财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度，可供普通股股东分配的FFO和核心FFO均为每股0.40美元，2020年第四季度分别为每股0.37美元和0.38美元 [28] - 2021年全年，经可比性调整后的FFO和核心FFO分别为每股1.60美元和1.57美元，2020年全年分别为每股1.56美元和1.57美元 [28] - 2021年全年同店现金租金较2020年全年增长3.2% [28] - 2021年第四季度总运营收入为3530万美元，运营费用为2540万美元，2020年同期运营收入为3290万美元，运营费用为2470万美元 [29] - 过去六年公司将杠杆率（总负债与总资产之比）降低了超过20%，降至45.5%，距离目标杠杆率还有1% - 2% [29] - 截至2022年，公司债务中61%为固定利率，33%为对冲浮动利率，6%为浮动利率，2022年和2023年到期贷款分别为9500万美元和6500万美元 [31] - 截至季度末，公司循环借款余额为3360万美元 [31] - 2021年全年通过普通股销售净筹集3660万美元，第四季度通过ATM计划出售股权净收益为1240万美元 [32][81] - 截至2021年12月31日，机构持股比例增至50.5% [34] - 公司将普通股股息提高至每股每季度0.3762美元，即每年1.548美元，股票分销收益率为6.97% [35] 各条业务线数据和关键指标变化 工业业务 - 2021年第四季度至2022年1月31日，公司收购3处工业设施，分别位于北卡罗来纳州门罗、佐治亚州亚特兰大、田纳西州克罗斯维尔，总投资5380万美元，GAAP资本化率分别为5.7%、7.3%、6.5% [7] - 2021年第三和第四季度工业投资总额达8050万美元，GAAP资本化率为6.85%，全年投资近1亿美元，平均GAAP资本化率为7%，加权平均租赁期限为13.4年 [9] - 自2019年以来工业收购额接近4亿美元，工业资产占比从33%增至51%，近期目标是在未来12 - 18个月内达到60% [10] 租赁业务 - 2021年全年公司资产团队完成15笔租赁交易，涉及面积160万平方英尺，覆盖15个租户，平均加权租赁期限为7.7年，租户改善津贴为每平方英尺2.92美元，年化直线租金总计1360万美元，直线租金增长约7% [11] - 2022年到期租赁占比4.3%，公司认为可管理，将继续通过扩大投资组合实现租金增长 [14] - 2021年第四季度和全年租金收取率均为100% [15] 各个市场数据和关键指标变化 整体房地产市场 - 2021年所有房地产类型投资销售总额约7500亿美元，为2007年以来最高，所有房地产价格上涨22.9% [21] 工业市场 - 工业整体活动强劲，空置率在4% - 4.5%之间，季度净吸纳量超过1亿平方英尺，在建面积超过5亿平方英尺，电子商务和物流需求推动工业市场发展 [22] 办公市场 - 2021年第四季度办公市场需求增加，净吸纳量为1870万平方英尺，空置率环比下降20个基点至16.6%，为2019年年中以来首次下降，在建面积近1亿平方英尺 [23][24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续专注工业收购，提高工业资产在投资组合中的占比，目标是在未来12 - 18个月内将工业资产占比提高到60% [10] - 公司注重租户质量，以租户为导向进行投资，寻求优质信用租户 [38] - 公司资产团队积极管理现有物业，通过续租、扩租等方式提高物业价值和租金收入 [11] - 公司计划每年处置1500万 - 2000万美元非核心资产，但如果有能带来显著资本收益的机会，处置金额可能会更高 [48] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管受到疫情、通胀、供应链中断等因素影响，但公司租户仍按时支付租金，公司对租户和投资组合表现满意 [15][40] - 市场上投资销售房源增加，公司收购机会增多，目前收购管道约3.5亿美元，涉及17处房产，团队对未来增长有信心 [25][26] - 公司认为当前市场条件下，收购和租赁业务表现良好，有能力追求增长机会 [26] 其他重要信息 - 公司首席投资官Buzz Cooper于2022年1月11日晋升为联合总裁，原联合总裁Bob Cutlip计划于2022年6月30日左右退休 [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 当前收购管道情况如何，2022年收购预期怎样？ - 目前有3200万美元处于尽职调查阶段，1.08亿美元处于意向书阶段，预计未来30天内约三分之一意向书项目将转化为合同 [43] - 从过去两个季度表现看，年化收购额约1.6亿美元，预计2022年收购额将超过1.2亿美元，但如果利率大幅上升，会采取保守策略 [44] 问题2: 今年公司对资产处置的规划是怎样的？ - 公司希望将每年资产处置金额限制在1500万 - 2000万美元，但如果有能带来显著资本收益的机会，处置金额可能会超过2000万美元 [48] 问题3: 如何看待奥斯汀办公资产目前的情况？ - 该资产已出租超过一半面积，租金收入约为前租户的90%，近期市场兴趣有所增加，公司租赁团队积极寻找租户，对其未来出租情况有信心 [50][51][53] 问题4: 第四季度普通股和优先股发行情况如何？ - 2021年第四季度通过ATM计划出售股权净收益为1240万美元，占全年3660万美元的一部分 [81] 问题5: 收购管道中潜在收购项目的资本化率前景如何？ - 长期和短期来看，工业项目初始资本化率在5.25% - 6%之间，办公项目比工业项目高50 - 75个基点，预计与2021年水平相近 [63] - 公司会确保收购项目资本化率比资本成本高50 - 75个基点 [68] 问题6: 除奥斯汀资产外，现有投资组合中剩余空置物业的出租或出售前景如何？ - 今年有3处物业租约到期，其中一处正在与租户进行最终谈判，盐湖城一处物业有较好潜在租户，南卡罗来纳州一处物业有一个强劲潜在租户，公司将积极出租这些物业 [71][72][73] 问题7: 即将到期债务的再融资市场情况如何，利率和融资方式展望怎样？ - 目前利率有所上升，但幅度不大，预计不会对资产负债表和收入造成重大影响，再融资可能会带来收益 [75][77] - 无担保融资是潜在选择之一，公司正在关注利率和市场情况 [76] 问题8: 第三季度租赁的奥斯汀资产本季度对收入的贡献是多少，是否有免租期？ - 第四季度该资产对收入的贡献约为160万美元，为直线租金，无免租期 [83][84] 问题9: 今年早些时候租赁的塔尔萨空置物业租户支付情况和2022年前景如何？ - 租户目前正在支付租金，前景良好，预计本季度末开始生产 [85]