财务数据和关键指标变化 - 公司2022年第一季度房地产总收入比2021年第一季度高出超5100万美元，主要因Cordish交易使现金租金收入增加约2300万美元、2021年6月Bally's交易使现金租金收入增加1000万美元、出售巴吞鲁日和佩里维尔业务并回租物业使现金租金收入增加370万美元、Pinnacle Boyd、Belterra和Penn租约实现递增使收入增加290万美元、非现金直线租金及投资和租赁调整带来900万美元收入增长 [17] - 公司运营费用增加1370万美元，主要为与新Cordish租约相关的2670万美元信贷损失拨备、土地租赁权摊销带来约700万美元非现金土地租赁总额增加，部分被博彩费用减少1900万美元抵消 [18] - 因去年7月1日和12月17日出售业务，公司博彩收入和博彩费用均为零；REIT的G&A费用较2021年第一季度增加，主要因非现金股票薪酬费用和2020年奖金冲回，2021年该数字人为偏低 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 无 各个市场数据和关键指标变化 - 博彩REIT行业中，交易的资本化率在实时重新定价和变动，过去几个月内达成的交易在临近成交时，资本化率有25 - 50个基点的变动 [53] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司完成收购Cordish Companies旗下费城和匹兹堡的Live! Casino & Hotel房地产资产，2021年12月完成收购马里兰州Live!物业；本季度还完成与Bally's在岩岛和黑鹰的两处物业交易；公司2011年分拆时拥有24处物业，目前增至55处，未来将继续增加 [10][12] - 公司与Casino Queen在巴吞鲁日投资建设滑坡设施，预计2023年第二季度开业 [13] - 公司计划短期内建议董事会恢复发布业绩指引，有望在下个季度经董事会批准后实施；还准备建议董事会提高股息，并预计在未来几周内公开宣布 [14][15] - 公司今年除巴吞鲁日项目外，还计划尽可能与现有租户增加投资合作，目前与所有租户都有相关对话，虽结果未知但沟通频率增加 [21][37] - 公司业务模式考虑了宏观不确定性和资本市场波动，租赁覆盖范围增加，反映出运营韧性，为租金支付提供安全缓冲；公司注重资产负债表实力，采用匹配融资策略和资本市场纪律，未来交易融资将保持同样的纪律性，以锁定交易增值，目标是为股东增加长期每股内在价值 [24][26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为2022年和2023年业务发展良好，对未来充满信心 [15] - 公司认为博彩行业收入具有高度粘性，即使在经济衰退和高油价等情况下，人们也不会轻易放弃博彩娱乐消费，公司对行业前景不担忧 [134][135] 其他重要信息 - 公司在计算信贷损失时需考虑经济因素，宾夕法尼亚Live!主租约产生近2700万美元信贷拨备，这是因新租约首次设置准备金，且采用第三方计算和储备模型，该拨备为非现金费用，在调整后资金流中会加回，公司预计不会产生实际损失 [84][86] - 公司正在与一组贷款人讨论建立新的信贷安排，计划在下个季度对定期贷款A进行再融资，目前不考虑对冲可变利率债务风险 [89] - 公司认为可参考VG近期债券交易来估计自身无担保债务的定价，预计10年期债券发行利率约为5.25%，30年期约为5 5/8% [95] - 公司租约包含对租户新竞争的半径限制，可在一定程度上保护公司免受新市场竞争影响；与Cordish公司未来七年的新博彩开发项目有合作约定，与其他租户也有一些优先查看项目的安排 [111][113] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司G&A费用较高，是否会在第二季度降至较低水平 - 公司表示第二季度G&A费用会降至较低水平，因第一季度受非现金项目影响，如股票薪酬费用通常在第一季度较高，后续会有所下降 [36] 问题2: 公司提到的与现有租户的投资机会，能否谈谈Tropicana相关情况 - 公司称目前无法确定具体项目，与所有租户都有相关对话，随着公司资本成本优势日益明显，对话频率增加，但最终取决于租户决策；关于Tropicana，其交易与Bally's相关，目前有很多障碍需克服，公司会积极推动，若有进展会及时公布 [37][44] 问题3: 租约中包含租金递增下限或与CPI挂钩的无上限递增条款，与常规租约结构相比，公司支付的资本化率有何差异 - 公司以Cordish租约为例，该租约有固定递增条款，资本化率为6.9%，但每个交易都因资产、运营商、租赁覆盖范围、信用支持等因素而异，难以单独分析某一因素的影响；市场上新租约有与CPI挂钩并设上限的条款，这是公司与交易对手实时讨论的内容 [47][48] 问题4: 博彩REIT行业过去几年资本化率压缩，随着利率快速上升，这种情况是否会逆转 - 公司表示目前确实看到资本化率实时变动，过去几个月内达成的交易在临近成交时，资本化率有25 - 50个基点的变动；市场存在相互矛盾的力量，一方面债务成本上升可能使公司对租户更具吸引力，另一方面博彩现金流的弹性和持久性吸引了大量投资者；公司认为需等待后续交易来确定市场清算价格，作为上市公司，在与私人投资者的竞争中，目前的处境比一两个月前更好 [53][55] 问题5: 公司是否看到有新的机构资本对区域博彩市场感兴趣 - 公司称有人关注该市场，但进入该市场面临有限牌照和监管等挑战，公司在这些方面具有优势；基于相对风险调整后的回报，市场对该领域有一定兴趣 [56] 问题6: 与Cordish的合作，能否谈谈其未来可能的业务规模和合作前景 - 公司表示无法预测Cordish的具体计划，该公司在全国积极开展业务，不仅涉及新物业，还可能参与现有物业收购，公司对合作前景持乐观态度，但目前无法提供更多信息 [60][64] 问题7: Cordish参与的Caesars和Pompano的大型综合开发项目，公司是否会考虑参与 - 公司称与Cordish的合作主要围绕博彩开发，但对于此类综合项目，Cordish可能会与公司讨论；公司不会拒绝任何有经济意义的项目，但目前博彩行业表现出色，寻找同等或接近的非博彩项目难度较大，未来可能会涉足其他领域，但目前尚未有计划 [66][68] 问题8: 公司是否希望建立一个与现有租户进行投资活动的正式计划或目标 - 公司表示有相关目标，但最终取决于租户的优先级和时间安排，公司会积极与租户沟通，目前该领域的活动比以往有所增加，预计今年能与部分租户达成有意义的投资合作 [74] 问题9: 好莱坞赌场巴吞鲁日项目的预算是否有变化，项目进展如何 - 公司称项目预算较之前大幅增加，不仅因成本上升，还因项目规模扩大；项目进展顺利，钢构已搭建完成，桩基工程也已完成，目标是2023年第二季度完工，但目前无法提供具体预算数字，预计45天后能有更明确的信息 [76][78] 问题10: 本季度近2700万美元的信贷拨备与宾夕法尼亚Live!主租约有关，该拨备是如何产生的，两处宾夕法尼亚Live!物业的租金覆盖情况如何 - 公司称该拨备是宾夕法尼亚新租约首次设置的准备金，是考虑经济因素并采用第三方计算和储备模型得出的结果；马里兰州物业的租金覆盖情况优于宾夕法尼亚物业，但无法提供具体数字；该拨备为非现金费用，公司预计不会产生实际损失 [84][86] 问题11: 鉴于利率上升，公司是否有计划对定期贷款A进行再融资或对冲可变利率债务风险 - 公司表示正在与一组贷款人讨论建立新的信贷安排，计划在下个季度对定期贷款A进行再融资，目前不考虑对冲可变利率债务风险 [89] 问题12: 从当前债务市场来看，公司无担保债务的定价可能是多少 - 公司认为可参考VG近期债券交易来估计自身无担保债务的定价，预计10年期债券发行利率约为5.25%，30年期约为5 5/8% [95] 问题13: 拉斯维加斯大道市场有新的供应，这对公司的交易承销有何影响 - 公司称大道市场对公司的影响有限，除特定交易外，公司有明确的交易安排；2022年博彩REIT行业的并购活动将继续，但交易规模和范围会有所不同，可能会出现小至1亿美元、大至10亿美元的交易，除大道市场和大型企业并购外，不太可能出现大规模交易 [96][98] 问题14: 5月部分租约的百分比租金重置情况如何 - 公司称尚未收到相关认证，无法提供具体信息，但可参考报告中Pinnacle和Boyd物业过去12个月的租金覆盖情况，分别为2.29倍和2.93倍，而达到递增条件只需1.8倍 [100] 问题15: 宾夕法尼亚信贷拨备增加是由于哪些假设变化导致的 - 公司称宾夕法尼亚租约为本季度新签，首次设置准备金导致拨备金额较大；准备金根据经济因素确定，使用第三方计算和储备模型；未来准备金会受利率环境和生活成本等经济因素影响，但公司预计不会产生实际损失 [105][106] 问题16: 公司在交易市场中，是否对现有租户有合同保护，以防止新买家进入 - 公司称租约包含对租户新竞争的半径限制，可在一定程度上保护公司免受新市场竞争影响；与Cordish公司未来七年的新博彩开发项目有合作约定，与其他租户也有一些优先查看项目的安排 [111][113] 问题17: 公司对与其他非博彩REIT进行并购有何看法，有哪些一般参数或要求 - 公司称对于非博彩领域的并购，需考虑业务模式的持久性和弹性、与公司资本成本的风险调整后利差以及是否符合公司的竞争优势；目前筛选标准严格，尚未找到有实际操作意义的机会 [123][124] 问题18: 通胀环境对公司租户及其客户有何影响 - 公司认为博彩行业收入具有高度粘性，即使在经济衰退和高油价等情况下，人们也不会轻易放弃博彩娱乐消费，公司对行业前景不担忧；过去除2008年外，在每次衰退中，公司博彩设施的收入都有所增长，疫情期间租金覆盖也从未低于1.4倍 [134][135] 问题19: 马萨诸塞州合法化体育博彩，若博彩收入增加，公司与运营商的租约是否会重新谈判以获取更多收益 - 公司称与Penn的租约已对相关活动进行了明确界定，有效定位了赌场内外的活动，并将手机端活动纳入计算，该租约的可变租金结构很重要；对于其他较新的租约，若没有可变租金结构，体育博彩对租金经济后果的影响较小，但会增加设施的覆盖范围和运营健康状况 [144][148] - 公司认为体育博彩行业仍处于早期阶段，预计不会对实体赌场业绩产生重大影响，整体博彩活动会增加 [150]