业园区在2022年第一季度实现完全入住，去年同期出租并入住率为87.6% [15] - 2022年第一季度内部运营的NOI为30.8777万美元，2021年第一季度为51.2696万美元，减少主要是由于新建筑投入使用但租户未完全入住 [19] 采矿与特许权使用费 - 本季度该部门总收入为240万美元，去年同期为230万美元，创第一季度收入纪录 [20] - NOI为229.1万美元，较去年同期增加457万美元，尽管有租户在弗吉尼亚州马纳萨斯的部分业务暂时转移 [20] 第三方合资企业 - 截至季度末，合资企业平台包括8个处于不同开发和运营阶段的混合用途项目，其中4个位于华盛顿特区，2个在南卡罗来纳州格林维尔，另外2个分别是与Capital Square合作的Hickory Creek和与St. John Properties合作的办公零售项目 [22][23][24] - 4个项目（包括Dock 79、Maren、Riverside和Bryant Street）共1256套公寓投入运营，其中978套已入住，去年同期为530套；7.4万平方英尺零售租户已入驻，去年同期为1.0762万平方英尺 [26] - FRP在这些项目中的NOI份额在2022年第一季度为249.7万美元，2021年第一季度为158.6万美元 [27] 贷款业务 - 目前有两个项目，Amber Ridge项目总承诺投资1850万美元，土地开发处于最后阶段，两家全国性房屋建筑商已签约购买全部187块土地，截至3月31日，64块土地已售出，本金和利息回报960万美元 [28] - Presbyterian Homes项目计划提供3100万美元资金，相关权利审批正在进行中 [29] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划在未来两年内完成开发板块项目的建设和租赁，以大幅增加NOI [10] - 公司看好工业板块，认为持有资产更有利，尤其是在当前有大量现金的情况下 [39][40] - 公司在贷款业务上非常谨慎，选择有合同和大量定金的项目，且不会长期从事住宅地块业务 [60][61][63] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 新冠疫情对公司员工影响有限，公司已接近正常运营，将继续协助租户应对新常态，并根据市场条件扩大投资组合 [31] - 公司财务状况良好，现金和现金等价物在过去几个季度基本保持不变，现金是宝贵的安全网，公司正努力将资金投入到能产生收入的项目中以增加NOI和现金流 [33] 其他重要信息 - 公司创始人Ted Baker两周前去世，享年87岁，他于1986年创立公司，直至2015年分拆，他聪明慷慨，为公司留下了非凡的遗产 [7] - 公司采用非GAAP财务指标净营业收入（NOI）来分析运营情况，该指标不能替代GAAP财务指标，GAAP与净收入的调节可参考最新收益报告第9页的非GAAP财务指标部分 [5][6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 资产收购价格是否有竞争力，对工业板块的乐观态度是否改变 - 公司是被土地所有者主动接洽，价格是双方协商的结果，公司对此满意 [37] - 公司的仓库大多较小，租户多样，电子商务是工业平台的重要部分，但目前没有大型项目，未来市场将决定如何处理较大面积的建筑，公司一直对工业板块有信心，目前持有资产更有利 [38][39][40] 问题2: 集料收购的租约是否有到期日，盈利能力与其他业务是否相同，土地所有者情况，Amber Ridge项目贷款余额，如何看待建筑成本通胀与租金上涨，稳定高品质多户住宅的资本化率情况，资本市场现状下是否有更多向房屋建筑商贷款的机会 - 租约期限超过储量开采所需时间，租户有续约选项，具体细节记不清，在开采期间租约条款不变 [42][44] - 该项目盈利能力与其他业务相同，除收购成本外无其他成本，特许权使用费将直接计入底线，可能有少量财产税和非现金税收扣除 [45][46] - 土地所有者是一个长期持有该土地的家庭，双方出于各自原因达成交易 [48] - Amber Ridge项目截至3月31日贷款余额为890万美元 [49][50][51] - 已投入资金的项目建设接近尾声，不受建筑成本通胀影响，未来新项目会根据市场动态决定是否推进，成本过高时会谨慎考虑项目可行性 [53][55] - 预计资本化率会受到影响，但目前未看到明显变化，市场上仍有大量资金追逐优质产品 [57][58] - 目前有两个项目，建筑商积极购买地块，是否有更多贷款机会取决于市场动态和项目位置，公司会非常谨慎选择项目，且不会长期从事住宅地块业务 [60][61][63] 问题3: 与Woodfield的合作关系如何，是否有更多合资项目，Amber Ridge项目的瀑布式分配如何计算 - 与Woodfield的合作关系良好，公司喜欢南卡罗来纳州和Woodfield，但每个项目都需独立评估，目前没有已承诺的新项目 [67][69][70] - Amber Ridge项目的瀑布式分配基于收到的利润和利息，是对提供的本金余额的内部收益率（IRR） [71][72] 问题4: 是否有兴趣将现金投入6个月或12个月国债，市场利率上升和波动是否带来投资机会，对仓库开发选择定制项目或关键租户的看法 - 公司一直在关注国债投资，根据资本需求进行梯级投资，目前国债投资产生的利息收入高于货币市场 [76][77] - 目前判断市场利率上升和波动带来投资机会还为时过早，公司会持续关注 [80] - 公司喜欢在合适情况下开发定制项目，建筑设计要具有灵活性，且不会为租户改进投入过多资金 [81][82]