财务数据和关键指标变化 - 第一季度净收入为2837.3万美元，即每股3.03美元，而去年同期为161.8万美元，即每股0.16美元，增长主要源于马林项目的稳定和公允价值调整带来的5110万美元收益 [9] - 本季度专业费用较去年同期减少26万美元，主要因安纳科斯蒂亚物业的环境索赔在去年年底解决；股票薪酬费用从去年同期的60.1万美元降至本季度的20.2万美元，因股票授予时间不同；本季度合资企业亏损增加99.3万美元，主要是马林项目稳定前亏损增加24.8万美元和布莱恩特街项目亏损增加66.3万美元 [11] - 本季度骨料特许权使用费收入同比增长5.95%，达到231.5万美元，是该业务板块历史上第一季度收入最好的一次，过去12个月特许权使用费收入达960万美元，首次超过连续12个月950万美元的收入门槛 [12] 各条业务线数据和关键指标变化 资产管理业务 - 2019年完成约400万平方英尺仓库资产清算，目前仅剩下马里兰州斯帕克斯的3.3万平方英尺多租户总部大楼和佛罗里达州杰克逊维尔的一块空地，空地租给Vulcan Materials至2026年 [16] - 2019年初收购马里兰州阿伯丁的Cranberry Run商业园，去年年底完成翻新，截至3月31日，该资产出租率为87.6% [17] - 本季度该业务板块总收入同比增长9.2%，达到71.2万美元，营业利润为1.7万美元，而去年同期亏损13.1万美元，增长主要归因于Cranberry Run的高出租率 [18] 开发业务 - 与John St. John Properties的合资项目一期，位于马里兰州巴尔的摩县，包括四座建筑，总面积10.003万平方英尺，截至季度末整体出租率为46.7% [19] - 去年第三季度出售9.4万平方英尺仓库后，在巴尔的摩港附近的霍兰德商业园开始建造两座总面积14.575万平方英尺的投机性仓库建筑，预计今年第三季度完工，目前正在进行租赁工作 [20] - 马里兰州汉普斯特德的Hampstead Overlook项目正在进行PUD授权流程，去年年底概念规划获批，计划建造164套独立住宅和91套联排别墅，目前正在寻求当地机构的初步规划审查 [21] - 马里兰州巴尔的摩县的海德公园项目，所有授权在2020年完成，一位房屋建筑商在基础设施开发前购买了所有126块住宅用地，所有本金和应计利息已偿还，部分利润已收到，预计今年第二或第三季度获得额外利润，初始350万美元投资的内部收益率超过27%，即超过100万美元 [22] - 马里兰州乔治王子县的Amber Ridge住宅开发项目，公司总投资承诺为1850万美元，授权已完成，土地开发已开始，两家全国性房屋建筑商已签约购买所有187块土地，首批完工地块预计今年第三季度交付 [24] - 与MRP合作的布莱恩特街项目一期，位于华盛顿特区东北部，第一座建筑Coda于今年1月投入使用，4月1日获得所有154套公寓的最终入住证书，截至季度末出租率为35.7%，截至昨日出租率为57.1%，入住率为34.4%；一期总共将有487套公寓和8.61万平方英尺的首层和独立零售空间，约5.1万平方英尺的零售已预租 [25][26] - 与MRP合作的1800 Half Street项目，位于华盛顿特区Buzzard Point地区，8层建筑将有344套公寓和1.1246万平方英尺的底层零售，计划于2022年第三季度完工，截至季度末完成16% [27][29] - 与Woodfield Development在南卡罗来纳州格林维尔的两个合资项目，Riverside公寓项目200套单元，2020年第一季度开工，预计今年第三季度完工；0.408 Jackson多户住宅开发项目227套单元和4700平方英尺零售空间，2020年5月开工，预计2022年第三季度完工；公司已投资1590万美元获得40%所有权权益，两个项目均为机会区投资，可递延430万美元联邦税 [30][31] - 去年11月以1050万美元购买马里兰州阿伯丁的55英亩土地，即Cranberry Run商业中心二期，可支持多达67.5万平方英尺的仓库产品，目前正在申请并入同一市政边界，预计2022年底或2023年初开始建设 [32] - 今年4月与霍兰德商业园最后一块建筑用地签订了10.175万平方英尺仓库的长期定制租赁协议，预计今年第三季度开工，2022年第四季度交付 [33] 稳定合资企业业务 - 2019年7月投资600万美元获得弗吉尼亚州亨里科县Hickory Creek 294套花园式公寓26.6%的受益权益，今年第一季度分红8.4万美元，相当于年投资回报率5.65%，全年和第一季度平均入住率超过95%，收款率和12个COVID付款计划占收入不到3% [34][35] - 华盛顿特区Anacostia河滨项目二期Marin于今年3月达到稳定状态，即264套公寓入住率达到90%，截至季度末，92.8%的公寓已出租，92.04%已入住；6900平方英尺的首层零售空间100%已出租，计划于今年第三和第四季度开业 [36][37] - Dock 79的305套公寓截至本季度末出租并入住率为94.1%，续租率为60%，与上季度相似；由于政府因COVID实施的租金上涨限制，租金持平；本季度净营业收入为153万美元，较去年同期减少27.8万美元，原因是政府租金冻结和三家餐厅及停车场设施客流量减少 [38] 各个市场数据和关键指标变化 - 骨料特许权使用费收入在疫情期间连续三个季度超过以往，过去12个月首次超过950万美元的收入门槛，且随着国家接近出台重大基础设施法案，该业务板块有望受益 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续在资产收购上寻找增值机会，并在有土地库存时建造投机性建筑 [16] - 公司发展管道中多户住宅项目增多，未来24个月将有多个多户住宅项目上线 [46][47] - 在布莱恩特街项目中，公司认为其靠近红线地铁入口和自行车道，且项目规模大、能营造独特氛围，具有竞争优势；同时，周边地区竞争激烈，但公司认为零售组件将有利于公寓租赁 [91][95] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 随着疫苗接种人数增加，回归正常世界的道路正在慢慢显现，但公司仍未摆脱困境，不过公司对正在开发的项目持乐观态度，充足的流动性让公司能够保持这种乐观 [14] - 春季来临、棒球比赛回归和疫苗广泛接种是积极信号，但公司仍受到COVID的影响，不过公司凭借坚实的财务基础能够应对困难并继续发展 [40][41] 其他重要信息 - 公司在Riverfront on the Anacostia项目上取得两项重要成就：一是为Dock 79获得9200万美元再融资，为Marin获得8800万美元永久再融资，均为12年期只付利息贷款，利率3.03%，将显著降低Dock 79的债务偿还压力，并还清Marin的建设贷款和夹层融资；二是Marin于3月达到稳定状态，公司在会计上获得该合资企业控制权，需将资产和负债价值调整至公允价值 [6][7] - 由于将Marin的业绩并入损益表，公司未来折旧和摊销增加，对净利润的影响可能为负，但对净营业收入和现金流的积极影响将显著 [9] - 公司将继续进行机会主义的股票回购，本季度以平均每股43.95美元的成本购买了6004股 [15] 问答环节所有提问和回答 问题1: 公司是否转向以多户住宅为主，未来几年投资组合是否会翻倍 - 公司表示“大幅增加多户住宅”指的是开发管道中多户住宅项目增多，与一年前相比，公司从有一栋多户住宅建筑增加到两栋，今年将有南卡罗来纳州格林维尔的项目和布莱恩特街的四座建筑，明年还有两个项目上线，未来24个月将是公司的重大转型期 [46][47] 问题2: 马林项目控制权变更后，公司在合资企业中的份额是否仍为80% - 公司表示有一个提升机制，需经过货币化过程，根据商定价值和瀑布式分配方案，公司所有权会像Dock 79项目一样有所降低，但目前尚未准备好与合作伙伴进行谈判 [51] 问题3: 是否会在10 - Q报告中披露评估结果 - 公司表示评估过程完成后会披露 [53] 问题4: 马林项目的建筑成本是多少 - 公司表示总项目成本约1.13亿美元，建筑合同成本为7100万美元 [55] 问题5: 建筑材料、劳动力成本通胀及供应情况如何 - 公司表示过去九个月到一年建筑价格因加拿大锯木厂关闭和住宅需求激增而大幅上涨，木材价格上涨两到三倍，虽有所回落但仍处高位；公司项目采购已完成，目前主要面临交付问题，而非成本增加问题 [56][57] 问题6: 政府税收法律变化，特别是10 - 31条款变化对公司潜在销售决策的影响，以及公司是否会考虑转为REIT - 公司表示目前判断还为时过早，很多项目需至少持有到2026年，且都在现有项目框架内受保护；公司会根据每个项目情况进行机会主义规划，优先考虑建设定价效率和项目质量，完成后再做评估；同时，公司一直不愿让税收因素主导决策，会观望情况 [59][60][61] 问题7: 马林项目的1000万美元税收准备金是现金准备金还是缺口 - 公司表示是递延所得税负债，非非现金项目 [63] 问题8: 布鲁克菲尔德资产未来三年或更长期的开发时间表 - 公司表示目前没有具体时间表，过去公司满足于从该资产获得采矿特许权使用费，但随着人们向佛罗里达州迁移，公司已开始进行市场研究和试探市场 [64][65] 问题9: 布鲁克菲尔德资产的分区情况 - 公司表示该资产已划为住宅用途，有DRI规划，也有两个高尔夫球场的分区，但除初步规划外，还需建设所有基础设施 [66] 问题10: 布鲁克菲尔德资产潜在可建设的地块数量 - 公司表示目前还没有足够信息确定 [72] 问题11: 随着多户住宅项目稳定和出租，公司是否会在2022年末或2023年考虑转为REIT - 公司表示可能不会，因为采矿特许权使用费收入被视为不可读收入，根据税法规定，不可读收入占比不能超过四分之一，而目前公司采矿特许权使用费收入大幅增加，情况与之前不同；但公司会继续探索各种可行方案，不排除任何可能性 [75][76] 问题12: 公司目前哪些物业是通过1031交换获得的 - 公司表示Crouse物业、Hickory Creek和Hampstead项目是通过1031交换获得的，但需进一步确认 [81][83] 问题13: 布莱恩特街项目周边的竞争情况如何 - 公司表示周边竞争激烈，但项目靠近红线地铁入口和自行车道，且规模大、能营造独特氛围，具有竞争优势；公司认为零售组件将有利于公寓租赁 [91][95] 问题14: 布莱恩特街项目周边未来三年新建筑完工时的建设情况 - 公司表示接下来三座建筑即将完工，华盛顿特区到处都有起重机作业，很难判断；公司物业管理团队通过软件程序密切关注周边公寓租赁情况，最近几周已将折扣降低一半；竞争有时也有帮助，且公司认为零售组件将有利于公寓租赁 [94][95] 问题15: 科达项目的整体广告策略是什么 - 公司表示有三个活跃的广告活动，分别针对居住或参观过周边竞争项目的人群、访问过科达网站的人群以及搜索与科达和布莱恩特街相关关键词的人群进行定向广告 [96] 问题16: 在线广告的预期回报率如何量化 - 公司表示在线广告的每次获客成本约为56 - 57美元，高于Facebook广告的42美元，但认为在线广告更有效；例如投放1.8万次商业广告，有19人参观项目 [98] 问题17: 劳动力和原材料成本增加是否会改变阿伯丁物业的未来开发，公司是否会更多考虑棕地或现有开发项目 - 公司表示会考虑所有开发项目，认为位置是最重要因素，同时会关注每平方英尺的价格；公司有丰富的土地收购经验，会根据市场情况决定何时和如何建设 [99][100]