财务数据和关键指标变化 - 2020年第一季度净收入为161.8万美元，即每股0.15美元，而去年第一季度为189.8万美元，即每股0.19美元，缺口是由于股票薪酬时间安排导致，今年为60.1万美元，去年为2.9万美元 [5] - 公司保留了高水平的流动性，信贷额度基本未动用，为2000万美元，手头现金和债券投资组合约为1.6亿美元 [8] - 公司批准额外1000万美元用于股票回购，但计划机会性地使用该授权 [9] 各条业务线数据和关键指标变化 资产管理业务 - 该业务板块由4处商业地产组成，本季度新项目租赁成功，Cranberry的入住率从去年12月底的26.1%增至54%，重大200万美元翻新项目接近完成 [11][12] - 该业务板块总收入为65.2万美元，同比增长1.7%，但运营亏损13.1万美元，较去年同期的6.6万美元亏损减少6.5万美元 [13] 采矿和特许权使用费业务 - 总收入为218.5万美元，去年同期为222.9万美元，总运营利润为190.4万美元，较去年同期减少9.7万美元，主要原因是Lake Louisa不再收取双倍最低特许权使用费 [14] 开发业务 - 与St. John Properties的合资项目一期整体入住率为44%；Hampstead Overlook住宅项目今年春季获得概念规划批准；Hyde Park土地开发项目预计今年第二季度结算；Amber Ridge住宅开发项目正在争取产权，两家全国性房屋建筑商已签约购买所有地块，首批地块计划于2021年第二季度交付 [15][16][17] - 华盛顿特区Anacostia河畔项目二期Maren于3月下旬迎来首个租户，截至3月31日完成95%，截至5月4日出租17.1%；华盛顿东北部混合用途开发项目Bryant Street一期截至3月31日完成53%，首栋建筑计划于2020年第四季度交付，其余3栋预计2021年第四季度完成，约4.4万平方英尺零售已预租 [18][19] - 2019年12月，公司向与MRP的合资项目1800 Half Street投入3730万美元股权，该项目今年第一季度购买土地，目前正在拆除现有建筑，预计今年第二或第三季度开始垂直建设 [22][23] - 2019年12月，公司与Woodfield Development达成两项合资协议，投资南卡罗来纳州格林维尔的两个开发项目，Riverside项目已开工，预计2021年第三季度完成；.408 Jackson项目4月底完成产权交割，5月下旬开工，预计2022年第二季度迎来首个租户，两个项目可递延430万美元税款 [24][25][26] 稳定合资企业业务 - Dock 79本季度净运营收入为181.2万美元，同比增长11.17%，公寓平均入住率为93.52%，本季度租户保留率为54%，平均租金涨幅为1.46%，零售部分截至季度末入住率为60 - 76%，出租率为76%，但受疫情影响租户关闭，3家租户寻求租金减免 [27][28] - 去年7月引入的里士满Hickory Creek公寓综合体，今年第一季度入住率从去年12月的92.9%升至94.3%，按时分配8.3万美元，税后年化回报率为5.65% [31] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续将仓库销售所得资金重新部署到优质房地产项目，并机会性地回购公司股票 [4] - 鉴于当前经济形势，公司缩减资本支出，保留流动性以等待经济未反弹时的机会，计划机会性地使用额外1000万美元的股票回购授权 [9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - COVID - 19对世界经济产生前所未有的影响，但公司被视为必要业务，继续满负荷运营，遵循政府指导和命令，员工居家办公 [33] - 截至第一季度末，只有4名租户申请租金减免，占公司整个投资组合净运营收入的6%，绝大多数租户继续运营并支付租金，目前情况预计不会改变 [34] - 虽然当前情况带来挑战，但也带来机会，公司看好项目和现金流动性带来的选择空间 [35][37] 其他重要信息 - 公司认为目前购买的FRP股票价格远低于其内在价值，即使考虑新冠疫情影响 [4] - 公司从期权改为赠股，在本季度计入赠股全部价值，而非像期权那样在其有效期内分摊 [5] - 公司在华盛顿特区的部分项目位于指定机会区，可递延与2018年仓库平台销售相关的重大税务负债 [20][22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于Maren项目，预计何时能达到与Dock 79相似的入住率 - 目前难以确定，公司目前运营基本符合预算，每月约租赁15套单元，且过去两个月一直保持该租赁速度 [41][43] 问题2: 是否看到更多部署现金的机会，若有，在哪个业务板块 - 有很多部署现金的机会，但公司会暂停，先让现有大项目稳定并观察租赁情况，若情况持续，未来会有更好机会，正常项目回报可能翻倍或三倍，公司将进入机会主义模式观望 [47][48] 问题3: 寻找新机会时，是否考虑当前股价并更积极地进行股票回购 - 公司一直在进行股票回购，第一季度购买了大量股票，董事会会议获得额外1000万美元股票回购授权 [49] 问题4: 入住Maren项目的人群 demographics 以及与MRP的经济分成情况 - 入住人群主要是25 - 35岁的千禧一代；公司在Dock 79的所有权权益为66%，在Maren项目目前所有权权益为80%，达到稳定期可能会有股权稀释 [56][57] 问题5: 疲软经济和就业趋势是否会影响华盛顿特区多户住宅的供需基本面 - 目前一切都令人担忧，但亚马逊进入北弗吉尼亚对公司项目是利好，华盛顿有自身的生态系统且在不断发展，公司有乐观的理由；2008 - 2009年类似项目的NOI下降约15%，若当前情况持续，租户受影响可能导致NOI恶化，但目前尚未出现 [58][59] 问题6: Dock 79零售业务的NOI损失情况 - 难以确定具体损失程度，零售租户3月中旬关闭，每月损失约4 - 5万美元，若持续到6月，之后租金和运营费用报销会逐步恢复；Dock 79零售业务NOI占比不到10% [60][61] 问题7: 公司固定收益投资是否使用外部经理 - 公司使用外部经理进行固定收益投资 [62]