财务数据和关键指标变化 - FFO和核心FFO可分配给普通股股东，2021年第一季度分别为每股0.40美元和0.42美元，2020年第一季度分别为每股0.39美元和0.40美元 [30] - 2021年第一季度总运营收入稳定在3470万美元，运营费用为2690万美元；2020年同期运营收入为3360万美元，运营费用为2410万美元 [31] - 过去五年公司将债务与总资产比率降低超20%，降至45.4%，距目标杠杆水平还差1% - 2% [32] - 截至3月31日，公司股票机构持股比例增至55.3%，较过去五年增长46% [38] - 公司继续按季度支付普通股股息每股0.37545美元，即每年1.502美元，自2003年IPO以来未削减或暂停分红，股票昨日收盘价为21.19美元，股息收益率约为7.09% [39] 各条业务线数据和关键指标变化 房地产收购业务 - 第一季度及截至4月30日期间，公司收购俄亥俄州芬德利一处18万平方英尺的配送物业，投资1100万美元，剩余租期14年，GAAP资本化率为8.4% [8][16] - 目前收购候选项目管道约2.8亿美元，代表17处房产，其中1处为办公楼，其余为工业地产 [26] 房地产租赁业务 - 第一季度现金租金收取率达98%，4月收取率同样为98% [8][20] - 第一季度及截至4月30日期间，团队完成6笔租赁交易，涉及47.8万平方英尺，年化直线租金总计330万美元 [17] - 2021年剩余时间有440万美元年化直线租金到期，其中370万美元在11月底和12月底到期 [21] 房地产处置业务 - 第一季度出售伊利诺伊州尚佩恩和加利福尼亚州兰乔科尔多瓦的单户办公楼物业 [10][18] - 2020年第四季度和2021年第一季度共出售6处单户办公楼物业，实现净收益600万美元 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至2020年第四季度，所有类型房地产投资销售交易量同比下降约30%，2020年写字楼产品出现超1亿平方英尺的负吸纳量 [24] - 工业地产持续受关注，许多市场资本化率未上升，部分地区甚至压缩，2020年工业地产吸纳量较2019年增加，2021年第一季度净吸纳量创纪录 [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司持续执行适度增长战略，扩大平台，将增加收购、资产管理和会计专业人员 [13] - 继续投资策略，增加投资组合中工业地产的配置，目标是在未来18 - 24个月内将工业地产配置比例提高到60%，主要关注5 - 30万平方英尺的收购候选项目 [14][15] - 继续推进资本循环计划，出售非核心单户办公楼物业，将收益重新投入目标市场的工业产品 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司未受政府对新冠疫情反应的太大影响，第一季度表现良好，团队在疫情期间出色管理公司拥有的物业 [41][44] - 通胀可能会使收购活动放缓，但公司认为在二级市场有更多机会，能够参与竞争并取得成功 [50][51] - 公司资本状况良好，有足够的灵活性为近期和长期运营提供资金 [37] 其他重要信息 - 公司原首席财务官已离职，现任临时首席财务官为Gary Gerson，公司正在面试有公开REIT经验的首席财务官候选人 [11] - 两位区域收购负责人已离职，公司对现有员工进行了人事调整，任命新的区域领导 [12] - 公司奥斯汀办公室空置率最高，目前有4个潜在租户，自年初以来活动有所增加 [22] 问答环节所有提问和回答 问题1: 公司今年的目标收购金额是否仍为1.3 - 1.4亿美元 - 公司认为目前活动有所增加，考虑到已处于尽职调查或意向书阶段的约3400万美元交易以及管道中的项目，预计今年收购金额在1.1 - 1.3亿美元 [50][51] 问题2: 2021年到期租金与市场租金的比较情况 - 除盐湖城一处资产租金略高于市场水平外，当前租金与市场水平相符，公司可提供具体数据用于分析 [52] 问题3: 是否考虑出售奥斯汀资产 - 随着奥斯汀重新开放，该建筑客流量增加，本周有3次参观安排。若有机会出售该资产并能迅速将资金重新投入工业投资组合，公司会考虑出售 [54] 问题4: 若近期为奥斯汀资产签订租约，现金租金是否要到2022年才开始 - 预计租户可能要求每年半年至一个月的免租期，租赁交易期限可能在7 - 10年，具体取决于租金率。公司租金远低于市场水平，可吸引租户以较低租金签约，从而降低租户装修成本或优惠要求 [57][58] 问题5: 公司目前的收购资金能力（干粉资金）是多少 - 公司目前有1100万美元现金和1830万美元的信贷额度可用 [59] 问题6: 若更多地实现2.8亿美元的收购管道项目，公司是否会加速处置资产或筹集更多资金 - 公司管理层将讨论此事，不排除进行后续融资的可能性，这将取决于通胀情况及其对股价的影响。公司已开始出售非交易优先股，每周约有100 - 200万美元的收入，同时希望加强ATM计划以出售普通股 [60][61] 问题7: 公司在资本结构中可增加多少优先股而不过度偏重 - 公司不会将优先股比例提高到80%，会与银行合作确定合理的优先股发行数量，同时希望ATM计划能更好地出售普通股 [63] 问题8: 过去几年公司收购和处置交易中，1031买家或卖家的占比情况，以及规则变化的影响 - 公司认为这部分占比很小，部分大型交易可能未达到1031阶段。公司有能力并已多次向寻求1031交易的卖家提供UPREIT股份，预计今年此类交易机会会增加 [66][67] 问题9: 通胀对公司、客户和潜在收购的影响 - 公司认为当前处于通胀时期，由于公司多采用10年期租赁和抵押贷款，有能力承受未来一两年内可能出现的通胀冲击，但可能会减缓收购速度。与同行和租户交流发现，建筑成本上升和原材料价格上涨将导致通胀 [75][78][80] 问题10: 本季度租赁终止收入是否典型，后续季度情况如何 - 本季度租赁终止收入略高，原因包括将一处空置单户办公楼改建为工业物业并出租6万平方英尺，以及在丹佛物业更换租户时获得加速租金。预计后续租赁活动会有所减少，因为大部分大型租赁交易已完成，且年底前可做的大型项目不多 [88][89][90] 问题11: 公司潜在处置的单户办公楼规模有多大 - 公司无法提供确切金额，但2020年第四季度至2021年第一季度已出售价值2800万美元的单户办公楼产品，净收益600万美元。预计未来每年出售不超过1500万美元，其中至少三分之二为单户办公楼 [92] 问题12: 剩余三分之一的处置资产是哪些 - 可能包括退出非核心市场的零售物业和出售休斯顿的一处小型医疗设施，但仍将主要关注单户办公楼物业 [93]