财务数据和关键指标变化 - 第四季度公司适度超出营收和调整后EBITDA指引，AFFO超出指引近1% [18] - 全年公司适度超出AFFO指引高端，尽管面临与Penn National Gaming修订后的Pinnacle主租赁协议中未实现全额递增租金的不利因素 [19] - 第四季度末，公司循环信贷额度使用4600万美元，扣除未摊销发行成本后的总杠杆率为5.5倍（过去12个月EBITDA），净杠杆率为5.49倍（过去12个月EBITDA） [30] - 第四季度末，公司约9%的债务为浮动利率，近期公司已要求在3月提前赎回2.15亿美元4.875%的票据（原到期日为今年11月）和4亿美元4.875%的票据（原到期日为明年4月） [31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度公司与Boyd和Eldorado Resorts的租赁关系周年，合作互利，Belterra Park设施获批准转入自有房地产类别，Boyd计划对两处资产进行客房翻新投资 [20][22] - 公司与Eldorado就Lumiere物业置换事宜持续讨论，本季度解除了该物业的抵押，Tunica的度假村赌场从Penn主租赁协议中移除，物业数量减少2处，但不影响租金和收入流 [23][24] - 第四季度公司在Penn主租赁协议和Meadows主租赁协议周年时实现全额递增租金，并收到修订后Pinnacle主租赁协议部分递增租金的追补款项 [25] - Casino Queen持续支付占用成本，但低于违约覆盖率，公司密切关注，伊利诺伊州博彩委员会1月会议有其所有权转让议程，公司鼓励其第四季度营收同比显著改善，但初步覆盖率计算结果与营收增长不匹配，将与新管理团队沟通 [27][28] - 应税REIT子公司（TRS）在Perryville和Baton Rouge表现出色，本季度超出指引近80万美元，公司正考虑在Baton Rouge进行潜在适度投资和陆上迁移，路易斯安那州监管机构已批准 [29] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2020年公司将继续优化与投资者的沟通，专注于达成安全、有吸引力且增值的交易，同时通过加强沟通和改善债务状况提升股权价值，维持投资级评级 [11][12] - 公司认为地区博彩业提供有吸引力的风险调整后现金流，物业100%出租且未来稳定，地区博彩收入比拉斯维加斯大道收入更稳定，市场开始认识到这一点 [10] - 行业持续整合，公司与主要地区博彩运营商有良好关系，将继续作为业务合作伙伴促进其业务增长 [47] - 公司将坚持专注博彩业，只要博彩业有发展空间，同时关注新州博彩合法化机会，如佐治亚州 [61] - 公司会审慎管理资产负债表，高效增值地配置资本，考虑开发或提升现有投资组合、拓展地区博彩以外机会等 [63][64] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为市场开始认识到地区博彩资产的价值，公司资产具有稀缺性和长期稳定现金流，未来有提升空间 [41][42] - 体育博彩在已获批市场对业务有积极推动作用，在线博彩受监管框架和社交互动属性限制，不会对公司业务构成类似亚马逊的风险，新泽西模式证明其可吸引更多客户到实体赌场 [67][70] 其他重要信息 - 公司于昨晚提交了SEC Form 10 - K年度报告，今日上午生效，董事会昨晚会议后宣布2020年第一季度股息为每股0.70美元，3月20日支付给3月6日登记在册的股东 [17] - 公司已制定2020年第一季度和全年指引，考虑了Ford租赁协议的两年期可变租金重置，范围低端包含Eldorado递增租金，高端包含多个租赁协议的递增租金 [33][34] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 若近期有合适的大规模收购，公司如何融资，目前融资可用性及目标杠杆指标是多少 - 公司有董事会设定的杠杆指引，舒适杠杆区间为5 - 5.5倍，必要时可适度提高至6倍，会综合考虑股权和债务市场情况，以增值和杠杆中性为原则进行融资 [37][38] 问题2: 公司是否与Landon buildings沟通，如何看待与VG的潜在合并建议 - 公司与相关方有过沟通，但认为目前公司表现出色，暂无与VG合并的优势，双方将保持健康对话 [39][40] 问题3: 公司业务管道情况如何，与前几个季度相比怎样，指引是否考虑提前赎回债务的收益 - 公司业务管道无明显变化，与主要运营商保持良好关系，行业整合带来机会，指引未考虑提前赎回债务的收益，公司在利息费用指引上保持保守 [47][45] 问题4: 类似Bellagio的交易对公司业务模式是否有利，公司股价与其他两家存在差异的原因及缩小差距的策略 - 此类交易对公司资产类别有益，体现了机构资本对博彩资产价值的认可，公司认为自身表现良好，与其他公司差距在缩小，将继续向投资者宣传地区博彩现金流的价值 [51][58] 问题5: 若博彩REIT行业出现类似过去REIT行业的情况，公司会采取什么措施，在线博彩和体育博彩对公司业务的影响及公司的应对策略 - 公司会持续关注未来发展，目前仍专注博彩业，有足够发展空间，体育博彩对业务有积极影响，在线博彩受监管和社交属性限制，不会构成重大风险 [61][70] 问题6: Pinnacle East的1.77租金覆盖率是否包含与Penn上季度讨论的会计调整 - 该数字基于2019年4月底实现递增租金后的过去12个月数据 [72] 问题7: 近期其他交易的高倍数是否提高卖家预期，影响公司交易，Barstool交易中新增餐饮设施产生现金流后，公司是否有收购机会 - 公司认为Bellagio交易是特殊情况，未看到卖家预期大幅提高的情况，Barstool交易中新增设施若规模较小，运营商可能自行投资，大规模项目公司会考虑合作机会 [74][78] 问题8: 公司对2020年租金重置的信心如何，Landon buildings是否提出治理、组成或G&A方面的潜在变化建议 - 公司对租金重置有信心，披露了各租赁协议的四面墙覆盖率供投资者参考，未收到Landon buildings关于治理等方面的具体建议，公司治理情况良好，近期新增一名女性董事 [83][87] 问题9: 公司在设定租赁条款时哪些方面更灵活，哪些更严格，是否仍考虑国际机会 - 每份租赁协议都是独特的谈判，公司追求增值，若租户信用质量较低，会要求相应补偿，公司会考虑所有增值的投资机会，包括国际机会 [89][92] 问题10: 若拉斯维加斯大道有增值机会，公司是否感兴趣，是否会采用更严格的承销标准 - 公司会谨慎考虑拉斯维加斯大道的机会，会采用更严格的承销标准，确保在经济下行时的安全性 [96] 问题11: 鉴于公司股价表现，是否应过度股权化收购交易以降低杠杆，2020年指引中可变租金变化假设能否量化 - 公司会根据市场环境决定资本结构，目前对杠杆水平满意，不披露可变租金变化假设是为避免抢跑租户，指引中已包含一定程度的变化 [99][100] 问题12: TRS物业是否有体育博彩策略，若马里兰州和/或路易斯安那州通过立法 - 公司在马里兰州和路易斯安那州的TRS资产有不同的体育博彩立法情况，公司已与相关团队进行多次讨论，积极参与相关事宜 [104] 问题13: 公司是否会考虑不影响资产负债表的合资项目，Baton Rouge迁移的投资金额能否量化 - 公司历史上在收购方面有创新，未来若合资项目合理会考虑，Baton Rouge迁移投资预计低于2000万美元，主要是为提高运营效率 [107][108]