财务数据和关键指标变化 - 本季度公司回购21.5万股股票，均价41.39美元，目前获授权可再回购至多850万美元股票并计划择机进行 [7] - 季度盈利受推迟年度股票授予及COVID - 19影响，华盛顿Dock 79投资的零售场所部分时段关闭，恢复运营后速度远慢于去年，影响收入 [8] - 现金和投资维持在1.65亿美元左右 [10] 各条业务线数据和关键指标变化 资产管理业务 - 截至二季度末，该业务板块含四处商业地产，本季度Cranberry Run入住率从3月31日的54%增至71.9%，200万美元的重大翻修项目完成，建筑升级获市场好评 [12][13] - 该业务板块总收入71.6万美元，同比增加5.4万美元 [14] - 运营利润5.8万美元，去年同期运营亏损1.1万美元，同比增加6.9万美元，主要因1801 62nd Street新的投机性建筑达到满租；7月31日，该仓库以1230万美元出售，实现销售收益380万美元，收益已存入1031交换基金 [15] 采矿和特许权使用费业务 - 总收入240.2万美元，去年同期为263.3万美元；总运营利润211万美元，去年同期为242.2万美元，减少31.2万美元，主要因Lake Louisa项目租户2019年7月获得采矿最终许可，不再支付双倍最低特许权使用费 [16] - 本季度出售Gulf Hammock物业，售价251万美元，实现销售收益170万美元；该业务板块短期和长期前景乐观，年化收入917.4万美元，过去12个月收入916.3万美元，为该业务板块历史第二好成绩 [17] 开发业务 - 与St. John Properties的合资项目一期总体入住率44% [18] - Hampstead Overlook项目今年春季获得概念规划批准 [19] - 海德公园土地开发项目一期于今年5月完成结算，产生267万美元本金和应计利息付款 [19] - Amber Ridge住宅开发项目正在争取授权，两家全国性房屋建筑商已签约购买187块土地，首批地块计划于2021年二季度交付 [20] - Maren项目截至6月30日完成98%，6月底出租率45%，入住率23%；截至8月3日，出租率60.98%，入住率47.73%；6月底签订5111平方英尺大型零售套房租约 [21][22] - 华盛顿特区Bryant Street混合用途开发项目一期截至6月30日完成67%，首栋建筑计划今年四季度交付，其余三栋预计2021年四季度完成，约4.4万平方英尺零售已预租 [23] - 1800 Half Street项目今年一季度购买土地，目前正在拆除现有建筑，三季度将开始垂直建设 [25][26] - 与Woodfield的Riverside项目今年一季度开工，预计2021年三季度完成 [28] - 与Woodfield的.408 Jackson项目4月底完成产权交割，已开工，预计2022年二季度迎来首批租户 [29] 稳定合资业务 - Dock 79本季度净运营收入109.2万美元，同比下降11%；本季度平均入住率91.5%，上一季度为93.52%；本季度续租率62.3%，上一季度为54%，因哥伦比亚特区法规禁止，暂无租金增长，预计禁令持续至年底 [30] - Dock 79零售部分约1.46万平方英尺，截至季度末出租率和入住率均为76%；零售租户因疫情关闭，6月22日大多恢复营业但远未达满负荷，租金支付基本恢复 [31][32] - 294单元的Hickory Creek公寓综合体二季度入住率94.6%，按时分配8.5万美元；公司对该项目投资600万美元，属1031同类交换的一部分，商业计划包括进一步翻新公寓内部、提高租金，适当持有期后以更高价值出售 [34] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司计划与具有相似理念的第三方平台合作，目前与Woodfield的合作进展良好，希望未来有更多合作 [62] - 鉴于当前情况，公司暂停部分潜在交易，优先完成在建项目，确保能履行债务义务；未来将更多关注工业开发机会 [63][65][66] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司受COVID - 19影响，但Dock 79零售租户占公司净运营收入的6%，且表现好于多数同类租户；多数租户继续运营并支付租金，公司认为情况不会改变 [38] - 尽管面临挑战，但公司团队表现出色，土地和仓库销售处于周期顶部价格，资产负债表强劲、流动性良好，对未来有信心 [99][100] 其他重要信息 - 一季度末有四名租户申请暂缓支付租金，二季度末除一名租户外，其他租户在清理逾期租金和费用方面取得重大进展 [37] - 公司办公室有限开放现场活动，员工可在家全负荷工作，必要时员工会保持社交距离并采取其他防护措施 [36] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 疫情和大城市社会动荡是否影响公司对城市多户住宅未来的看法 - 这是未知因素，会让人有所顾虑，但华盛顿特区是公司多数开发项目的核心，公司对此并不担忧，会持续关注 [47] 问题2: Dock 79和Maren能否进行实地参观 - 公司同时提供虚拟参观和实地参观服务 [49] 问题3: 该地区其他建筑是否提供租金激励和降价 - 公司在Dock 79和Maren提供约半个月租金的优惠，幅度不大，每平方英尺租金强劲，Maren的租赁速度惊人 [50] 问题4: Dock 79和Maren的区别 - 两者情况相近，Maren较新，每平方英尺价格略高，基本位置和配套设施相似，公寓大小相近，质量略有差异 [51][52] 问题5: Maren是否对宠物友好 - 与Dock 79情况相同 [53] 问题6: Vulcan是否会续租Buzzard Point的租约，是否影响新项目 - Vulcan会续租；公司认为疫情期间该项目是唯一新建建筑，有租赁优势，且是机会区投资项目，虽起步可能比Maren慢，但符合业务计划 [54][56][57] 问题7: 与Woodfield的两个新合资项目预期内部收益率是多少 - 两个项目都是机会区项目，但公司参与合作并非仅因此；公司期望内部收益率达到两位数 [61] 问题8: 与Woodfield的合作是否是未来更大项目的跳板 - 公司希望如此，计划与有相似理念的第三方平台合作，目前合作进展良好，希望未来有更多合作 [62] 问题9: 本季度是否有潜在交易，如何评价 - 公司在市场上关注混合用途和工业资产类别项目，看到一些有趣项目，但因疫情暂停，仍在积极寻找 [63] 问题10: 华盛顿特区多户住宅价格是否因租金冻结不确定性下降 - 租金冻结至10月底，公司提前约60天出租，因此暂不考虑租金增长；目前续租租金高于去年市场水平，公司更希望租户支付租金而非追求延期租金 [64] 问题11: Hollander Business Park剩余土地是否会加快开发 - 公司将于下周开始在紧邻已售建筑处动工建设两栋建筑 [68][69] 问题12: 是否有意增加采矿土地，可接受的价格是多少 - 公司很感兴趣，但很难获得，因运营商通常自有土地；公司希望项目首日回报率达6% - 7%，即购买土地后租户支付的最低特许权使用费加上赚取的特许权使用费，随着价格上涨，特许权使用费会增加，但业务增长成功的可能性不大 [70][71] 问题13: Lakeside Business Park地块是否已出售 - 地块已于4月出售 [77] 问题14: Dock 79租户未营业时如何确认收入，收入和净运营收入下降中，多户住宅和零售部分低入住率的影响分别是多少 - 净运营收入下降是因二季度入住率略有下降，但住宅部分预计很快回升至93% - 94%；零售部分向租户开票，设置可疑账户备抵，超过90天会进行相应处理；三名零售租户中两名已支付6月和7月租金及部分运营费用，仅欠4月和5月租金，第三名租户设置了可疑账户备抵，公司将关注其业务情况，预计年初后收回递延租金 [80][81][82] 问题15: 二季度租金和净运营收入下降是否与棒球赛季有关 - 是相关因素，棒球赛季开始但无观众，公司无法获得相关收益 [84][85] 问题16: 何时停止寻找交易并大幅增加股票回购 - 公司会根据情况决策，目前受回购限制，已尽可能快地回购；公司更倾向保留多余现金以应对疫情，确保能处理手头事务 [91] 问题17: 后疫情时代，一楼零售模式是否会改变，是否会影响未来开发 - 需观望，除Bryant Street项目外，零售在建筑中占比通常较小；公司认为餐厅和美食广场是可考虑的方向，希望打造无法在线上获得的零售组件，以支持居民并促进零售和住宅部分发展 [94][95] 问题18: 当前环境是否影响Bryant Street项目前景 - 公司认为不会，该项目一期规模大，首栋建筑位置稍偏；公司有强大的物业管理公司Bozzuto，计划四季度开始预租，样板间已获好评，周边社区也很期待，需观望 [96]