财务数据和关键指标变化 - 2023年第一季度FFO每股1.59美元，高于市场共识和内部预期，较去年第一季度增长6%，是公司有史以来最好的第一季度业绩 [43] - 可比POI增长指标为3.6%，处于2% - 4%初始指引的上限；现金基础上，可比指标（不包括前期租金和条款费用）为5.2%，现金基础可比最低租金增长4% [78] - 整体占用率从去年的91.2%增长140个基点至92.6%，租赁率从93.7%增长50个基点至94.2% [59] - 本季度签署101份可比租约，面积超50万平方英尺，每平方英尺租金34.72美元，较上一租户最后一年现金基础租金高11%，直线基础高24% [72] - 第一季度末总可用流动性为13亿美元，其中循环信贷额度下可用12亿美元，现金1亿美元 [61] - 重申2023年FFO指引为每股6.38 - 6.58美元 [82] 各条业务线数据和关键指标变化 零售业务 - 本季度签署四份杂货交易，包括一份续约和三份新交易 [44] - 小商铺占用率季度环比增加50个基点，自2022年第一季度以来累计增加270个基点 [74] - 零售租赁需求强劲，活动水平超过历史水平20% - 30% [52] 办公业务 - 桑塔纳西区按楼层建设的方式吸引了更多市场关注，过去30 - 60天内咨询和房产参观活动有所增加 [57] 混合用途业务 - 混合用途运营物业的最新完工阶段为季度业绩贡献1000万美元的物业运营收入 [48] - 四个大型混合用途社区的零售租赁占用率达98%，租户销售额远高于2019年水平 [54] 各个市场数据和关键指标变化 - 物业估计在过去12个月内有超过2800万购物者光顾，约三分之二的租户报告销售额良好，每平方英尺总销售额达700美元，食品和饮料每平方英尺销售额超过1000美元 [46] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于扩大信息披露，为投资者提供更有效分析业务的相关信息 [2] - 倾向于投资供应受限的地区，而非人口增长大的地区 [5] - 计划在现有市场寻找有意义的项目，而非追逐人口增长 [12] - 希望在未来使混合用途项目的经济可行性提高，目前虽不会立即动工，但看好其长期潜力 [39] - 对于增量项目启动，要求内部收益率（IRR）至少比资本成本高150 - 200个基点 [29] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 零售需求与当今消费者和零售商的需求一致，尽管预期租赁活动会放缓，但目前仍保持强劲 [52] - Bed Bath破产虽不令人欢迎，但有利于创造购物中心的增量价值，预计2024年末替换租金将开始增加 [53] - 公司认为其混合用途物业具有差异化优势，各用途需求旺盛，是人们向往的地方 [40] - 尽管零售行业出现租户破产情况，但公司对业务的韧性和稳定性有信心，认为能够平衡风险 [69] 其他重要信息 - 以3550万美元从Seritage Realty Trust收购长岛亨廷顿广场购物中心的收费权益和主力租户租约 [47] - 季度末后，以5.375%的利率 refinance 6月1日到期的2.75亿美元债券，发行3.5亿美元五年期绿色债券，认购情况良好 [56] - 预计明年将对6亿美元债券进行融资或 refinance，计划在今年下半年寻找机会 [77] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司在部署资本时更倾向于城市填充区域还是人口增长区域 - 公司倾向于供应受限的地区，如霍博肯的华盛顿街，而不是人口增长大的地区，因为人口增长大的地区通常会有更多的供应增加 [5] 问题: 从租户那里听到了什么，75个基点的一般储备是否会全部使用 - 零售租赁需求强劲，特别是小商铺，租户决策更注重长期，存在向优质物业转移的趋势，75个基点的储备可能有调整空间 [17][19] 问题: 桑塔纳西区的办公需求情况，以及919项目的租赁进展和初始租金贡献预期 - 桑塔纳西区允许按四层一组出租并开始建设的决策取得了成效，参观人数增加，有与多个租户的洽谈活动；915项目已将楼层交给租户建设，预计明年开始有贡献 [23][26] 问题: 考虑到资本成本上升，如何看待增量项目启动的回报门槛 - 公司要求增量项目的内部收益率（IRR）至少比资本成本高150 - 200个基点，具体取决于项目风险 [29] 问题: 第四季度续约情况及较低租户改善成本（TIs）是混合因素还是新常态 - 这是多种因素的混合，包括杂货店续约和整体租约组合的影响 [34] 问题: 未来五年混合用途物业的占比，以及混合用途资产租金增长是否快于纯零售资产，零售商和住宅客户对混合用途物业的看法 - 公司希望在合适的地方最大化房地产的使用，但目前这些项目的经济可行性不佳，预计未来会有所改善；混合用途物业需求旺盛，是公司的差异化优势 [38][40] 问题: 小商铺90%的租赁率下，占用率和租赁率的差距，以及未来两年和今年的提升空间 - 小商铺占用率为88%，公司预计将两者都提高，占用率有望超过90%，租赁率有望超过92% [84] 问题: 此前关于将经济占用率推高至93%以上的目标是否因Bed Bath公告和近期破产风险而改变 - 目前9个主力租户盒子中只有一个租约被拒绝，若全面清算，占用率可能接近92%，需看破产程序的进展 [90] 问题: 公司在经济衰退中表现优于同行，但其对餐饮和部分服装等周期性类别暴露略高，这些类别在历史衰退中的表现如何 - 在特定市场中，这些租户在历史和当前都有销售增长，且在通胀期间有提价能力；2008 - 2009年金融危机期间，这些类别是公司表现最好的类别 [94][95] 问题: 上季度提到的约1亿美元处置管道进展如何，是否因债务市场波动而延迟 - 公司有资产处置清单，但需确保获得合理回报，目前因市场不稳定进展较慢，待市场稳定后处置业务有望回升 [99][114] 问题: 美联储暂停加息并可能在2024年第一季度降息，利率的可见性和稳定性是否能缩小买卖价差，从而重启增值收购和增长引擎 - 市场需要一定的稳定性和可预测性，目前买卖价差较大，但未来会有所改变，公司会长期经营并等待市场恢复 [67] 问题: 第一季度FFO略超共识但未调整指引，未来三个月哪些因素会增加或降低对全年预期的信心 - 持续强劲的租赁量是最大的驱动因素，如果租赁管道继续保持强劲，将增加信心 [107] 问题: 目前160个基点的SNO（已签约未占用）指标是否为长期稳定状态 - 公司希望将现有投资组合的SNO指标降至100 - 125个基点，公司的优势在于开发和扩建管道中的SNO规模与现有投资组合相当 [108] 问题: SNO管道中的平均租金是多少 - 总租金可能在20 - 25美元左右，基础租金可能在30 - 35美元左右，具体数字后续提供 [121] 问题: 多年前在加州扩展到西班牙裔中心的情况，以及是否会扩展到更多亚洲和西班牙裔中心 - 与Prime Store的合作很成功，但难以增加更多项目；是否扩展取决于合适的当地合作伙伴和市场情况 [118][123]