财务数据和关键指标变化 - 2020年第四季度，可供普通股股东分配的FFO和核心FFO分别为每股0.37美元和0.38美元，全年分别为每股1.56美元和1.57美元 [30] - 第四季度总运营收入稳定在3290万美元，总运营费用为2400万美元（不包括一项物业减值费用） [31] - 过去五年公司通过再融资、到期债务和以较低杠杆水平为新收购项目融资，将债务与总资产的比率降低了近15%，降至49.9%，距离长期目标杠杆水平还差1% - 2% [31] - 截至2021年1月31日，机构对公司股票的所有权增至58%，较过去四年增长了近20% [36] - 公司股票周二收盘价为19.17美元，股息收益率约为7.8% [38] 各条业务线数据和关键指标变化 工业业务 - 2020年第四季度，公司收购了三处工业物业，总面积67.4万平方英尺，投资总额4690万美元 [10] - 2020年全年，公司收购了九处工业物业，总投资1.3亿美元，加权平均租赁期限为12.2年，平均GAAP资本化率为7.4% [12] - 自2019年1月以来，公司工业投资总额接近2.7亿美元，工业资产占比从2019年1月的33%增至目前的47%，目标是在未来18 - 24个月内达到60% [12][13] 办公业务 - 2020年第四季度，公司出售了伊利诺伊州香槟市的一个三层单租户办公物业组合，售价1340万美元，获利410万美元；出售了德克萨斯州奥斯汀市一处5.2万平方英尺的单租户办公物业，售价860万美元，获利280万美元 [10] - 2020年全年，资产管理团队完成了20笔租赁交易，总面积110万平方英尺，其中10笔为办公物业，加权平均直线租金上涨4.7%，整体租户改善津贴约为每平方英尺3美元 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 据Real Capital Analytics数据，截至第四季度，所有物业类型的投资销售交易量同比下降约30% [24] - 国家研究报告显示，办公物业的转租空间正在增加，Cushman & Wakefield预测近期办公物业吸纳量将为负 [24] - Cushman & Wakefield和CBRE报告称，2020年工业空间吸纳量较2019年有所增加，而2019年是工业产品吸纳量最高的一年 [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续实施投资战略，增加投资组合中的工业资产配置，以提高物业运营效率，主要关注面积在5万 - 30万平方英尺的收购目标 [12][13] - 公司继续推进资本循环计划，专注于出售单租户办公物业，并将所得款项重新投资于目标市场的工业产品 [17] - 公司积极与租户沟通，提供租金延期和/或租赁延期，以维持或增加每股核心FFO，并尽快使现金流恢复到之前的水平 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司团队表现出色，在疫情期间受政府对COVID - 19反应的影响不大，租金收取情况良好 [41][42] - 公司对未来两年同店业绩感到鼓舞，每年平均约有5%的租约到期，2021年到期的年化直线租金为570万美元，其中370万美元在11月底和12月底到期，未来到期问题应可控 [22] - 市场条件方面，受COVID - 19影响，投资销售交易量下降，但工业物业需求持续，部分市场资本化率压缩，公司认为收购机会将出现并会积极追求 [24][25][26] 其他重要信息 - 公司报告可能包含前瞻性陈述，这些陈述涉及风险和不确定性，实际结果可能与陈述有重大差异，公司无义务公开更新或修订这些陈述，除非法律要求 [4][5][6] - 公司讨论了FFO、调整后FFO和核心FFO等指标，认为这些指标能更好地反映公司经营成果和进行业绩比较 [7] - 公司鼓励投资者访问其网站，注册电子邮件通知服务，并可在Facebook和Twitter上关注公司 [8] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何看待资本循环中出售单租户办公建筑并转向工业的资本化率差异 - 公司出售单租户办公物业的杠杆回报率为13% - 15%，资本化率约为7.5% - 8.5%，收购工业产品的资本化率约为6.25% - 6.5%，GAAP租金约为7.4% - 7.6% [48] - 出售单租户办公物业并转向工业的一个关键原因是，重新租赁和重新招租单租户办公物业成本极高，而工业资产的重新租赁成本非常低 [51] 问题2: 租金延期是否已基本结束，以及如何看待2021年的坏账费用 - 预计在未来三到四个月内可能还会收到一些租金延期请求，直到疫苗在民众中广泛接种。公司与租户保持密切联系，如有租金延期情况，能够通过延长租约或在短期内收回租金来解决 [52] - 除了一处6000平方英尺的医疗办公室租户的租金占比0.01%可能存在问题外，其他方面目前没有明显的坏账风险。公司给予临时租金延期的托儿服务租户在2019年业绩创历史最佳，公司认为这是临时情况，会继续为该物业计提租金 [55] 问题3: 奥斯汀办公市场的供应情况以及对空置空间再租赁的影响 - 奥斯汀新办公产品供应放缓，公司位于奥斯汀东北部的物业对面是BAE即将建设的园区，对该物业的需求前景感到乐观，会提供具体供应数据 [60] 问题4: 潜在租户不签署奥斯汀物业租约的原因 - 由于德州疫情防控措施的变化，物业开放和关闭不定，导致来自西海岸和芝加哥等地的潜在租户难以实地考察该物业 [61] 问题5: 是否考虑将奥斯汀资产出售给整租租户，以及与再租赁的回报比较 - 出售给整租租户是一个选项，目前该物业的账面价值约为3000多万美元，出售可实现强劲的资本收益，并可迅速将资金重新投入工业资产 [64] - 目前有五个潜在租户，预计该物业最终可能成为多租户建筑，有两到三个租户。建筑设计良好，每个租户可占用一层并可扩展，且有独立电梯，一旦能让更多人参观该物业，预计会有非常积极的结果 [63] 问题6: 除前通用汽车空间外，投资组合中其他较大空置区域在哪里 - 俄克拉荷马州塔尔萨市的一处港口工业物业，已向一个潜在租户发出意向书，租赁该建筑的三分之二 [66] - 明尼阿波利斯市一处已改建为工业用途的单租户办公物业，正在就租赁该物业的三分之二进行谈判 [66] - 明尼阿波利斯市的一处三层办公物业，已出租三分之二 [67] - 休斯顿市一处1.2万平方英尺的实验室物业，租户即将搬离，相邻的医疗服务提供商有意扩展至该空置空间 [67] 问题7: 为使当前空置空间适合多租户使用，预计需要多少租户改善和租赁佣金成本 - 通用汽车物业的租户改善成本约为每平方英尺20 - 25美元，租赁佣金约为每平方英尺3 - 5美元 [69] - 塔尔萨港口物业的租户改善成本约为每平方英尺3 - 4美元，租赁佣金约为每平方英尺1 - 2美元 [70] - 休斯顿物业的租户改善成本约为每平方英尺20 - 25美元，租赁佣金约为每平方英尺3 - 5美元 [70] - 梅森市一处6万平方英尺的单租户办公物业中有1.8万平方英尺空置，正在就租赁约50%的空置面积进行谈判，预计租户改善成本约为每平方英尺18 - 20美元，租赁佣金约为每平方英尺3 - 4美元 [71] 问题8: 收购管道中提到的办公资产有何特点，为何在几乎专注于工业收购的情况下仍考虑该办公资产 - 该办公资产位于密苏里州堪萨斯城，是一处总部设施，面积约15万平方英尺，符合公司通常偏好的规模。该物业内设有数据中心空间，租约为期15年。如果公司能够评估租户的信用状况并认为该公司具有长期稳定性，就会考虑收购 [72] - 尽管有这一处办公资产，但公司的重点仍将放在工业资产上，目标是在未来18 - 24个月内使工业资产占比达到60%，并希望在24 - 30个月内达到70%。公司将保留多租户办公资产，并逐步退出单租户办公物业 [73] 问题9: 待售资产目前是否正在销售，销售时间如何考虑 - 待售资产数量较少，目前正在进行销售营销，预计这些资产可能在今年前六个月内出售 [74] 问题10: 未来几年可能变现的单租户办公物业池的总规模有多大 - 具体规模暂无确切数据，但占比很小，因为公司在过去三到四年中已经出售了一些单租户办公物业 [81] - 公司每年的处置金额预计在1500万 - 2500万美元之间，单租户办公物业可能占其中一半或更多，但与每年的收购计划相比，这一数字非常小 [82] 问题11: 新定期贷款和债务容量如何运作，如何获得增量债务容量 - 新的6500万美元五年期定期贷款中，1500万美元为延迟提取部分，将在未来几个月内提取并用于新的收购项目。5000万美元用于偿还所有未偿还的循环贷款 [84] - 公司的物业作为信用额度的抵押，但并非担保贷款。根据资产是新收购还是已在投资组合中超过一年，公司在总信用额度内大约可获得60%的杠杆率 [84] 问题12: 管道中2.8亿美元潜在投资的成功率预计如何，2021年的收购目标是多少 - 2021年的收购目标预计在1.3亿 - 1.4亿美元之间 [88] - 公司历史上进入意向书阶段的项目，约三分之一到50%最终会达成交易。由于公司与其他基金的关系，有一些非公开市场的机会，预计进入意向书阶段的项目接近50%会最终成交 [88][89]