财务数据和关键指标变化 - 2018年完成15亿美元新投资，新增8处房产，房地产收入增加1.55亿美元 [8] - 第四季度EBITDA和AFFO每股收益符合2018年第三季度发布的指引 [13] - 调整后EBITDA同比增长17.3%，本季度AFFO每股收益同比增长9.1% [14] - 预计第一季度AFFO每股收益同比增长8%，2019年AFFO每股收益增长区间为7% - 8.5% [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2019年无可变租金重置，Penn租约去年已重置，下次重置在2023年，其他租约下次重置在2020年 [15] - 截至2018年底，Penn主租约的12个月滚动覆盖率为1.88倍，修订后的Pinnacle主租约为1.83倍，Meadows租约为1.92倍 [16] - Boyd主租约2018年剩余时间的租赁覆盖率预计接近2倍，Eldorado收购Tropicana时租金覆盖率接近2倍 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 巴吞鲁日市场因2018年6月1日实施禁烟令，经济活动下滑，公司对该地区相关商誉进行减值测试并计提减值费用 [20][21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于安全、合理、谨慎地提升AFFO，并逐年提高股息，不盲目追求规模扩张 [44] - 2019年将努力缩小资本成本差距，凭借与游戏行业的合作关系争取独特机会 [46] - 持续关注各类相邻和垂直领域，但尚未找到比游戏行业更稳定的收入来源，进入非游戏领域的交易仍需等待 [57] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 目前处于经济周期后期，卖家期望未因市场波动和经济环境改变而调整，市场活跃度不如去年第四季度 [34] - 公司资产负债表状况良好，84%的债务为固定利率，2019年无债务到期，下一次流动性需求在2020年11月，有足够的灵活性管理业务 [22] 其他重要信息 - 公司聘请投资银行评估战略选择，积极监测相关过程，期望提升资产运营表现 [19] - 第四季度对巴吞鲁日房产相关商誉进行减值测试并计提减值费用 [20][21] - 公司扩大和拓宽了高级管理团队，欢迎Matt Demchyk和Joe Jaffoni加入 [24] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 近期金融市场波动对与房产卖家的讨论及卖家预期有何影响 - 目前卖家出售意愿不强烈，市场活动与以往基本一致，卖家期望未因市场波动和经济环境改变而调整，市场活跃度不如去年第四季度 [34][35] 问题2: 公司股价反弹，是否愿意使用ATM - 不太可能使用ATM，公司预计在不使用ATM的情况下将杠杆率调整到指引范围内，董事会认为公司股权当前收益率与10年期国债仍有450个基点的差距，股权价值仍存在错位 [36] 问题3: 考虑到公司债务成本优势，在当前市盈率差距下是否有机会在收购中具有竞争力，以及三重净租赁行业其他公司是否会关注游戏领域 - 公司专注自身业务，不关注竞争对手，过去一年已完成一些增值交易，证明市盈率差距不影响业务开展，主要目标是安全、合理地提升AFFO和股息 [43][44] - 公司在2019年将努力缩小资本成本差距，凭借与游戏行业的合作关系争取独特机会 [46] - 随着人们关注公司租户稳定性和现金流，公司与其他三重净单一租户净租赁公司的估值差距有望缩小 [48] 问题4: 指引范围的差异是否基于租金是否上涨，是否存在无法达到预期的风险 - 公司采取保守态度，过去几年有过预期未实现的经历，且只有运营商清楚其业务运营表现，因此等待租金实际上涨后再确认收入 [54] 问题5: 公司是否更接近进行非游戏资产交易，可能的交易形式如何 - 进入非游戏领域可能是必然趋势，但公司尚未找到比游戏行业更稳定的收入来源，将继续关注并寻找机会，重点是理性、安全的增长 [56][57] 问题6: 如何看待两个新的好莱坞房产项目，它们如何融入公司投资组合 - 不确定项目发展情况，与Penn的讨论仍在进行中，预计不会纳入主租约，更关注其对现有Penn National业务的影响 [63][64] - York项目是租赁改良项目，公司无参与机会，Morgantown项目由Penn自行开发，主租约中有非竞争条款，若在非竞争区域内开设竞争设施，可变租金将设下限 [65][66] 问题7: 大型房产（如拉斯维加斯房产）是否具有更高的内在或感知价值，会否影响公司估值 - 公司更关注收益的可靠性，而非房产位置，认为区域房产收益更稳定，且区域市场与拉斯维加斯市场在经济周期、现金流生成等方面存在差异，不会为追求估值提升而追逐拉斯维加斯房产 [73][74][78] 问题8: 第四季度商誉减值费用的评估是否仅与巴吞鲁日禁烟令有关，为何在第三季度报告中未提及该费用 - 减值主要与巴吞鲁日市场经济活动下滑和禁烟令有关，2016 - 2017年因洪水带来的经济活动在2018年逐渐消退，禁烟令加速了市场下滑 [86][87] - 公司希望观察市场基本面是否恢复，年末确认市场无法回到之前水平，因此在年末进行减值评估并计提费用 [88] 问题9: 租户对现有房产进行改善投资的机会如何，是否会对覆盖率和或有租金门槛产生压力 - 租户进行重大租赁改良时需向公司询问融资意向，目前老租户认为时机尚早，新租户在第四季度刚加入 [96] - 公司与租户合作盘活未利用或可重新利用的土地，如在圣路易斯出售土地开发娱乐和滑冰中心，这比向现有设施增加资本更具机会 [96] 问题10: 闲置土地交易机会的规模如何，是否是改变游戏规则的因素 - 闲置土地交易并非改变游戏规则的因素，但可在一定程度上提高整体投资组合的效率 [98] 问题11: Casino Queen进行战略活动需要获得公司哪些同意，是否有机会促成更多交易 - 作为房东，任何替代租户都需要公司批准，存在通过这种情况促成更多交易的可能性 [101] 问题12: 2014年年中发行的10亿美元票据明年到期，以目前投资级评级，预计再融资利率是多少 - 预计10年期再融资利率在250 - 260个基点，即略高于5% [106] 问题13: 整体投资组合中，哪些资产在潜在供应增长方面存在风险 - 关注的区域是Blackhawk，因Monarch公司在该市场投入大量资金；波士顿设施和东南部马萨诸塞州设施在购买时已设定固定成本，无潜在风险 [108]